珠海樓市5小時 松綁政策胎死腹中背后

　　本報記者 劉力圖 董映頡 珠海、北京報道

　　珠海再次成為關注的焦點。

　　和2011年11月作為全國首個推出“既限購亦限價”的“雙限”城市而備受矚目不同，這一次，珠海成了首個松綁“雙限”的地區。然而，珠海樓市的“松綁令”非常短命，短到只存活了5個多小時。

　　7月13日晚間，“珠海取消限價和限購”的消息開始瘋傳，并有當地官方媒體報道的官方人士的話佐證。僅僅5個多小時后，卻發生了轉變，珠海市住建局主要負責人改口，稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。

　　這5個多小時里到底發生了什么？

　　其實，隨著樓市調控政策的步步深入和房價的逐步回落，以及地方財力的吃緊，政策轉松還是繼續緊成了一個難題，博弈也越來越明顯。相比一些地方的“只做不說”，珠海卻選擇了“連說帶做”。

　　要知道，即便是在經濟繼續尋底的上半年，中央對樓市調控的口徑就從來都沒松過；今年以來，國務院總理溫家寶更是7次表態鞏固房地產調控成果，促房價合理回歸。就在溫總理7月8日到常州考察時還強調，房地產市場調控還處在關鍵時刻，任務還很艱巨。

　　珠海碰壁了。

　　“珠海松綁雙限的政策被叫停，再一次證明中央對地方政府的政策微調還是有底線的。”住建部一位相關部門負責人對記者表示。

　　非常5小時

　　從6月份確認回暖的房價，把市場和政策的博弈推向了前臺，而其背后站著的是各利益相關方。

　　7月13日晚6時45分，珠海將推“松綁令”的消息傳開，此后還不斷有“權威人士”進行印證。珠海市為“雙限”政策松綁的新聞，就像這個夏天濕熱的暑氣，迅速蔓延。

　　而珠海市政府部門最初的反應仿佛預示著，政策松動的消息發布預期將會順理成章地進行下去。根據當地官方媒體報道，珠海市住建局的官員隨后也承認了取消限價、限購縮小范圍的事實，并給出了具體范圍。

　　但誰都沒有料到，事情在次日零時30分發生了轉變，珠海市住建局主要負責人改口，稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。至此，短短5個多小時的松綁正式宣告夭折。

　　“我一回來就聽說叫停了，很多業界的人士都說失望。”剛剛出差回到珠海的某上市房企駐珠海項目營銷主管對珠海近日的風波感到詫異，他告訴本報記者，雖然珠海市一直否認此為松綁之舉，但確實對開發商“是個大利好”。

　　不過，盡管遇阻，這次“松綁”的沖動似乎仍然“未完待續”。記者在走訪珠海住建局各部門以及珠海房企的過程中發現，雖然各方對此事都避而不談，但對當前樓市政策進行“微調”的意愿仍然存在。

　　“現在這些只是意見稿，還沒有具體實施，‘松綁’的事情鬧得有點過火，起碼現在肯定不會有變動。”珠海市住建局知情人士對《華夏時報》記者介紹，珠海確實研究過類似的政策，一些調研目前仍在繼續，但調整意見的方向要根據上級政策進一步研究決定。

　　此人士所說的調研，與7月14日珠海住建局臨時發布會上透露的信息一致。會上，住建局副局長謝義維針對傳聞的背景解釋道，近日住建局在研究下半年工作的時候，也研究了房地產市場的監管問題，并在分析珠海實際情況的基礎上，研究了具體措施是否需要進一步精細化的問題。

　　換句話說，在珠海房地產主管部門的“算盤”里，“取消雙限”被證明不能實現，但是“精細化”的微調仍在計劃之中。

　　對于“精細化”政策的調整方向，珠海市住建局相關人士告訴本報記者，目前調研仍在進行中，還不能透露其內容。但在研究過程中，會重點參考珠海市下半年的樓市行情以及政府其他指標數據的變化。

　　一時沖動？

　　即使“雙限”松綁消息被珠海市政府否認，業界卻可以從中讀出傳聞背后的驅動因素以及珠海市下個階段樓市調整政策的“精細化”原因。

　　合富輝煌珠海公司管理層朱經理在接受本報記者采訪時稱，在傳聞中，珠海市有意縮小原來的限購區域，而縮小范圍之后，一系列的刺激將會應運而生。

　　左岸代理公司負責人認為，縮小范圍后，南灣、唐家灣等地區受益不少，被釋放出來的區域新樓盤數量并不多，但是體量卻相當大，“最重要的是，那些都是珠海房價最高的地方，售價幾乎在每平米2萬元以上，高于珠海市的限價范圍。”

　　“如果縮小了范圍，就等于直接給限購拉開一道門，多家知名開發商也會受益。”朱經理指出，華發地產、中信地產、中海地產以及格力地產等多家品牌開發商將會享受到政策的紅利。

　　除了開發商在“雙限”之下的連番叫苦，珠海市前半年成交量冰火相交的情況似乎也讓調整找到了理由。

　　在開始實行“雙限”的2011年11月份，珠海市網簽只有345套，環比降幅為15.9%，12月份則只有272套，環比降幅為20.23%。而“雙限”這半年里，網簽最低值出現在今年1月份，為231套，比“雙限”之前(去年10月)下降了43.7%。

　　“這半年里，珠海樓市成交量一直都不好，直到今年5月份，在剛需的刺激下，成交量才恢復到‘雙限’前的水平。”朱經理分析。

　　公開報道顯示，有珠海市官員稱，一季度GDP增速在廣東倒數第二，稅收收入遭遇負增長，土地出讓收入大幅度落后于計劃進度，這是珠海希望松綁樓市調控的主要原因。

　　珠海第一季度全市經濟形勢分析會上的數據顯示，2012年一季度，珠海全市沒有土地出讓，全年42.19億元的土地出讓收入沒有落實；一季度珠海市財政收入主要來源的主體稅種增幅也大幅回落，稅收收入負增長1.1%，其中房地產市場“主戰場”的高新區公共財政預算收入增幅為-10.3%。

　　事實上，房地產一直是珠海稅收的重要來源，根據珠海市財政局披露，2011年上半年房地產業稅收對珠海市稅收增收貢獻度達到63.8%，超過六成。

　　而據記者了解，在這樣的經濟背景下，珠海原有的樓市調控政策在此前已經是“明緊暗松”了。

　　其中，在珠海市近段時間的網簽數據中，出現了網簽價格超過限價范圍的現象。據記者了解，正在執行的限價目標存在不少貓膩，不同的新開盤項目能獲得住建局批準的不同的指標數字，因此一些條件更好的單位預售價能夠高于限價水平，“其實也是變相地為房企售出高房價留下空間。”

　　此外，有業內人士指出：“有些銀行，針對第一套商品房的房貸已經完成后，可在香洲區(即珠海限購區域)內購買第二套商品房，只是按揭成本需要為商品房總價的六成”；而為了應對非本地戶籍購房受限的措施，目前購房者只需支付3萬元則可在售樓方的協助下解決該限購問題。

　　調控的底線

　　中央早已亮明了房地產調控的底線。

　　進入今年以來，房地產調控的力度卻被迅速起來的樓市成交量逐漸消解。而珠海的“困境”也成為了其他地方政府的縮影，土地收入銳減則給地方政府造成了資金壓力，房地產銷售不力而導致的上下游相關產業不景氣，也使得地方政府在經濟數字面前“力不從心”。

　　隨著多地提振樓市的“微調”政策釋放出來，無形中刺激了更多地方政府的神經。

　　“地方政府的政策微調，一方面是從細微之處為樓市好轉撕開口子，促進成交；另一方面，各地也希望在頻繁的試探中了解中央的底線。”中國房地產學會副會長陳國強表示，“對于地方政府來說，出臺新政最多就是被叫停，也不會有更多的處罰。”

　　據記者調查了解，僅今年上半年，就有包括上海、廈門、重慶、揚州等21個城市先后進行了政策微調。除了提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準等政策外，揚州對個人購買成品住房提供房款4‰-6‰的政府獎勵、福建戶籍新政放寬城鎮落戶條件等，均明顯超過了之前政策微調的幅度。

　　而這位負責人還告訴記者，目前國務院和住建部等部門已經在各地調研和收集樓市的具體數據與地方政府政策微調的情況，為年中經濟會議和下半年的樓市調控部署進行準備。

　　“從住建部的出發點來說，考慮到房地產對各地經濟的影響，對于樓市調控政策，是允許各地方政府根據當地情況進行政策的細微調整的，這也是為什么很多城市的微調政策都被默許。”住建部上述負責人表示，“但是直接松綁限購的做法觸動了底線，下半年對地方政府的這類做法住建部會采取更加嚴厲的問責辦法。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹不久前公開強調，當前最重要的是穩定政策預期。盡管具體的調控政策可以優化，但在方向上，對住房市場抑制投機性需求的政策應長期堅持不變，并明確支持合理住房需求。

　　“此前的房地產調控政策已經起到了作用，對于目前各地樓市回暖的情況部里也在調研中，對于回暖的原因、動力和持續時間都需要做具體的分析和判斷，因此不能判定未來出臺新政的預期。”上述負責人告訴記者，“但是嚴格落實已有政策，這是下半年調控必須要做的。”