每經記者 蒙湘林

　　停擺數年的房地產再融資在2013年中有了新的變化，部分上市房企拋出的再融資預案也令市場遐想不已。不過，至2013年底，再融資開閘并沒有在任何一家房企中實現，開閘顯得“雷聲大雨點小”。

　　房地產再融資的困局似乎還是一個未了局，其中的一大原因或是近年來頻頻出臺的調控政策，引發的中小房企資金緊張、各大房企持續尋求海外融資、信托融資、影子銀行大行其道等諸多問題。近日，《每日經濟新聞》記者梳理了2013年以來的房企再融資方案，同時剖析近年來發布的地產調控政策，以求探索房企再融資困局的前因后果。

　　40家房企發布再融資預案

　　2013年5月16日晚，萬方發展公告稱，公司擬向萬方源等股東發行股份，購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏97.12%股權、延邊龍潤100%股權。此次重組涉及金額約30億元。由于萬方發展涉房的身份，該定增預案被認為打開了房地產再融資的想象空間。

　　緊隨其后發布定增融資預案的新湖中寶則是一家純正的房地產開發企業，2013年8月，新湖中寶公告稱，擬定向增發不超過17.91億股，募資不超過55億元，計劃投向上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。

　　自此，此前的房企停牌潮與再融資開閘傳聞終于在新湖中寶定增發布后變得逐漸清晰，二級市場對此的反應也格外強烈，地產股出現了階段性大漲，新湖中寶在復牌日隨即漲停。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，目前已經有40余家房企發布再融資預案，涉及總金額約為1040億元。這些房企再融資預案的內容，所涉及投資項目從保障房，到“舊城改造”、商品住宅以及商業地產，甚至包括旅游地產。

　　有投資者注意到，從定增募投項目看，前期率先發布定增的房企都將保障房項目或舊城改造項目納入其中，如新湖中寶擬配建的舊城改造、新華聯定增中涉及的棚戶區改造；也有的項目主要涉及政策管制較少的土地一級開發，比如華夏幸福計劃進行的產業園區開發、天保基建涉及空港商業區開發的住宅項目。

　　此前，有市場觀點認為，再融資開閘可能不會全面放開，但涉及政策傾向性的募投項目有可能會適度放開。

　　不過，從目前的再融資項目進展程度看，還沒有一家房企真正意義上獲得管理層的首肯，僅有數家房企的再融資項目收到證監會的受理通知，分別是迪馬股份、招商地產[微博]和萬方發展。其中，迪馬股份及招商地產均為大股東資產注入，屬于解決同業競爭的資產重組類型，而萬方發展本身主業已經變更為批發業，房地產屬于非主營業務。

　　對此，德佑地產高級研究經理陸騎麟認為，證監會受理僅僅只是審核流程的前端環節，再融資方案最終獲得證監會的通過批準尚存在很大的不確定性。從目前數十家房企申請的進度看，所謂的政策導向性募投項目并沒有給項目審核帶來明顯的加分。

　　調控背景下A股房企難融資

　　2013年的房企再融資開閘預期之所以如此強烈，正是源于自2010年以來密集的地產調控政策。2010年4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”)，此外，還有先后發布的 “國四條”、“國五條”、“國八條”等一系列政策。自此，新一輪的房地產調控正式啟動，旨在控制投資投機氛圍嚴重、房價過快上漲的房地產市場。

　　自2010年8月起，雖然證監會沒有明文規定停止地產企業在A股的IPO和再融資，僅表示對涉及土地閑置及違規的公司暫停，但實際操作中已經向所有涉及房地產業務的企業關閉了再融資的大門。2010年10月，證監會表示，將暫緩受理房企重組申請，已受理的重組申請也將征求國土資源部的意見；2011年5月，證監會再次表示，核準少數公司的并購重組申請，并不意味著房地產類并購重組政策發生了變化，仍將延續原有的政策規定。

　　而就在再融資開閘預期強烈的2013年，相關部門的態度依然堅決。2013年3月，國務院下發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業。證券監督部門將暫停批準其上市、再融資或重大資產重組。

　　對于近年來管理層的調整政策，一位房地產行業研究人士表示，政策的直接意圖在于通過抑制房企的融資渠道加大房企的資金壓力，促使房企加快銷售去化回籠資金，從而打擊土地閑置和捂盤惜售。而現實情況是，房地產市場特別是價格體系并沒有明顯改善，房價上漲幅度依然明顯。

　　長城證券數據顯示，2009年至今，房地產開發投資完成額逐年上升，2012年11月達到歷史最高的7.2萬億元。房屋新開工面積也持續攀升，2011年末逼近20萬平方米。兩項指標均反映出房企即使在融資受壓的情況下，投資熱情依然不減。

　　在房價方面，中國指數研究院[微博]近期數據顯示，2013年11月，全國100個城市(新建)住宅品均價格為10758元/平方米，環比10月上漲0.68%，是自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。與房價上漲形成鮮明對比的是，房地產股票價格卻持續下跌，大多數股票為地產一線、二線龍頭股。

　　影子銀行闖入地產融資

　　據同花順數據統計，2009年，133家房企的長期資本負債率平均值為31.3%，這一指標在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行業的流動比率和速動比率的平均值分別為2.6和0.85，這兩項指標在2013年三季度降至2.1和0.7，房企資金周轉能力出現明顯下滑。

　　“在資金持續趨緊的情況下，房企并沒有放緩投資，而是采取如推遲開工、延緩拿地的做法，特別是2012年開始的樓市快速復蘇令地產公司財務明顯好轉，資金壓力逐步放緩；另一方面，房企開始不斷增加一些高成本的融資渠道，如信托等。”深圳某大型房地產公司投資人士程利偉告訴記者。

　　記者注意到，伴隨著地方融資平臺與房地產的結合，信托行業和銀行理財產品迎來了黃金發展期，影子銀行隨之出現。此前已經有不少房地產行業研究人士表示出擔憂，即房價、土地價格與地方融資平臺的捆綁聯盟存在很大風險。

　　用益信托網數據顯示，自2010年第一季度開始，房地產信托余額不斷創出歷史新高。盡管受銀監會相關政策限制，實際發放規模有所下降，在2011年后開始快速企穩。從2010年初的2351億元攀升至2013年第一季度的7702億元。目前，房地產信托產品的平均預期年收益率在10%左右，而地產企業作為發行方的融資成本普遍在12%~15%之間，遠高于同期銀行貸款利率。

　　程利偉告訴記者：“影子銀行的兇猛也逼得很多企業開始向海外方面融資，特別是海外發債近年來持續火爆。不過，海外融資雖然融資利率相對較低，但整體的發行成本也不便宜，同時由于是跨境發行，政策方面的風險也同時存在。”

　　據統計，2012年共有20家內地企業發行了25筆海外債券，融資總額達600億元，同比增長超過10%，2013年這一數據繼續擴大，截至2013年11月，房企海外融資累計突破3000億元，是2012年的近5倍。

　　程利偉補充道：“從目前來看，海外融資主要還是集中在資質優良的大型房企，大部分中小型房企因為資產實力不強、信用評級較低，導致其試圖海外發債難度較大。”