王營

　　 華遠地產董事長任志強再度向土地供應計劃開炮。

　　 他不滿地說，“為啥國土部沒人對未完成土地供應計劃負責，為啥地方對未完成土地供應無人問責，也無人負責？恰是土地供給減少在推動地價、房價。土地供應減少無人負責，卻讓市場承擔房價過高的罪名？”

　　 任志強在接受記者采訪時稱，他對于各地方政府供地完成情況的判斷，來自于市場機構提供的數據。盡管這些數據可能不夠精確，但國土部2012年完不成供地計劃已經是非常明白的問題。

　　 記者綜合多家機構統計的監測數據發現，北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地計劃完成情況最為糟糕，而一些三四線城市完成情況良好。

　　 中國房地產研究會副會長顧云昌認為，土地供應計劃完不成已經是多年的老毛病。這個慣例多年來沒有發生改變，值得深思和追問。

　　 供地之困

　　 雖然年末各地在加緊推地，但北京已連續3年未能完成土地供應，而國土部也連續多年未完成計劃。

　　 2012年12月19日，在“2012年房地產用地管理調控的情況新聞發布會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林介紹，截至11月底，全國房地產用地供應13.34萬公頃，同比減少8%，降幅較前三季度收窄4.5個百分點。其中住宅用地供應9.14萬公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個百分點。廖永林預計，2012年全年有望接近2011年水平，達到或超過前5年平均供應量。

　　 國土部似乎也看到了部分城市因供需不平衡而引發的后市擔憂。廖永林強調，加大土地供應力度，有助于提升住宅用地供應計劃的完成率，有助于后期房地產市場的穩定。特別是在房價初現上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市等“市場異動三類城市”，應增加土地供應。

　　 值得注意的是，廖永林口中的這些“市場異動三類城市”所引發的后市擔憂，正在逐漸被放大。其中，北京、上海、深圳三個城市供地降幅最為明顯。

　　 據K8黃金灣監測數據顯示，2012年1-11月，北京共推出土地137宗，供應量820萬平方米，同比下降46%；共成交土地139宗，成交量為819萬平方米，同比下降35%。同期，上海共推出土地621宗，供應量為2226萬平方米，同比下降22%；成交土地559宗，成交量為2000萬平方米，同比下降22%。深圳同期共推出土地57宗，供應量為159萬平方米，同比下降47%；成交土地47宗，成交量為143萬平方米，同比下降47%。

　　 任志強認為，對房價產生影響最大的應當是開發商購置土地情況。如果開發商購置土地面積是下降的，未來將對房地產市場形成供不應求的影響。

　　 根據中原集團的監測顯示，2012年前11月，全國十大標桿房企權益購地面積為4234萬平方米，但同期銷售面積為5789萬平方米，拿地銷售比創下近四年來新低；與此同時，2012年前11月，十大標桿房企權益購地金額為1186億元，但同期銷售金額卻為6025億元，拿地銷售比也創下近四年來新低。

　　 痼疾難變？

　　 中國指數研究院[微博]一項關于土地市場橫向的監測數據顯示，2008年至2011年，廣州和深圳已連續四年沒有完成土地供應計劃；上海有三年未完成土地供應計劃；北京有一年未完成土地供應計劃。值得注意的是，北京供地計劃2012年完成情況最令業界擔憂。數據顯示，2012年年初，北京制定的供地計劃為5700公頃，但截至2012年11月，北京僅供地2503公頃，也就是說，北京有可能在2012年連一半的供地計劃都完不成。

　　 顧云昌欣喜地發現，現在公眾不再一味地把房價上漲歸結于開發商，而是也看到了這背后由于土地供應不平衡所傳導到房價方面的問題。他不解地發問，“供地計劃多年完成這背后的原因是什么呢？是供地計劃任務太重了？還是供地計劃下達晚了？還是當地資金不足而顧不過來？還是農民認為土地補償金太少不愿意協助拆遷？”

　　 顧云昌認為，在土地財政根本問題解決不了的情況下，地方政府對于完成土地供地計劃的決心顯得尤為重要。其中，有些中小城市完成的情況很好，背后所體現的是體制問題。

　　 寧波市房地產業協會副會長王久芳前不久在“2012寧海房地產開發建設懇談會”告訴記者，從供求數據上看，寧波可以保證未來市場的供求平衡。寧波目前在售樓盤庫存是200萬套，土地庫存量是600萬平方米，假如說2013年去化160萬套的話，2013年房價供求關系還是平穩的，市場將呈現平穩。

　　 王久芳援引數據表示，2008年寧波市區商品房成交130萬套左右，2009年爆發性增長達到280萬套，2010年150萬套左右，2011年因為調控跌入最低，成交量約85萬套。2012年截至目前，寧波商品房成交約為135萬套，預計全年可達140萬套，2013年可能會突破160萬套。

　　 王久芳認為，穩定是對房地產最大的利好。懇談會當天，寧�？h政府代表向在場房企代表推介了2013年即將推出的包括天明湖酒店地塊、湖西特色商業街區地塊等16宗大型優質地塊。

　　 顧云昌稱，有些地方政府重視土地供應，完成情況就會很好，有些地方由于利益關系復雜，甚至還可能通過控制供應來穩定他們所想看到的高地價。

　　 某新城開發區負責人曾在接受記者采訪時明確表示，他們每年都控制土地供應，一般每年不會超過兩千畝。他們之所以控制土地供應，是為了讓開發商的樓盤能有更好的投資價值，使房價穩步上升，從而抵御通脹，另外也不造成開發商的惡性競爭。

　　 地價對房價的拉動效應是不爭的事實。以供地計劃完成困難的北京市為例。據21世紀不動產統計的數據，北京2012年成交了31宗住宅地塊，樓面平均價格達6854元/平方米，比2011年的4869元/平方米漲了近41%。