政策組合拳強力出擊

　　本報記者 劉力圖 廣州報道

　　 3月1日傍晚，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為“國五條”細則。政策從提高二套房首付比例、貸款利率以及擴大限購城市范圍等方面重拳出擊。

　　 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，細則以國辦名義下發而非部委分頭行動，規格較高。細則措辭嚴厲、新意頗多，標志著調控實質性升級，對市場的影響將超出預期。

　　個稅從嚴堵漏洞

　　 《通知》強調要充分發揮稅收政策的調節作用，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　 南京房地產開發建設促進會張輝分析，強調個稅20%差額征收，是此次細則中最具調控力的措施，這將直接抑制投資客進行炒房。同時，對于二手房交易的影響也十分明顯，很多期望賣掉手中房屋換新房的購房者將會因此增加換房成本，也將直接導致改善市場交易量下滑。

　　 北京我愛我家房產中介公司表示，短期而言，二手房市場將迎來交易高峰。在各地政策執行細則未出臺之前，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房業主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。而隨著各城市細則的陸續執行之后，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期。

　　 事實上，從嚴征收二手房交易個稅并非“新政”。

　　 早在2003年，稅收、財政、房產管理部門聯合下發《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》確定對二手房交易須繳個人所得稅的“定案”，北京市地方稅務局個稅處負責人當時強調：“確定的稅率就是20%，這個規定一直就有，并不是新規定。”

　　 2005年開始，多輪房地產調控政策重提“20%的個稅”，進一步強調了房產轉讓過程中“先稅后證”(先繳納稅款，后辦理產權證書)的程序，更增加了強制征收的色彩。

　　 當時，部分地方的稅收管理規定有“交易差價20%”和“交易總價1%至2%”的差別，差別產生的條件則為賣方提供的是“有原值憑證的房屋”，還是“無原值憑證的房屋”。

　　 鏈家地產[微博]分析師張旭表示，目前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。統一成差額20%后，將會明顯增大交易成本。

　　 3月1日的“國五條細則”中更為強調“個稅20%差額征收”細則，業內認為，政策是希望為房地產稅收管理填補漏洞。

　　 21世紀不動產上海區域分析師羅寅申向媒體分析，《通知》只明確了計稅方式的調整，卻未對稅費起征時間做出說明。

　　 他解釋，目前，滿5年的房屋交易不需繳納營業稅。如果《通知》延續5年的界限規定，不對滿5年的房屋征稅，那么該政策調整的力度就要小很多。很多區域內，房屋5年前和5年后的價格幾乎翻番，如果一視同仁按差額征收20%的稅費，則可以視該規定為重磅炸彈。

　　 記者了解到，很多城市都表示過要強征20%的個稅，但是二手房實際交易打“擦邊球”的現象一直處于監管空窗期。據悉，實際上，房地產交易中心與稅務部門的系統并沒有達到聯網，只要賣家無法提供房產原值憑證，個稅征收可以在交易差額的20%與交易全額的1%至2%間“任取其低”。

　　限購升級

　　 早前市場預期的限購令升級和二套房貸款政策，也在“國五條”細則中體現。

　　 其中，有業內人士稱，強調擴大限購范圍，重申限購措施從嚴，是“國五條”又一記重拳。

　　 《通知》強調，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)基礎上，進一步完善現行住房限購措施。

　　 此外，更重申了限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　 然而，在限購政策的實際執行中，大部分城市為限購松綁的做法屢次“闖關成功”，已經難以抑制樓市回暖的勢頭，限購政策的效果已大打折扣。

　　 《通知》指出，房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　 該細則并沒有明確第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率提高的比例。據記者了解，第二套住房貸款的首付比例將可能由六成提高至七成。

　　 2011年1月，被稱為“史上最嚴厲”的信貸政策出臺。個人貸款購買二套房首付比例提至60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　 “從2003年開始，國家對樓市調控一直旨在以增加購買成本和減少有效需求作為政策思路。樓市調控引入信貸政策，正是因為該政策能夠起到執行迅速且見效快的作用。”招商銀行從事信貸業務的人士向本報記者分析，從根本上來看，銀行必然會擴大貸款來增加收益。

　　 “信貸收緊僅對有信貸需求的群體起作用，因此，樓市調控中引入信貸政策存在受用范圍窄，且效果難以控制的難題。”央行廣州分行相關人士分析。

　　 實際上，在一線城市，購房全款付清比例一直較高。相比首套房，二套房購房者的支付能力更強，增加一成首付的影響并不大。

　　 鏈家地產市場研究部分析師常清表示，北京市二手房貸款中，全款購房的比例在2012年初達到六成，2012年上半年則保持在五成。而商業貸款人群僅為兩成左右，在正常年份下，商業貸款人群的占比一般超過三成。