荊寶潔

　　 盡管微博上的粉絲越來越多，盡管在信息化時代擁有十足的話語權，但在如“戰場”的商場上，華遠地產（600743.SH）董事長任志強似乎正越來越被邊緣化。

　　 “我們被打敗了，我們打不過他們（萬科）。”任志強示弱。12月24日，在北京通州臺湖地塊的爭奪上，華遠提前“收兵”。萬科和首開組成的聯合體，成為了最后的贏家。

　　 如果翻開華遠地產的年報，你會驚訝地發現，這家北京市西城區國資委控股的企業，9年間在北京土地公開出讓市場上只拿到了一塊土地。

　　 華遠的邊緣化生存

　　 華遠地產是土地市場的“常敗將軍”。2010年，幾乎是華遠地產最受挫折的一年。2010年7月16日北京市昌平區小湯山和通州馬駒橋鎮兩宗地塊的競拍中，雖然華遠地產分別報出了4.9219億和11.397億全場最高價，較底價平均高出一倍，最終還是在綜合評標中敗下陣來。

　　 2010年8月11日，華遠地產與另外7家房企競拍通州宋莊鎮地塊時改變了出價方式，投出了最低價9.98億，結果仍然落敗。當年9月3日，在昌平區回龍觀1818-028地塊的投標中，華遠地產再報最高價13.6億元，但仍然完敗。直到2010年11月，華遠地產才拿下位于通州區梨園鎮的地塊，這是華遠地產時隔7年后首次在北京公開市場上拿地。

　　 2011年，華遠地產在北京寸地無收。對此，管理層的解釋是，2011年華遠地產對50余個協議轉讓項目和30余個公開出讓項目進行了重點分析和現場調研，但在房地產調控持續加強的形勢下，公司暫未新增土地儲備，以規避風險，以確保經營安全。

　　 目前，華遠只在四個城市有項目，除北京外，項目分布于青島、西安和長沙三地。西安君城項目均價約6000元/左右，低于西安目前全市7100元/平方米的均價，青島住宅項目售價約12000元/平方米，長沙金沙灘項目中住宅部分售價預計15000元/平方米。

　　 千億時代的準則

　　 2011年，華遠地產實現營業總收入26.15億元，比上年增長46.99%，營業利潤7.73億元，比上年增長28.22%，利潤總額7.71億元，比上年增長28.20%。

　　 看起來不錯的成績單，但與保利地產[微博]（600048.SH）和萬科的千億銷售額相比卻變得黯然。據證券分析師估算，華遠2012年的合同銷售額可達40億元。但保利地產截至2012年12月21日，簽約額已突破千億大關。恒大地產（3333.HK）前11個月累計實現合約銷售846.3億元，中海地產（0688.HK）前11月累計實現房地產銷售額1059億港元（約847.2億元人民幣）。其中，保利地產2006年登陸A股以后，從最初的市值30億元和銷售額100億，發展至今成為市值與銷售額均近千億的公司，年復合增長率超過60%。

　　 在任志強看來，影響規模的首要因素是資金的獲得。保利地產自上市以來，以每年一次資本市場融資的頻率，累計融資規模達214億元（含集團2009年投資的15億元），其中股權融資171億，融資額占凈資產的比例高達74%。中海地產的母公司中國建筑（601668.SH）也在2009年完成IPO，募資金額超過400億，隨后注資中海地產50億。2008年后，信貸資源迅速向央企傾斜。

　　 華遠拼不過央企，也拼不過一些民企。同為國企領導者的首創置業（02868.HK）董事長劉曉光[微博]也有相似的感慨。2003年，首創置業登陸H股，超過10倍的認購，融資9.37億港元。但近10年的時間里，首創發展的腳步開始變慢。劉曉光總結說，2007年后上市的地產公司動輒融資兩三百億，從規模上遠遠將首創等甩在身后。

　　 即使同為西城區國資委控股企業，金融街（000402.SH）幸運地在資本市場上融得資金后，也呈現出不同的發展態勢。2008年1月完成A股增發、募集資金82.8億元的金融街，不到兩年就從資本市場獲得近148億元資金。2012年，金融街前三個季度的營業收入已逾130億，超過2011年全年。

　　 任志強的幸福感

　　 千億大鱷威逼，任志強似乎沒有壓力。他開玩笑說，自己比萬科董事長王石更應該獲得千萬年薪。

　　 他提出，華遠自2008年完成重組以來，每年都堅持以較好的分紅回報投資人，公司完成重組時注冊資本778，129，126元，在未從資本市場融資的情況下，4年來累計向股東分紅129,850.3萬元，其中送紅股80，244.5萬股，現金分紅49，605.7萬元，累計現金分紅占公司4年累計凈利潤的30.7%。

　　 但萬科卻顯得有些吝嗇。2012年5月11日，萬科召開股東大會，審議通過了分紅預案。但表決前，多位股東對公司的分紅派息方案提出質疑。萬科總裁郁亮表示，穩定的派息政策對投資者才是最有利的，同時還要兼顧利益相關者。

　　 萬科2008、2009、2010年連續3年公司現金分紅占公司合并凈利的比例分別為13.63%、14.44%、15.10%。資料顯示，萬科上市以來總融資金額為148.41億元，累計向A股流通股股東派現54.81億元，派現金額占募資金額的36.93%。雖然與那些從未分紅的上市公司相比，萬科基本做到了年年分紅，但在全部A股中名列第579位，低于市場平均水平。

　　 比較凈資產收益率指標會發現，萬科2011年全面攤薄的凈資產收益率為18.2%。華遠地產2011年項目結算毛利率50.76%，公司加權平均凈資產收益率達20.94%。“這意味著用了更少的資產，替股民賺了更多的錢。”任志強糾正記者們的錯覺，千億萬科的確優秀，但衡量一家上市公司的標準，不應該僅僅是規模。

　　 任志強總結說，華遠地產這些年長不大的原因，還因國企身份承擔了許多額外的責任。他透露說，北京地鐵四號線建設，華遠投入了4個億的股本金，但很長一段時間都可能收不回來，類似的事情不少。不為多數人所知的是，華遠是首家采用“工程保證擔保”制度的企業，也是房地產業內極少數實踐“業權分配”制度的企業。這一制度的核心是，明確房地產項目的公共區域權益歸屬，從而還利于業主。

　　 “大家在談到幸福感時，都會說自己得到了什么，而不是給與了別人什么，奉獻了什么。”任志強說，造好房子和為股民賺錢會給他帶來幸福感。

　　 后千億時代的寡頭

　　 千億萬科、千億保利咄咄逼人的態勢，中小企業是否越來越沒有生存空間？寡頭和壟斷就此出現？

　　 任志強相信那一天永遠不會到來。盡管幾乎所有的分析報告和業內人士都認為經過幾年的調控，房地產行業的集中度在提高。

　　 易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，到2020年房企將減少50%。他指出，2012年前三季度，前10強企業的市場占有率已超過14%。和2010年相比，差不多上漲近4個百分點。前20強企業的市場份額占19.25%，和兩年前相比也上漲5個百分點。在市場的不斷調控下，企業反而越做越大、越做越強，這種趨勢還將持續。在全球其他發達經濟體，房地產集中度非常高。比如美國，前10強企業占有逾30%的市場份額；中國香港，前十強企業的市場份額超過50%。在行業快速調控的形勢下，行業洗牌速度也迅速加快。

　　 在數字背后，任志強看到的是，香港的前十強企業，前六家的主要利潤來源都是靠持有物業獲得的租金。香港房地產市場成交量最大的時候不超過4.5萬套。美國也有大量的小型公司，一年只開發一兩個項目。在城市化率超過90%的美國，二手房交易占據主導地位。

　　 “對于產品不可移動性的產業，要想實現完全的集中度是不可能的。”任志強說。相較于全國6.5萬億的商品房銷售額，千億萬科的市場占有份額不超過2%。“總會有一些小型地塊，是大開發商不愿意拿的。”任志強說。

　　 獨立經濟學家謝國忠則直指根本。他曾在接受本報記者采訪時指出，無論規模怎樣擴張，內地的地產商們更多擁有的是“地”和“債”。真正做到壟斷的是，政府對土地的出讓。而在完成了城市化進程的國家，絕大多數房企都可能會消失。