杜麗娟 李樂

　　盡管房地產(chǎn)市場政策長期走向并不明朗，但最近幾個月不會有新調(diào)控的預(yù)期，似乎讓開發(fā)商看到了利用空當提高庫存去化程度的更大希望。

　　中原地產(chǎn)、易居中國、搜房網(wǎng)的市場監(jiān)測均顯示，在樓市旺季開端9月份，預(yù)計將有35個新盤陸續(xù)入市銷售。中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其中超過6成為售價25000元/平方米以下的剛需樓盤。剩余4成為中高端項目，單價在35000元/平方米以上的高端住宅約占中高端項目中的兩成。

　　萬科、保利、路勁地產(chǎn)以及聯(lián)想控股旗下融科智地等一線全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前已經(jīng)確定了下半年繼續(xù)“跑量”的策略。在開發(fā)商看來，這一輪市場回暖能夠持續(xù)多久，還是未知數(shù)。

　　持續(xù)回暖存疑

　　“對于從今年5月開始的樓市成交量回升，集團董事會層面也做過研究和探討。”8月21日，路勁地產(chǎn)副總裁汪皓向《中國經(jīng)營報》記者表示。“最后董事會做了一個結(jié)論，就是現(xiàn)在還不能斷言市場回暖，成交量的回升是從去年開始壓抑的剛性需求的一次集中釋放，但這種釋放能否延續(xù)，還是未知數(shù)。”汪皓說。

　　汪皓對市場的判斷并不孤立。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁、保利地產(chǎn)(微博)北京公司副總經(jīng)理王英男先后告訴記者，剛性需求帶動的市場回暖持續(xù)性沒有定論，現(xiàn)在所要采用的銷售策略仍是“加緊賣房”。

　　正是在這樣的邏輯之下，北京大量新盤開始籌劃在9月集中入市。第三方市場機構(gòu)中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測顯示，擬在2012年9月在北京房地產(chǎn)市場入市的新盤多達35個，創(chuàng)下2012年以來新盤入市總量的新高。

　　中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，在35個入市新盤中，售價25000元/平方米以下的以剛需購房群體和首次改善型購房群體的樓盤數(shù)量，占擬入市新盤總量的六成左右。其中開盤擬預(yù)售價格在20000元/平方米左右價格水平的新盤，大致占有5成比例。

　　除此之外，25000元/平方米以上的中高端項目占據(jù)另外四成比例，這其中，通常被業(yè)界理解為高檔住宅項目價格底線的35000元/平方米以上的住宅項目，占中高端新盤入市量的一半。

　　高端持銷命題

　　與剛需產(chǎn)品搶政策空當期賣房的邏輯相同，高端項目也試圖能將銷售向好的趨勢延長更長的時間。“如園項目沒有大幅度提價的計劃，盡管銷售業(yè)績比較好，公司對我們的要求，一直是合理定價，一定要尊重市場的選擇。”萬科如園項目銷售負責人表示，目前項目的訴求仍是利用市場大勢總體向好發(fā)展的機會，提高項目銷售速度，實現(xiàn)合理的項目銷售回款。“預(yù)計下一批單位100余套將于10月中下旬推出。”

　　事實上，其他擁有豪宅項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有類似的考慮。金茂府與萬科如園同天開盤，8月12日，推四期樓王房源，這部分房源是戶型面積為280~390平方米的精裝4居，共計106套。

　　與此同時，西山壹號院項目的后期銷售也已經(jīng)進入預(yù)售許可的審批階段，該項目后期將集中對大戶型的房源進行消化。曾在今年6月開盤一炮走紅的遠洋萬和公館項目，下半年主要消化項目中戶型面積相對較小的房源，預(yù)計將于10月推出170平方米戶型。

　　“在一定程度上，西山壹號院、金茂府、遠洋萬和公館、如園這幾個項目的銷售情況和后期的推盤策略，已經(jīng)成為了整個北京高檔住宅市場的風向標。”前述長期從事高檔住宅項目代理銷售的開發(fā)商向記者表示。

　　政策空當變現(xiàn)

　　一位長期從事高檔住宅房地產(chǎn)銷售代理的負責人向記者表示，即便在2009年房地產(chǎn)市場繁榮之時，也沒有出現(xiàn)過在一定時間內(nèi)，高端項目“快銷”成為一線房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的主力的情況。記者采訪的多位業(yè)界人士均向記者表示，從4月以來的房地產(chǎn)市場預(yù)期的不斷改變，實際上造就了至今仍在延續(xù)的豪宅項目結(jié)構(gòu)性熱銷。

　　第三方市場監(jiān)測機構(gòu)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月開始，北京市商品住房成交量連續(xù)環(huán)比上漲。至2012年6月，商品住房期房成交量甚至出現(xiàn)了同比超過20%的漲幅。這讓房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價繼續(xù)下行的預(yù)期基本退出市場。

　　“我們也在不斷地對銷售回暖的原因進行分析，但迄今為止，我們?nèi)匀幌嘈虐�括高檔住宅項目在內(nèi)的銷售速度提升，是我們合理定價的結(jié)果，而不是市場又將重新回到2009年時的瘋狂狀態(tài)。”肖勁向記者表示。不過，他承認，從2012年4月開始，房地產(chǎn)市場被抑制了一段的改善型需求開始逐步釋放。

　　此前，在接受記者采訪時，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入筑底階段，房價的進一步下行并不具備過多的空間。但是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額等先行指標的下降，在一定程度上也成了擺在政府面前的一大問題。

　　“從5月開始，宏觀經(jīng)濟指標的下行，使穩(wěn)增長逐漸成為政府經(jīng)濟工作的主要任務(wù)，盡管對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策沒有直接的松動，但是利率下調(diào)，存款準備金率下調(diào)，都使市場中的流動性更為充裕，這實際上是制造了一個針對房地產(chǎn)市場的政策空當，使房地產(chǎn)市場成為最大的受益者。”中國房地產(chǎn)學會會長陳國強向本報記者表示。

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