傅一辰

　　沒落的老牌開發(fā)商百仕達能否依靠最后的項目成功“逆襲”？

　　2008年，百仕達控股以24118元/平方米的樓板價拿下了位于上海西郊豪宅檀宮對面的一塊宅地轟動一時，并成為了當(dāng)年的單價地王。

　　近6年過去了，這一僅包含11套獨棟別墅、名為“百仕達寧國府邸”的項目卻遲遲未完工。

　　《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”，東地產(chǎn)微信號：dongdichan）記者獲悉，該項目可能將于2014年開盤。而在百仕達囤地的6年間，該項目的價值也隨之翻了數(shù)倍，若按照19萬元/平方米的定價，只需賣掉兩套就能收回當(dāng)年付出的地價。

　　賣掉兩套就回本

　　百仕達寧國府邸所在的長寧新涇鎮(zhèn)240街坊地塊占地面積僅1.36萬平方米，且形狀為三角形。地塊位于青溪路以西、可樂路以南、野奴涇東北，整個項目緊鄰國賓館西郊賓館，對面則是全國聞名的豪宅檀宮，當(dāng)時單套價格在1.5億元以上。

　　由于西郊板塊的地塊已經(jīng)幾乎“絕版”，地塊推出之際曾遭到不少開發(fā)商的爭奪，總共吸引了68家房企購買掛牌文件，最后有包括長江實業(yè)、新長寧地產(chǎn)、慶隆投資、龍峰地產(chǎn)、百仕達地產(chǎn)等6家房企報名參與競買。

　　最終，百仕達以3.28億元的總價、24118元/平方米的樓板價奪得該地塊。

　　此后6年，市場上鮮有關(guān)于該項目開發(fā)進度的“聲音”，只有百仕達在年報中會提到該項目目前仍在施工階段，并被名為為“寧國府邸”。

　　但在這6年間，土地和樓盤的價格翻倍。根據(jù)公開資料，該項目的定價可能為19萬元/平方米。

　　這11套別墅的單套的建筑面積在1000-1500平方米左右，若按此計算，別墅的總價值約為26億元，單套的價值在2.4億元左右。百仕達只許售出其中兩套便能收回本金。

　　令人疑惑的是，在當(dāng)時出讓的規(guī)劃參數(shù)中，除了要求容積率控制在1以內(nèi)和建筑密度在35%以內(nèi)之外，還要求“房屋套型建筑面積90平方米的房源占總建筑面積的比例應(yīng)達到70%以上”，這也是當(dāng)時讓不少高端開發(fā)商頭痛的“70／90”指標。

　　很顯然，從目前的項目的設(shè)計來看，百仕達寧國府邸并未遵照該規(guī)定行事。

　　設(shè)計另類去化難

　　盡管價值連城，但寧國府邸開盤后極有可能面臨去化難的問題

　　《東地產(chǎn)》在現(xiàn)場看到，寧國府邸內(nèi)的11棟建筑均已初見雛形，僅有外墻未粉刷，搭滿了腳手架。

　　工地大門無人值守，建設(shè)顯得十分緩慢，僅有2棟樓內(nèi)傳出輕微的裝修聲響。

　　一位施工方負責(zé)人告訴《東地產(chǎn)》，項目將于明年全部建成，現(xiàn)在大部分已經(jīng)完成。“其實已經(jīng)在賣了，只是沒人買，具體你可以去門口那幢樓上的辦公室大廳問。”

　　而在辦公室中，相關(guān)銷售負責(zé)人或許是認為《東地產(chǎn)》從外表看并不像購房者，因此僅是簡單回答了一句“明年開盤”，便不愿透露詳情。

　　事實上，從網(wǎng)上房地產(chǎn)可查詢得知，項目并未拿到預(yù)售證開盤。但獨棟別墅的銷售渠道特殊，因此可能正處于尋找意向客戶的階段。

　　不過，該項目的設(shè)計著實非常“新潮”，為“四合院”的形式，百仕達對此的描述是“當(dāng)厚重的建筑體以及之外的大范圍私人享有的空間所形成的‘外院式‘建筑形式被當(dāng)作是當(dāng)下高檔住宅的不二法門時，建筑師反其道而行，吸取了中國傳統(tǒng)建筑形式中的“內(nèi)院”格局，以院墻圍合的中央庭院成為引導(dǎo)整套住宅空間布局的核心，更將一般意義上外放的“豪宅氣質(zhì)”收斂了起來，與中國傳統(tǒng)文化中“內(nèi)省”的自我修養(yǎng)結(jié)合了起來。”

　　但《東地產(chǎn)》在現(xiàn)場的感受則是，別墅與別墅間的棟距十分近，幾乎連在了一起。正值陰天，灰色的“高墻”連成片，給人十分壓抑的感覺。

　　《東地產(chǎn)》走進一些未經(jīng)粉刷的別墅內(nèi)，雪白的墻面和圍合式的建筑設(shè)在外部的走廊、欄桿等元素，給人誤闖了“學(xué)校”或“集體宿舍”之感。

　　“北方客戶定位。”一位業(yè)內(nèi)人士如是評價。

　　更有業(yè)內(nèi)人士戲稱，“感覺有點CS游戲里的戰(zhàn)場，以后這11戶人家可以5對5，另一個做人質(zhì)，解決人質(zhì)行動。”

　　限購令下，獨棟別墅的去化并不快，一些定位為頂級豪宅但棟距短、庭院小的項目如遠洋博堡等，均面臨滯銷的困境。

　　如此“反傳統(tǒng)”的設(shè)計，更可能將為寧國府邸的銷售增加難度。

　　幾無其他可售房源

　　手中持有如此值錢的項目，百仕達為何并不急于開盤？

　　《東地產(chǎn)》查閱百仕達年報發(fā)現(xiàn)，自在西郊公開拿地后，百仕達再未新增土儲。

　　在深圳大本營的項目“紅樹西岸”等均已進入尾盤，而所剩房源除了租賃項目“洛克外灘源”外，便只剩下寧國府邸。

　　2013年年底，市場更是傳出消息，稱百仕達這一深圳老牌地產(chǎn)商將逐步退出房地產(chǎn)市場，但百仕達相關(guān)負責(zé)人表示“雖然目前百仕達在全國沒有土地儲備，但并不代表將退出房地產(chǎn)市場。”

　　不過，該負責(zé)人也承認“目前在全國范圍內(nèi)，百仕達也沒有正在協(xié)商中的地產(chǎn)項目”，僅表示了對前海土地的關(guān)注。

　　但不可否認的是，百仕達已無法阻止業(yè)績已經(jīng)在“吃老本”中逐步倒退的趨勢，甚至將面臨“無房可賣”的窘境。

　　2013年中報顯示，上半年股東應(yīng)占溢利1536萬元，較2012年同期約2.87億元，大幅下降94.64%；此外，期內(nèi)營業(yè)額僅1.8億元，主要來自于紅樹西岸項目尾盤。

　　《東地產(chǎn)》就寧國府邸何時開盤、是否會繼續(xù)拿地等問題聯(lián)系了百仕達，但投資者關(guān)系部相關(guān)負責(zé)人未予回復(fù)。