樓市新觀察

　　常州被稱又一“鬼城”  開發商和投資者賭房價

　　再來關注我們的系列節目，樓市新觀察，盡管近期樓市回暖，但是各地的情況似乎是冷熱不均，繼內蒙鄂爾多斯因高樓林立但人煙稀少被稱鬼城之后，眼下在經濟發達的長三角居然也有一個城市被稱為鬼城，這就是常州。日前有媒體曝出江蘇省常州市新建住宅空置嚴重，大量商品房積壓。事實真的是這樣么？我們的記者專程去到常州進行了調查，來看記者的報道。

　　記者在常州采訪時注意到，緊靠常州市武進區政府的武宜路是媒體關注的焦點，其原因是武宜路一條南北走向的主干道，這條路連接著常州老城中心區和新城區，在道路的兩側，確實可以看到已經封頂的高層住宅一個挨著一個，正在建設的工地上矗立著密密麻麻的塔吊，色彩絢麗的巨幅樓盤促銷廣告隨處可見。但與熱鬧的建筑工地相比，各個售樓處卻顯得冷冷清清。

　　江蘇常州市紫金城售樓員：為什么這條路兩邊做這么多樓盤 因為這條路政府的規劃

　　規劃局都能查的到的未來的五六年之內 這條路兩邊全部已經拆遷完了

　　全部打造成水墨江南 白墻帶(風格建筑群)

　　正因為有了當地的明確規劃，在這條路上除了江蘇本地的房企，各路知名開發商也紛紛在這里搶奪大盤。包括星河地產、綠城集團、綠地集團和招商地產[微博]等房企巨頭的身影。據記者粗略估計，武宜路附近區域已經交付的樓盤不足一半，多數樓盤將在2014年建成交付，而且即使已經交付的樓盤，由于周邊配套還沒有跟上，入住率也很低，這直接造成附近區域人流較少的情況，只是偶爾有幾輛車匆匆駛過。晚上的場景看上去更加冷清，一些已交付的住宅樓亮燈的只有二三成，甚至會看到整棟大樓只有一戶亮燈的現象，這也正是這里被稱為鬼城的根源。附近做房產中介的業務員，也認為房價漲得慢所以買的人會更少。(182)

　　萬鄰(大眾)房產常州分公司業務員：黃金是不是這個樣子 漲的越快 買的人越多 快點快點 房子也是這樣因為我們常州就是說慢慢慢慢的往上漲

　　不是像有的城市咵一下子漲到個一萬多 這個樣子

　　你如果說現在所有的樓盤一下子就公布出來 所有的房子一萬塊錢一個平方或者以上

　　你看看買房的人多不多

　　另外一家房產中介表示，常州的房價在蘇南地區是最低的，甚至比長江以北的泰州還要低。然而記者注意到，這么低的房價并沒有換來成交量。眼下常州大部分在售樓盤的價格是每平米5000元至7000元之間，對于當地剛需客戶來說，這個價格并沒有太大吸引力。據記者觀察，當地樓市的這種態勢在各地曾多次出現，即開發商在著眼未來房價，而購房者更多是比對現在的價格。那么，現在在這里買房子都是哪些人呢？在某種程度上買賣雙方都在賭未來房價。

　　江蘇常州市綠城玉蘭廣場售樓員：剛需的人是不會買我這邊房子的

　　記者：主要是投資客嗎

　　也不是投資客 像我們這195平米的基本上都是武進這邊的老板買的 然后還有老師醫生

　　樓市新觀察

　　常州商品房庫存20個月才能消化  外來人未必拉動房價

　　據我們記者了解，眼下開發商在常州密集拿地蓋樓，城區面積越擴越大，樓盤越來越多，但是，需求并沒有跟上，多數本地居民對新房的需求不大，加上外來人口流入緩慢，這都直接導致空城現象已經顯露苗頭，特別是在常州新城區更加明顯。

　　新北區是常州的另外一個新區，也是高鐵常州北站的所在區域。與武進區一樣，這里也是到處可見新樓盤，只是看上去更加荒涼。在距離高鐵站5公里左右的地方，幾棟高層建筑已經竣工，周圍則是一片片農田，幾個當地人正在里面挖菜。

　　江蘇常州市本地居民：現在好像冷清的 還是冷清的

　　記者：我覺得開發商他說怎么樣怎么樣 但是我不太相信

　　江蘇常州市本地居民：開發商的話呢 你們做這個欄目的你們也清楚他們是熱炒的 他自己給自己最造型的

　　嘴上講的話并不是都是真的 他為了要把自己推出去 他造勢

　　李阿姨家住常州新北區鄒村，平時閑著沒事就到這塊空地上挖點菜。她說，原來的村子里有90戶人家，自從新區開發后，土地都被征掉了，每家都獲得了拆遷補償的安置房，不再需要買新房子了。

　　江蘇常州市本地居民李阿姨：現在還是外地人買的多 本地人又不要我們都安置了

　　有安置房 對吧 外地人買的多

　　記者：像你們這種比如安置或者拆遷的基本上大概都有兩三套

　　江蘇常州市本地居民李阿姨：不要 都飽和了 都有幾套 有的十幾套有的十二套 我們有個干部十二套 我們村上有個九套的

　　據國家統計部門的調查顯示，2011年常州城鎮居民家庭人均住房面積是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。常州市統計部門的數據顯示，常州外來流動人口167萬人，占全市常住人口的36.4%。但外來人口中，青壯年居多，受教育程度以初中為主，大多從事一線的勞動密集型工作，購買力不強，業內人士認為這很可能是常州樓市的軟肋。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟：高凈值人士的凈流入這個是很關鍵 有的是人口增加 但是高凈值人士在流出這個就支撐不住它這個整個的城市建設和房價

　　陳晟所說的高凈值人士指的是那些持有可投資資產超過1000萬人民幣的人，他們往往是帶動房地產市場的主力。據常州市房地產信息中心統計，(字版上)截止到2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，按照2012年的月度成交平均水平計算，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個月，而住宅則需要14.18個月才能消化完。(字板出)顯然開發商是在打提前量，但這樣就造成了現在的供應量激增。

　　萬鄰(大眾)房產常州分公司業務員：前面有個樓盤也是的 也是一個很大的樓盤

　　它目前到現在已經買了兩年了還有很大的一塊地還沒有開 還沒開始建

　　房子它會越來越往偏的地方去造 也會造成一個地方形成一個死穴一樣

　　沒有人氣 而且它的價格可能也會買不上去

　　樓市新觀察

　　人口流入慢   三線城市面臨樓市陷阱

　　其實，常州樓市遭遇的空城現象并不是個案。經過長期的樓市調控，一些三四線城市的房地產市場開始顯示出疲軟跡象。據我們記者了解，其它的一些開發公司也在評估常州空城現象的含義。

　　江蘇國信上海中江房地產公司總經理張建豫：它(常州)的不幸就是因為它前面有蘇州和無錫擋住了它 人家到了蘇州(覺得)也不錯到了無錫(覺得)也不錯 再往那邊

　　干脆去南京算了 它這樣一個尷尬的境地在里面

　　所以我覺得有點懸 有點懸 再加上開發量又這么大 到最后就會閑置很多房子出來

　　也市場人士表示，像常州這類的三線城市，剛需房與投資房的界限非常清晰。常州所謂的“鬼城”現象，反映的是中小城市房產庫存積壓的事實。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟：它(常州)現在整個的(住宅)供應大概是在五六百萬平方左右這么一個供應但是對這個城市來說應該是相對的大的

　　直接從銷售比跟庫存比可以看到 它大概是在七五到八

　　就是百分之八十左右 實際上還是供大于求的這么一種狀態

　　國家統計局的數據顯示，11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是丹東、呼和浩特等三線城市。

　　仲量聯行上海研究部總監周志鋒：在三線城市 未來人口流入的速度其實要比一二線城市慢很多   (三線城市)其實更本質的需求可能還是由本地居民收入增長(拉動)