盧曦

　　11月30日，今年國內總價地王在南京誕生。央企中冶置業的子公司作為唯一的競拍方，以56.2億元的底價拿下了南京下關區濱江一幅地塊。

　　業內普遍關注的是，中冶置業此次拿下的地塊，與其兩年前拿下的另外兩幅“巨無霸”地塊連成整體。至此中冶置業完成了“南京外灘”這一巨量項目的拿地布局。

　　南京下關區歷來被視為老舊凌亂的改造難點，中冶置業的進入承擔了一部分舊城改造的職能，因而得到政府方面的大力支持。然而，由于資金規模巨大，且動遷等困難重重，業內人士認為，中冶置業或將作為主角“搭臺”，引入其他合作方。

　　三塊地王連成整體

　　此次南京拍地沒有懸念，南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱“投資公司”）作為唯一的競拍方，以底價56.2億元順利拿下。該投資公司98.52%的股權屬于中冶置業，而中冶置業是央企中國中冶（601618，SH）的全資子公司。這一成交創下了今年全國的總價地王。

　　該地塊名為“南京下關濱江江邊路以西2號地塊”，其綜合容積率為1.99，規劃用地性質為商住混合用地。這一拍地結果可以說在意料之中。因為早在2010年9月，中冶置業就拿下了與2號地塊相鄰的1號和3號地塊，價格分別高達121.41億元和78.93億元。超過200億的總價也使之至今仍位列全國總價第二的地王。如今再次以高價拿下2號地，與前兩塊地連成整體。至此，中冶置業已合計斥資256.54億元拿下了南京下關濱江的全部3幅地塊。

　　事實上，出面拍地的投資公司是由南京市國資集團、下關區政府和中冶置業三方共同成立的，三方在2009年曾簽下《南京下關濱江老城改造項目整體開發合作協議》。可以說，自2009年起，中冶置業就開始通過投資公司，展開了對南京下關濱江大規模開發的布局。母公司中國中冶在拍地后很快發出公告稱，3個地塊形成整體后，使南京下關濱江項目總體占地面積達到236萬平方米。建設用地面積103.18萬平方米，規劃總建筑面積372.4萬平方米。“將提升南京下關濱江項目的整體性，有助于提高項目預期收益，降低風險。”

　　早在中冶置業2010年拿1、3號地時，摩根士丹利就在對一份研究報告中估計，由于拿地價格明顯低于周邊區域樓面底價，該項目可于2013年至2015年分別為中國中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤。

　　但摩根士丹利的預測可能有些超前。中冶置業對外公開披露的信息是，下關濱江動遷比例約為90%。而下關區房產局一位負責人告訴《中國經營報》記者，目前的總體動遷比例約為80%，還有一小部分沒有完成動遷。

　　中國指數研究院[微博]南京分院高級分析師李飛影告訴記者，政府方面一直有意將這一區域重新規劃，打造成全新的濱江新城。以高端寫字樓、商業中心、酒店、住宅為主題的“南京外灘”，對外披露的計劃總投資額高達400億元。

　　政府對由中冶置業主導這一區域的改造非常支持。在幾輪拍地的過程中，除中冶置業子公司外，很少有符合條件的其他入圍者，因此中冶置業得以一路順利地以底價拿下全部地塊。

　　然而牽涉到動遷問題時，由于該區域歷史久，人口密度大，動遷面臨難度很大。中冶置業近期也提出了由“拆”轉為“拆建并舉”的策略。

　　記者就下關濱江開發進展致電投資公司負責人，對方以“不清楚”為由，拒絕了采訪要求。記者多次致電中冶置業及中國中冶，均未能采訪到相關負責人。

　　或“搭臺”引入合作伙伴

　　南京一位房地產開發商向記者透露，南京近年來提出打造“十大功能板塊”，其中包括河西板塊、南部新城板塊以及下關濱江板塊等，對各個板塊的規劃都有所側重。此次中冶置業拿下下關濱江全部3幅地塊，實際上承擔了十大功能板塊之一的改造開發工作，任務可謂艱巨。

　　中冶置業目前戰略布局以長三角、環渤海、珠三角為重點。在下關濱江項目之前，中冶置業就已進軍南京。2007年，中冶置業以“城市運營商”的模式參與南京城市建設，其中包括南京河西南部地區土地一級開發，以及南京蓮花村保障房項目。

　　中冶置業南京分公司辦公室工作人員向記者透露，下關濱江項目是由中冶置業北京總公司直接主導運作的。而中冶置業的南京分公司的工作主要集中于在南京開發的商品房項目。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄告訴記者，中冶置業在2007、2009年兩輪擴張中表現突出，積累了較為雄厚的資金。而中冶置業此前的風格多是，通過大規模介入相對低端的各類房地產項目，以較低的價格獲得競爭優勢。此次在南京如此大規模拿地，并作出相對高端規劃，可能是中冶置業企業轉型的一步。

　　由于體量巨大，中冶置業在下關濱江的進展吸引了眾多目光，也多次引發與資金相關的疑問。例如，2010年9月拿地后，中冶置業并未按計劃于2011年上半年動工，而是直到2012年7月才舉辦了一次動工儀式。下關濱江辦近日對外表示，1號地塊已于2012年下半年開始動工，首個動工項目是位于下關區政府隔壁的南京長江國際航運物流服務中心。

　　對于項目進展，中國中冶在三季報中披露，中冶置業目前正在推進項目拆遷工作，已對部分地塊開展土地證辦理，地塊招商工作也已展開。另有公告披露，對于新拿下的2號地塊，公司已經繳付了11.3億元競買保證金，并承諾將按期交付50%的地價款及剩余款項。

　　然而，總計高達256.54億元的拿地款，預計高達400億元的開發資金，仍不斷引發猜想。業內此前曾猜測中冶置業會引入另一家實力雄厚的央企出資合作開發，但被雙方否認。

　　一位從事房地產咨詢規劃的業內人士分析認為，這一項目具備舊城改造的意義，且下關濱江是南京擁江發展的新的CBD,對政府來說非常重要。中冶置業作為整體操盤者，可能存在在政府支持下，在自己開發建設的同時，引進合作伙伴的可能性。

　　業內猜測，多家國內龍頭房企都有可能參與到項目之中，而與濱江地塊相鄰的另一地塊開發商被認為最有可能介入。