“三季度經濟下降速度減緩，意味著企穩(wěn)”、“房地產我們特煩它，但必須承認它在經濟發(fā)展中繞不開”、“鄂爾多斯地產泡沫爆發(fā)就是因為供大于求”……昨日，人稱“京城四少”之一的著名經濟學家、清華大學教授魏杰，應邀參加南京理工大學第八期“紫金EMBA發(fā)展論壇”，并就經濟增長、房地產未來等熱門話題暢談個人見解。他還坦言，曾從莫言文學作品《豐乳肥臀》中讀出經濟學的智慧與快感。揚子晚報記者 馬燕

　　7.4%意味著經濟企穩(wěn)但結構還是要調整

　　鄂爾多斯泡沫揭示房市供求是規(guī)律

　　昨南京理工大學第八期“紫金EMBA發(fā)展論壇”暨2012級開學典禮上，魏杰的主講題目是“穩(wěn)增長與調結構”。他開門見山地解讀了新出爐的經濟數據：三季度同比增長7.4%，雖比二季度回落，但回落速度變慢，正對應了溫總理所言“企穩(wěn)”。他預計，四季度將企穩(wěn)回升，恢復到7.6%以上。不過，速度上來了，結構調整問題并沒解決。他分析說，三季度經濟下滑速度變慢的主要原因，是二季度財政政策調整的結果——積極財政政策從年初穩(wěn)定中小企業(yè)和穩(wěn)定民生，又重新轉向基礎設施投資。5月份迄今，發(fā)改委批準基礎設施投資已7萬億左右。“基礎設施啟動，會很快讓速度起來。但中長期來看，經濟增長還是要靠結構調整。結構調整了，新增長點出來了，才能保證中長期的增長。不然短期還可能回落。”

　　他認為，未來經濟結構調整，主要涉及房地產、制造業(yè)、服務業(yè)等產業(yè)。其中，房地產雖“煩”它卻繞不開。房地產業(yè)最核心的規(guī)律，就是供求關系。他介紹，調控以來一線城市房價回落3%左右，但銷售回落50-70%。說明兩個目標沒實現統(tǒng)一。經濟學家們反思的結果是：對這個產業(yè)不能一刀切，必須分類指導、區(qū)別對待。“供求關系是指導房地產的最關鍵因素和規(guī)律。”“鄂爾多斯是地級市里首先爆發(fā)泡沫的地方。60多萬人的人口，但供應的住房可以達到四五百萬人。嚴重供過于求就跌了，并把大量民間借貸問題暴露出來。銀行撤出來了、外地開發(fā)商撤出來了，卻把本地人的民間借貸全套住了。”他說，鄂爾多斯的煤炭可以挖700年，是能源聚集地，資本聚集地，但不可能成為制造業(yè)聚集地和人口聚集地，因此房地產發(fā)展就受到約束。

　　他預計，房地產業(yè)的普漲時代已過去，但普跌時代不會到來。未來房地產業(yè)的問題只是結構的問題。“你說北京房價，是漲了還是跌了？很難回答。通州房價已經腰斬，海淀還在漲。一條馬路兩邊的房子都是兩個價。這邊是學區(qū)房，那邊不是。”

　　預言未來：高檔住宅、保障房將不計入房屋均價

　　想投地產一定要研究人口聚集度

　　地產未來將被區(qū)別對待。商業(yè)地產未來以放為主。因為商業(yè)地產還處于上升趨勢。“北京商業(yè)地產開發(fā)商一般不賣，只是租賃。”

　　居住地產分成三部分：保障性住房、一般性住房和高檔性住房。其中保障性住房要靠社會保障來解決。“全世界的窮人住房，都是政府保證。”他介紹，未來的房價統(tǒng)計問題很可能將不再統(tǒng)計保障住房的價格。“實際上月統(tǒng)計，就已經把這部分去除了。”并且，未來保障房也可能只租不賣。

　　一般性住房，即涉及到一般老百姓“居者有其屋”的住房，他認為將回歸本性，被重點監(jiān)控價格的也是這部分住房。他提醒投資者注意，未來很可能將這部分住房的投資和投機擠出去，政策設計上是回歸本性。

　　“高檔性住房將會率先放開。用價格越高、稅收越高的方式來控制。未來價格也不統(tǒng)計在房地產均價里。”就像戴手表，幾百元一塊的可以看時間，但也有人買25萬的。就像奢侈品價格從來不統(tǒng)計在CPI里，高檔住房也將不被統(tǒng)計在房屋均價。

　　他還舉例說，“北京等城市已開始這樣做了。如北京均價一直在2萬左右。但北京許多樓盤價格在六七萬一平米。有倆樓盤10萬零8千開盤，開盤后不到2星期就賣完了。這是富人的消費，愛漲多高漲多高。”他認為，未來投資可能在這部分住房，因為供求關系比較緊張。

　　他介紹，有個企業(yè)家曾咨詢他能否在某城市投資開發(fā)海邊別墅，他幫其統(tǒng)計后發(fā)現，該城人口聚集度在全國排名第131名，人口聚集度緩慢（排前50名人口聚集度較快；50-100中等；100名以外緩慢），并且?guī)缀鯖]有外地人愿去這個城市。“京津唐的富人，一般選海邊別墅就去煙臺、青島。這個城市內需外需都沒有。我建議他最好別投。”但后來該企業(yè)家還是花了13億投資了，目前滯銷，只希望不賺賣出回本就行。因此，他提醒“未來投資房地產，一定要注意供求。沒有需求，硬開發(fā)需求也開發(fā)不出來。”

　　【花絮】

　　從《顧準傳》、《豐乳肥臀》 獲人生智慧和經濟學快感

　　魏杰還強調，未來結構調整中，精神服務業(yè)即文化產業(yè)有巨大空間。因為“人富了，精神消費是沒有上限的。”比如莫言獲獎，帶動其書不斷重印。再比如美國2008年金融危機，3個行業(yè)沒受影響：高技術、旅游、影視，后二者都屬于精神消費。

　　魏杰還以自己為例，認為精神產品是最高精神享受，目前問題是好的精神享受太少。“煩惱時，讀好書能讓你從煩惱中解脫出來。我最煩惱的時候，就是靠閱讀調節(jié)自己。比如煩惱人生價值得不到實現，讀《顧準傳》之后不苦惱了，覺得自己不算什么。我們現在很多思想，沒超越顧準50年代的論證。”他還透露，自己離開辦公室就不看經濟學，最喜歡看人物傳記。好書是觸類旁通的，多讀能厚積薄發(fā)。比如莫言的《豐乳肥臀》寫到某縣認為辦節(jié)慶才能招商，但縣委書記想來想去本縣沒啥能辦的節(jié)，就辦個世界奶子節(jié)，結果被婦聯批評不尊敬女性。“我讀的時候，從中觸及到很多商業(yè)意識，獲得經濟學研究的快感。”