國五條細(xì)則兩會前落地 “史上最嚴(yán)調(diào)控”再加碼
一線城市兩會后可能出臺限購限價升級、二套房貸收緊、征收房產(chǎn)稅等“組合拳”
本報記者 張曉玲 深圳報道
出乎外界預(yù)料，3月1日，被稱為“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的“國五條”細(xì)則趕在全國兩會開幕前突然發(fā)布。本來，業(yè)界普遍預(yù)計細(xì)則將在兩會后出臺。
國務(wù)院辦公廳當(dāng)日晚發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的五條旨在抑制樓市投機(jī)的措施進(jìn)行了細(xì)化解釋。
這份一共六條的通知，部分條款之嚴(yán)厲超出市場之前的預(yù)期，如對二手房交易征收20%的個人所得稅、對二套房提高首付及貸款利率，以及統(tǒng)一全國各地的限購標(biāo)準(zhǔn)等。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，國五條細(xì)則空前嚴(yán)厲，這一方面體現(xiàn)在規(guī)格上，由國務(wù)院辦公廳出臺，規(guī)格較高；一方面體現(xiàn)在時間上，國五條出臺僅一周，即公布配套細(xì)則，并卡在兩會前頒布，表明中央調(diào)控房價的決心，防止購房者和地方因為兩會而對后續(xù)的調(diào)控執(zhí)行抱有幻想。
“新國五條力度低于預(yù)期，而國辦調(diào)控細(xì)則又超過預(yù)期。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰3月1日晚間對本報記者說，細(xì)則在2012年“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策之上又加了碼，按照慣例，接下來，各個城市和地方政府將制定和執(zhí)行自己的細(xì)則。不排除北京、深圳等房價上漲過快的一線城市，下一步將出臺限購限價升級、二套房貸收緊和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控。
國五條細(xì)則出臺前夕，市場對樓市調(diào)控放松的預(yù)期令地產(chǎn)股連日放量飆升。2月28日地產(chǎn)板塊收盤漲2.49%。3月1日再漲 0.02%。
限購統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)
3月1日出臺的國五條細(xì)則要求進(jìn)一步完善現(xiàn)行限購。其中，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。
“這兩條統(tǒng)一了限購的標(biāo)準(zhǔn)，使限購區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，顯示調(diào)控升級，對不少城市將產(chǎn)生不小的影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]評價說。之前，各地限購標(biāo)準(zhǔn)不一，如長沙僅對90 平米以下房源限購，貴陽僅對一環(huán)內(nèi)房源限購。
深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗指出，從近兩月百城價格指數(shù)均可看到，排在漲幅前十的城市中，超過半數(shù)為未限購城市，如淮安、東莞、泉州、江門等。部分限購城市尤其是中西部的省會城市，由于限購執(zhí)行比較寬松，也出現(xiàn)了較大漲幅，如西安、成都等。如果按照國五條細(xì)則的“統(tǒng)一要求”，則接下來部分上漲過快的城市將面臨調(diào)整的壓力。
中國指數(shù)研究院[微博]相關(guān)人士也認(rèn)為，預(yù)計未來一段時間，限購政策僅在部分區(qū)域或房源上實施的城市，可能會完善相關(guān)政策，其他城市也將嚴(yán)格執(zhí)行已有政策，這將對市場短期運(yùn)行帶來一定負(fù)面影響。
此外，國五條細(xì)則還要求各地有關(guān)部門嚴(yán)格進(jìn)行購房資格審查。提出購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。
“這就堵住了一些補(bǔ)繳社保購房的人群。”北京和深圳兩地的中介人士認(rèn)為，前年和去年有一段時間，北京未滿5年社保的可以補(bǔ)全即可獲得購房資格，深圳則只需補(bǔ)繳一年。“現(xiàn)在根本不可能操作了。”深圳世華地產(chǎn)位于蛇口的中介門店工作人員對記者說。
二套房貸收緊
本次國五條細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)對差別化信貸的從嚴(yán)執(zhí)行，并提出對房價上漲過快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
此前，多家房企高管人士對本報記者表示，在過去幾輪調(diào)控中，影響市場成交和房價的主要因素是貨幣和房貸政策，正是兩大因素助長了去年樓市的回暖。據(jù)萬科董秘譚華杰介紹，萬科去年全年的交易中，一次性付款的比例比2011年降了10個點(diǎn)，購房款來自銀行揭貸款的占比比2011年提高了10個點(diǎn)，表明去年房貸環(huán)境比2011年有明顯改善，按揭貸款呈現(xiàn)逐步放松的趨勢。
“我不認(rèn)為這個趨勢在今年會有大幅突變。” 譚華杰說，萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)今年也不會有明顯變化，會進(jìn)一步體現(xiàn)出面向自住的特色。
從全國性大型房企的銷售來看，以萬科為例，2012年萬科144平方米以下住宅銷售占比達(dá)90%，但首次置業(yè)占比仍僅為33%，二套及以上置業(yè)占比為67%。保利地產(chǎn)[微博]銷售結(jié)構(gòu)也大致如此。如若收緊二套房貸，所有開發(fā)商將受影響。
據(jù)本報了解，2月以來，不少中小商業(yè)銀行已開始壓縮房貸業(yè)務(wù)。平安銀行總行下達(dá)通知，未來一年住房按揭貸款都將暫停；民生銀行也叫停了二套房按揭貸款業(yè)務(wù)，首套房貸款也只是與有合作的房企對接。
招商、興業(yè)、浦發(fā)等銀行也已將首套房貸款利率從8.5折調(diào)回基準(zhǔn)利率。多位受訪的銀行內(nèi)部人士均認(rèn)為，今年房貸無疑會比2012年收緊。
接近平安銀行的人士對記者表示，雖然平安、民生、興業(yè)等銀行加起來在房貸市場的占比規(guī)模都很小，不足以影響個貸整體狀況，但仍可看出商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上趨向謹(jǐn)慎，隨著調(diào)控加碼的預(yù)期增強(qiáng)，以及二季度新增貸款放緩，接下來可能會出現(xiàn)商業(yè)大行壓縮房貸的情況。
“如果銀監(jiān)會不下發(fā)文件，接下來肯定會通過窗口指導(dǎo)授意商業(yè)銀行收緊貸款。”楊紅旭預(yù)計。
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍預(yù)期增強(qiáng)
國五條細(xì)則最引人關(guān)注之處，是對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅。新政策要求，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
而之前的政策是出售自有住房按交易總額的1-2%征稅，改為按差額的20%征稅，這無疑是一個重要變化。
這一嚴(yán)厲的稅率立即引發(fā)了爭議。世聯(lián)地產(chǎn)[微博]總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，中國普通人群投資品種很少，投資一點(diǎn)房產(chǎn)要征收如此高的所得稅不合理。
北京、深圳兩地的多位二手房中介機(jī)構(gòu)人士則認(rèn)為，目前90%以上的交易中，房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是由購房人來承擔(dān)的，這次20%的所得稅，也將會被轉(zhuǎn)嫁給買房人，或者造成二手房業(yè)主惜售，減少市場供應(yīng)。對流通環(huán)節(jié)征收高額稅收不是一個好的調(diào)控方法。
為此，將征稅從流通環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)的呼聲再度響起。2月20日的國五條首次提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。本次出臺的細(xì)則也再次提及推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。
“形成住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制，是已延續(xù)數(shù)年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政中的制度建設(shè)內(nèi)容，事關(guān)各方利益、調(diào)控水準(zhǔn)與新政的中長期效果。” 財政部財科所所長賈康說。
他指出，開征房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控的手段之一，并不是為了降房價。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅持只調(diào)節(jié)高端，即對基本生活住房不收稅，對超過基本生活標(biāo)準(zhǔn)的按照累進(jìn)來收稅。這樣不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通居民一顆“定心丸”。
一家大型央企地產(chǎn)高管預(yù)期，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，房價上漲過快的一線城市和部分熱點(diǎn)省會城市將首先會被納入，因為一線城市市場化程度高，無論從環(huán)境、條件、技術(shù)上發(fā)展都較成熟，而且北京、廣州、深圳此前都已經(jīng)立項研究房產(chǎn)稅并形成了相關(guān)報告。
楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容城市的數(shù)量和稅負(fù)的高低將決定這一政策對市場作用的程度。他估計今年擴(kuò)容城市數(shù)量不會超過10個，稅負(fù)方面也不可能全面對存量房開征。但房產(chǎn)稅擴(kuò)圍對市場的心理預(yù)期影響會比較大。
國五條細(xì)則兩會前落地 “史上最嚴(yán)調(diào)控”再加碼
一線城市限購限價或升級
國五條細(xì)則突出了差別化調(diào)控，對“房價上漲過快城市”多次強(qiáng)調(diào)要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。
雖然萬科總裁郁亮認(rèn)為，從目前一線城市存貨情況來看，房價并不具備大漲的可能性，但深圳樓市繼2012年底出現(xiàn)翹尾行情，量價齊升后，2013年1月又創(chuàng)下限購以來新高。賀曉麗估計，未來深圳樓市將隨時面臨限購限價升級、差別化信貸和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控的出臺。
有分析人士認(rèn)為，廣州、深圳的一年限購可能將延長至兩年，北京則可能面臨限購從嚴(yán)加二套房貸收緊的雙重調(diào)控。“5年限購已經(jīng)是最嚴(yán)厲了，不太可能再加，收緊二套房貸則很有可能。”北京當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商人士稱。
“此前一直傳言說二套房貸首付提高到7成，利率提升至1.3倍，我們對此也很關(guān)注。” 前述央企高管人士對本報表示，若真如此，則肯定會沖擊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏大戶型、布局偏一線和熱點(diǎn)二線城市的開發(fā)商的銷售。
事實上，國五條細(xì)則出臺前，廣州已率先推行限購從嚴(yán)。多家按揭公司和中介反映，已經(jīng)收到房管局“補(bǔ)繳社保無法過戶”的口頭通知。有中介行人士表示，很多購房者都是個體業(yè)主，平日少有繳納個人所得稅和社保，此舉使房產(chǎn)交易量出現(xiàn)影響。“細(xì)則將令市場步入觀望，并對開發(fā)商的定價和推盤策略產(chǎn)生影響。”楊紅旭說。
在北京，鏈家地產(chǎn)[微博]分析師張旭表示，北京2月份商品住宅市場表現(xiàn)低落，成交量和供應(yīng)量都處在低位。這是因為春節(jié)后，調(diào)控收緊，已使市場預(yù)期發(fā)生一定變化，部分購房人步入觀望。
楊紅旭判斷，房地產(chǎn)市場整體的活躍度將持續(xù)下降兩個季度（6個月）左右。住宅成交量將首先降溫，這在二季度就會表現(xiàn)出來；其次，二季度房價漲幅將有所回落，下半年個別月份出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房降溫幅度將會超過一手房，一二線城市降溫幅度將超過三四線城市。