黃樹(shù)輝

　　在歷經(jīng)兩年的戰(zhàn)略調(diào)整之后，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)“招保萬(wàn)金”中的金地集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展期，新一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)已現(xiàn)端倪。

　　房地產(chǎn)調(diào)控讓一直堅(jiān)持中高端路線和高利潤(rùn)率的金地集團(tuán)曾一度陷入被動(dòng)，但這種局面在今年上半年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　金地集團(tuán)在2012年著重解決周轉(zhuǎn)率偏低成果顯著，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)搶眼。在國(guó)泰君安看來(lái)，年銷售額高達(dá)300億的金地集團(tuán)仍是一家拐點(diǎn)型企業(yè)，向上趨勢(shì)明確，后續(xù)基本面增速將持續(xù)跑贏市場(chǎng)。

　　值得關(guān)注的是，正朝著復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的金地集團(tuán)，其“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略在今年進(jìn)一步加速，并將助推公司進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)通道。

　　周轉(zhuǎn)率之變

　　此前一直致力于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加大首置剛需供貨的金地集團(tuán)，在悄然來(lái)臨的2012年剛需置業(yè)潮中，獲得恰逢其時(shí)的回報(bào)。

　　受益于剛需市場(chǎng)的逐步回暖、靈活的產(chǎn)品和銷售策略，以及較為充足的可售資源，金地上半年銷售面積和銷售金額同比明顯上升。

　　根據(jù)半年報(bào)，2012年上半年金地銷售面積113.5萬(wàn)平方米，銷售金額134.6億元，分別較上年同期增長(zhǎng)40.1%和19.6%。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積47.01萬(wàn)平方米，結(jié)算收入60.57億元，同比分別上升32.6%和25.2%，增速跑贏行業(yè)均值。

　　在多家房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)大幅下滑的上半年，金地集團(tuán)則一舉扭轉(zhuǎn)過(guò)去幾年業(yè)績(jī)?cè)龇�放緩的不利局面，再次�?shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

　　2012年半年度報(bào)告顯示，金地集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.7億元，凈利潤(rùn)5.02億元，同比分別上升25.5%和5.1%，資產(chǎn)總額達(dá)到967億元，同比增長(zhǎng)6.87%。

　　金地集團(tuán)今年以來(lái)的業(yè)績(jī)堪稱可圈可點(diǎn)，金地集團(tuán)總裁黃俊燦在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，這得益于該集團(tuán)在2012年著重解決周轉(zhuǎn)率偏低問(wèn)題。

　　與以往大大不同的是，今年以來(lái)金地集團(tuán)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，積極把握銷售節(jié)奏和推貨節(jié)奏，優(yōu)化去化結(jié)構(gòu)，保障銷售速度，加大回款資源促進(jìn)內(nèi)生發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)顯示，隨著首置首改產(chǎn)品的大量補(bǔ)充，金地下半年推盤結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。下半年預(yù)計(jì)新增供貨約149萬(wàn)平方米，其中首置首改產(chǎn)品占比達(dá)70%。

　　不僅如此，金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)也進(jìn)一步趨好。截至中報(bào)期末，金地集團(tuán)持有貨幣資金190.3　億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍。

　　從多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，金地集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，凈負(fù)債率僅為42%，長(zhǎng)期借款占總借款的62%，信托等高成本融資占比較低，公司融資成本處于較低水平。

　　金地集團(tuán)還有效實(shí)施了費(fèi)用管控，2012年上半年銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用占銷售金額的比重分別比去年同期降低了0.86和0.84個(gè)百分點(diǎn)。

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策已經(jīng)產(chǎn)生效果，隨著各地房?jī)r(jià)的合理回歸，剛需客戶和自住改善型客戶已經(jīng)入場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)延續(xù)較好的交易氛圍，整體市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　半年報(bào)還顯示，金地集團(tuán)已銷售未結(jié)算資源進(jìn)一步增加。隨著項(xiàng)目集中于第四季度竣工，預(yù)計(jì)全年結(jié)算面積較上年將有所增加。目前，公司已銷售未結(jié)算資源簽約面積約302萬(wàn)平方米、簽約金額約390億元，業(yè)績(jī)鎖定系數(shù)高。

　　國(guó)信證券研究報(bào)告認(rèn)為，即使在可售貨源均價(jià)比去年全年均價(jià)下降20%，下半年去化水平僅50%的苛刻假設(shè)條件之下，金地集團(tuán)全年銷售亦能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。倘若樓市基本面向好，預(yù)計(jì)公司全年銷售金額有望沖擊350 億大關(guān)。

　　“一體兩翼”護(hù)航

　　相對(duì)于業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)而言，金地集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略的提速則對(duì)其產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響，這意味著金地集團(tuán)朝著復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向更進(jìn)一步。

　　此前2010年，金地集團(tuán)戰(zhàn)略架構(gòu)在原基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)重大突破，明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略，并根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃成果建立和完善相應(yīng)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，成為復(fù)合型的地產(chǎn)企業(yè)。

　　在這一戰(zhàn)略下，金地集團(tuán)在2010年成立了穩(wěn)盛投資基金，此后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了從房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)部到獨(dú)立基金公司的轉(zhuǎn)變。

　　截至2011年末，穩(wěn)盛投資旗下管理著一只美元房地產(chǎn)基金和4只人民幣房地產(chǎn)基金，管理規(guī)模總計(jì)約合20多億元人民幣。

　　黃俊燦年初曾表示，2012年預(yù)計(jì)穩(wěn)盛投資基金管理規(guī)模達(dá)到50億人民幣，全年公司財(cái)務(wù)盈利。

　　2012年7月19日，金地集團(tuán)宣布，旗下海外公司金地國(guó)際控股有限公司發(fā)行12億元人民幣三年期無(wú)抵押優(yōu)先級(jí)債券，創(chuàng)A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債成功案例。

　　作為第一個(gè)在沒(méi)有母公司擔(dān)保情況下僅由海外子公司成功發(fā)債的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，金地此次發(fā)債獲得4.7倍的超額認(rèn)購(gòu)。

　　在凌克看來(lái)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下，融資高度依賴銀行貸款；土地是產(chǎn)業(yè)鏈中心和原始支點(diǎn)。在一系列調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)游戲規(guī)則發(fā)生改變：房地產(chǎn)融資難度和成本與日俱增。未來(lái)，房地產(chǎn)金融將成為產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)核心。

　　中信證券的最新研究報(bào)告認(rèn)為，金地集團(tuán)較早進(jìn)入房地產(chǎn)基金與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并于2010 年提出了“一體兩翼”的戰(zhàn)略方向，“長(zhǎng)期來(lái)看我們認(rèn)同公司走差異化路線，但公司并沒(méi)有發(fā)揮出其先發(fā)優(yōu)勢(shì)，相反進(jìn)展較為緩慢。可喜的是報(bào)告期內(nèi)公司加大對(duì)這兩個(gè)領(lǐng)域的投資力度，進(jìn)展有所加快。”

　　凌克認(rèn)為，如果說(shuō)過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更多地通過(guò)銷售生產(chǎn)房屋來(lái)賺取平均利益，同時(shí)依靠土地資產(chǎn)的升值賺取超額收益，那么未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力賺取平均收益，依靠企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)、效率提升來(lái)賺取超額收益。

　　接下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入下半場(chǎng)環(huán)節(jié)，企業(yè)的發(fā)展將主要來(lái)自于自身綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，以及行業(yè)分化與整合帶來(lái)的效率的提高。

　　凌克表示，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將在專業(yè)化和復(fù)合型兩個(gè)方向上分化、整合。行業(yè)分工會(huì)越來(lái)越細(xì)，對(duì)企業(yè)能力的競(jìng)爭(zhēng)要求也會(huì)越來(lái)越高。規(guī)模房企將獲得更多整合機(jī)會(huì)和資源，復(fù)合型的地產(chǎn)公司將在周期性環(huán)境中獲得更持久和堅(jiān)實(shí)的發(fā)展前景。

　　在業(yè)界看來(lái)，隨著信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務(wù)重組及并購(gòu)的機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，將會(huì)給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)機(jī)會(huì)。而金地集團(tuán)將大力提高房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并將其培育成公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　目前，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)基金資金投向仍將以住宅項(xiàng)目為主，會(huì)涉及商業(yè)綜合體項(xiàng)目，除開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目外，也會(huì)涉足物業(yè)持有類項(xiàng)目。

　　作為金地集團(tuán)發(fā)力的另一抓手，商業(yè)地產(chǎn)在上半年也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，其中金地中心完成寫字樓招租，出租率達(dá)100%，同時(shí)，金地廣場(chǎng)將于9月份完成改造并正式亮相，深圳崗廈、西安、紹興等商業(yè)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)研發(fā)和施工按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)。

　　此外，金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司還協(xié)同區(qū)域公司、穩(wěn)盛公司進(jìn)行項(xiàng)目拓展，完成了多個(gè)項(xiàng)目的考察和可行性研究，為商業(yè)地產(chǎn)公司的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　過(guò)去十年，金地集團(tuán)在市場(chǎng)的黃金發(fā)展期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，現(xiàn)在金地已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)20個(gè)城市，擁有一批耳熟能詳?shù)拿餍琼?xiàng)目，而公司規(guī)模更是較10年前增長(zhǎng)了100倍左右。但是金地公司并沒(méi)有一味地追求規(guī)模的無(wú)限制擴(kuò)張，在發(fā)展過(guò)程中著力雕琢公司戰(zhàn)略管理體系和風(fēng)控體系，打磨產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略。

　　凌克說(shuō)，金地將深入挖掘住宅地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)三者的聯(lián)動(dòng)價(jià)值，通過(guò)不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合來(lái)提升公司的盈利水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，拓寬未來(lái)金地的成長(zhǎng)之路。

　　國(guó)泰君安證券(微博)認(rèn)為，金地集團(tuán)是創(chuàng)新能力強(qiáng)的房地產(chǎn)龍頭公司，未來(lái)業(yè)務(wù)向“一體兩翼”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：住宅商業(yè)聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)金融輸血，通過(guò)業(yè)務(wù)互動(dòng)，打造綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。