每經實習記者 宋戈

　　近日，財政部長謝旭人發表言論明確表示，要統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并�？偨Y個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。財政部長的這番表態引發了市場的熱議。種種跡象表明，房產稅已進入擴圍前夜。

　　房產稅擴圍難引拋售潮

　　 自上海、重慶實行房產稅試點以來，有關房產稅推進的各種猜測就不絕于耳。近日，財政部、社科院等機構再次釋放關于在全國推廣房產稅的聲音。

　　 11月28日社科院發布報告，建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產稅，并把新增商品房和現有存量房均納入征稅范圍。之后財政部部長謝旭人更表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅。

　　 房產稅會否對房價產生巨大影響，成為許多人心中的一個問號。

　　 “僅靠一個稅種就想扭轉房價，這是不太現實的。”中國社會科學院金融研究所研究員尹中立直言，如果真的單純為了打壓房價，完全可以在交易環節征收重稅，這樣可能比房產稅的效果更好，所以不要對房產稅讓房價下降的作用寄望過高。

　　 北京大學房地產金融研究中心主任馮科也對《每日經濟新聞》記者坦言，房產稅即便大范圍推廣，可能也只會讓房價短時間回落，但是長期的影響有限。

　　 而上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍則認為，上海目前還沒有對存量房進行征稅，假如未來政策改動，開始對存量房征稅，可能會引發市場拋售。

　　 中信建投在研究報告中指出，房價的短期波動歸根結底是短期房地產市場供需矛盾的產物，房產稅的出臺并不能改善短期房地產的剛性供給，只能在長期影響需求方的預期，而且這種影響要視房產稅出臺的具體細則而定。參照國外的經驗，房產稅的出臺與短期房價走勢并無直接的關系。

　　 SOHO中國董事長潘石屹[微博]曾表示，影響房價的因素主要有兩個：一是土地的供應，二是貨幣政策。和這兩個因素相比，房產稅的影響是“微乎其微”的。

　　 從之前重慶、上海的房產稅試點情況來看，溫和的政策是否對房價形成了沖擊還還存疑問。某券商研究員對《每日經濟新聞》記者直言，過去有段時間房價出現過下降，甚至有傳聞說江浙地區出現過房產拋售潮，但是將房價的下降與房產稅的試點運行牽扯到一起還是比較牽強，因為目前國家還在實施的限購令政策的影響遠勝過房產稅。

　　房產稅推廣模式成焦點

　　 值得關注的是，除了房產稅對房價的影響外，更多人關注的是房產稅的征收模式，以及自己的住房是否處于被征收的范圍內。

　　 之前中國社科院發文建議，應及時推廣上海、重慶經驗，針對居民用房開征保有環節的差異化房產稅，對于城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論住房是何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，對于40平方米及以下部分，則不征收保有環節房產稅。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。

　　 社科院還建議，從總結上海、重慶房產稅的經驗起步，不斷擴大試點范圍，逐步推進并鼓勵地方探索，最終過渡到全國統一制度設計，由地方選擇具體參數實施。

　　 上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭[微博]曾對此表示，按照住建部的數據，當前我國城鎮人均住宅面積剛突破33平方米，“40平方米”標準僅略高于基本人均面積。如果就此開征房產稅，可能會將40%的家庭全部包括，會加重改善性需求家庭的稅收負擔。征收模式初期階段更多應傾向于擁有多套房、高端房的人群。

　　 中國人民大學經濟學博士鄭田風也表示，“人均40平方米以上的部分都需征收房產稅”意味著許多只有一套房的家庭同樣需要繳納這部分費用，這樣單純按面積征收房產稅的標準過于平均，不合理。而且，在購房時國家已經收取了土地出讓金，在此基礎上再加收房產稅不合理。

　　 他認為，按房屋套數征收房產稅的征稅標準效果更好，即第一套房不征稅，從第二套房起大幅提高征收稅率，就像個人所得稅一樣采取累計政策，這樣對于真正有住房需求的消費者來說更為公平。

　　 宋會雍則表示，征收模式可以采取價格、面積兩條線并行的舉措，以房產實際價格作為基數，然后看人均面積是否超出標準。

　　 招商證券[微博]在研報中指出，房產稅推廣至全國仍面臨著一系列的難題，向何種住房征收，稅率如何設置，如何在抑投資的同時促剛需，這些問題都將是推廣中需要解決的問題。從國際經驗來看，目前房產稅的大面積推廣時機尚未成熟，因此房產稅如果要擴圍，應該先放在一個較小范圍內。

　　房產稅或難影響上市公司

　　 雖然重慶、上海在2011年就成為房產稅試點城市，而且全年樓市仍處于調控階段，但2011年仍有超過30家房地產公司實現了業績同比增長。如今面對著即將擴圍的房產稅，眾多房地產公司將受何影響呢？

　　 一位不愿透露姓名的研究員表示，房產稅雖然有擴圍的可能，但是從試點情況的表現來看，房產稅對行業和上市公司影響都比較小，主要是因為目前的稅率都很低。

　　 國誠投資[微博]投資總監黃道林向《每日經濟新聞》記者指出，房產稅擴圍可能更多的是對消費者心理層面的影響，對公司的實際利潤影響較小。因為從試點城市來看，稅率并不高，壓力并非難以承受。黃道林不忘提醒記者，因為房產稅初始階段可能更多針對高端房產，所以經營高端房產公司要注意房產稅可能帶來的影響。

　　 某券商研究員認為，房產稅雖然會擴圍，但可能只是小范圍擴圍，不會很快擴展到全國，主要是因為現在市場環境還不成熟。有很多人關心房產稅會不會導致房價下降，根據對很多國家的分析可以看出，在房產稅推出后的1~2年，房價可能下降，但之后還會回升，可見房產稅對房價的抑制作用并不是很大。另外，房產稅針對的一些高端房產的上市公司并不會受到太大影響，首先高端房產占比是比較小的，其次從試點結果來看，影響范圍較小。

　　?樣本

　　滬渝房產稅試點一年有余 房價調控作用不明顯

　　每經實習記者 宋戈　 　　　　　　去年1月28日，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產稅。時間已過去快兩年，效果是否達到預期，是否可以為即將推廣的房產稅樹立樣本呢？

　　財政收入效果不明顯

　　 去年1月，上海和重慶成為試點房產稅的城市。業界普遍認為，上海的政策相比重慶更加溫和，上海房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%的方案。和上海相比，重慶的征收方案更加嚴厲。首先，重慶對獨棟住房存量增量都征收；此外，重慶的稅率也比上海高，而且是超額累進稅，最低的一檔是0.5%，最高檔1.2%，而上海最高也只有0.6%。

　　 雖然上海的征稅方案較重慶溫和許多，但是重慶的征收面積低于上海，只對售價超出均價兩倍的房屋征收。重慶目前的均價為5000元左右，征收起點為15000元。統計顯示，目前重慶超過15000元的房屋不超過15%，因此85%的房屋不會受到影響。重慶的稅收政策傾向于對所有存量的高端住宅都征收房產稅，所謂高端住宅是指比主城區新建商品住房成交均價高兩倍及以上的房屋。

　　 但是，據《每日經濟新聞》記者查閱相關資料發現，房產稅對兩地政府的財政收入和當地房價所產生的影響非常有限。上海的房產稅僅針對新成交住房，已擁有至少一套住房的本地買家以及外地買家均需在成交金額的七折基礎上，支付0.4%~0.6%的稅率（視成交價格而定）。

　　 盡管住房限購令空前嚴厲、成交總建筑面積也大幅下滑，但根據上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預算執行情況報告顯示，2011年上海房產稅征收為22.1億元，完成預算的110.5%。而2012年上海房產稅預算為22.5億元，與2011年執行數基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財政收入中，所占的比例不到1%。

　　 重慶的房價一直在全國一線大城市中保持較穩定的水平，該情況在2011年得到延續。據重慶市財政局副局長何志明介紹，截至去年11月30日，重慶市主城區房產稅應稅住房有8563套。目前，重慶房產稅征繳基本做到“應收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元。少部分沒有繳稅房屋主要是產權證沒辦結、存在產權糾紛等。何志明說，重慶房產稅收入全部用于公共租賃住房的建設和維護。

　　房價調控作用有待觀察

　　 兩地試點房產稅并未在財政收入上增收多少，同時對房價上漲的抑制作用也不明顯。

　　 愛房網的一份報告指出，從2012年3月至8月，上海二手房均價從21000元上漲至25000元，漲幅達19%。新房市場上，上海市新房成交價格從年初的均價2萬元持續上漲至4月的21918元，之后慣性上漲至7月最高點24348元，漲幅達21.7%。重慶的房價也出現了穩中有升。

　　 針對這一現象，上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，以上海為例，首先房產稅只是針對新增住房，并不針對存量房征稅；其次被征對象的選擇也比較寬松，對滬籍人口人均住房超過60平方米的部分征稅；若非滬籍，居住超過3年的首套房免征；不夠三年的，暫時征收將來還可退還。

　　 最重要的，剛需人群購房只購首套房，大多并不需要交房產稅。所以上海的房產稅試點對房價的調控作用并不明顯。

　　 房產稅實施后，《每日經濟新聞》記者采訪了一些重慶的房產中介，對方表示，自房產稅實施后，重慶的高檔商品住房項目的銷量就遇到阻礙。很多時候，銷售人員告訴購房者買房要交稅，購房者就比較猶豫。但是，普通中大戶型的房屋銷量依舊穩定。

　　 重慶市國土資源和房屋管理局市場處處長文星介紹稱，房產稅的實施對高檔商品住房起到 “價格約束”的作用，從而遏制高檔住房帶動房價上漲。

　　 針對此現象，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌曾表示，房產稅對房地產市場有一定調節作用，但是如果要通過房地產稅來調控市場，恐怕很難達到目的。上海和重慶的經驗已說明了這點。

　　 對可能推廣的房產稅擴大試點是否可以借鑒兩城市經驗，四川中原市場研究中心研究經理周覓表示，結合兩地樓市表現來看，房產稅的稅率并不高，可能未來的版本也不會太高。由于持有成本不高，反而可能會將稅收部分轉嫁給租房客，進而出現房產稅變相推高房價的情況。

　　?經驗

　　各國房產稅千差萬別難以直接照搬

　　每經實習記者 饒曉 宋戈

　　 對于房產稅，我國已有上海和重慶試點在先。在獲取參考樣本的同時，也可以將目光放向海外。如今，很多國家的房地產稅早已是政府正常的財產稅收，對調控房地產市場也起到了調節作用。

　　 招商證券在一份地產行業研究報告中指出，現在國內開征房產稅的市場基礎和發達國家還存在很大差異。目前已經開征房產稅的很多國家基本都實現了房地產市場總體的供需平衡，因此才有較好的征收基礎。

　　國外房產稅千差萬別

　　 盡管國外征收房產稅已經非常普遍，但各個國家的征收標準并不相同，對當地房地產市場產生的效果也不盡相同。

　　 德國：在德國購置房產，首先要繳納評估價值1%~1.5%的不動產稅，房屋買賣要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。按照德國房產稅征收標準，房產市場價格高，稅收就大幅上升，這對投資炒房客來說套利空間非常有限。

　　 過去10年間，德國房地產價格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩定的房地產市場，得益于政府通過各種差別化征稅對房地產市場進行的調控。

　　 新加坡：新加坡的房產稅征收以“調節貧富”為原則。目前新加坡的物業稅征收為雙軌制，主要是根據房屋用途來區分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業稅，如果房產屬于投資，政府將征收10%的物業稅。新加坡政府對于社會上10%的最困難群體提供補貼或廉租房，同時嚴格控制商品房的比例，對于超過100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業費。

　　 日本：針對房產的保有環節，日本并未設立專門的房產稅，而是將房產作為固定資產的一種，統一列入“固定資產稅”的對象加以征收，稅率為1.4%。固定資產價值由地方政府評估確定，日本對每戶住宅的土地面積制訂了分級征稅標準。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標準1/6的固定資產稅，200平方米以上部分至房屋投影區域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產稅。日本的房產稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。

　　 美國：美國房產稅是地方政府的主要收入來源，政府也通過房產稅來平衡地方財政預算。美國征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。

　　能否借鑒國外模式

　　 國外的房產稅征收模式千差萬別，但是房產稅是否對房價產生影響了呢？

　　 招商證券在研究報告中對全球主要國家在征稅前后的房價進行了統計，發現短期內房地產保有稅的開征會導致房價下跌，保有稅的降低會導致房價的上漲，但相對沒有稅收而言房價變動幅度不大，征稅后的第2年房價會出現一定的回漲。大多數案例結果表明，針對個人房產開征房產稅來遏止大城市房價的上漲作用不大。

　　 那么，國外的房產稅模式能否為我國所借鑒呢？中國人民大學教授經濟學博士鄭田風認為，房產稅遲早都要推行，目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來，讓沒有房的人有房可買。美國的房產稅經驗值得借鑒。在美國，即便相對富有的家庭也只有一套房子，因為第一套房的養房成本很低，第二三套房所需的養房成本很高。高昂的養房成本讓大多數美國家庭不會囤房。

　　 不過有觀點認為，照搬國外模式也許并不能取得很好的效果，因為中國和其他國家的房地產發展基礎不同。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，土地所有權不同，住宅類型不同，完全照搬國外經驗或許行不通。