中國經濟網編者按：樓市回暖讓開發商和購房者對市場未來的大勢做出“向好”的判斷。樓市形勢的變化與土地市場息息相關，而“地王”更是房地產發展的重要符號，關注他們的命運，就會對房地產市場有更深入的理解。

　　北上廣"地王"調查 開發各顯神通

　　北京：萬柳新地王

　　中赫逆市奪地王欲復制“釣魚臺7號院”？

 

　　7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據業內人士測算，扣除海淀區政府回購的面積之后，該地塊樓面地價約為4.29萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。

　　中國指數研究院(微博)指數研究總監何田表示，中赫置地因為有了釣魚臺7號院的開發經驗，更注重樓盤品質與價格；別的競拍企業同時有多個項目需要開發，更注重銷售速度與資金回流。在上市的兩年多里，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環中，根據北京市住建委的歷史數據，2009年8月18日，開盤不到一個月的釣魚臺7號院，總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米。

　　上海：迪士尼地王

　　均價低于成本“貌虧實賺”？

　　2009年11月，在迪士尼落戶上海的消息公布后數小時，上海象嶼置業有限公司(以下簡稱象嶼地產)以11.9億元的總價奪得“浦東新區川沙新市鎮A08-03”地塊，樓板價達到14000元/平方米，被媒體稱為“迪士尼地王”。

　　日前，在該地塊上，開發商象嶼地產發展的“地王”項目象嶼鼎城，已于今年6月展開銷售，成交均價為21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。

　　中房信分析師薛建雄表示，象嶼鼎城表面上是“虧本運營”，但實際上是通過“拉高拍低”的方式平衡利潤率，目前售價低于平均投資成本僅僅是表面現象。薛建雄解釋道，所謂的“拉高拍低”是指通過提高社區中公寓房源容積率，降低別墅房源的容積率，客觀上降低公寓部分的樓板價，提高別墅的樓板價。

　　廣州：“全國最大總價地王”廣州亞運城

　　五大開發商“平分”去化率超74%

　　2009年12月，由碧桂園、富力和雅居樂3家開發商為主的“民企聯合體”以255億元的天價拿下廣州亞運城項目，“最大總價地王”由此誕生。

　　截至今年7月16日的數據顯示，廣州亞運城首期累計已經售出6303套。該項目總體量為8476套，目前去化率已經達到74%。目前，該項目的均價約為11000元/平方米。

　　2010年6月底，先前拿地的3家開發商聯合公布中信地產和世茂地產“火線加盟”，開發商增加到了5個。5家開發商共同出資成立了一家名為廣州利合的公司，負責亞運城項目的運作。5個股東各投資20%成立了這家公司，由董事會負責決策，廣州利合獨立運作。

 

　　“地王”眾生相：

　　“富利十號”躲過限購政策快速撈金

　　2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均價達39000元/平方米，相比與多數地王的“慢動作”，富力十號的手筆可謂快進快出，幾乎完全躲過了限購政策，快速撈金。

　　“雙料地王”金茂府低開高走收回賣地成本

　　2011年4月17日，該地王項目金茂府正式開盤。低開的價格吸引，金茂府開盤當日就售罄。2011年年末，金茂府以近50億的銷售成績獲得北京年度單盤銷售冠軍，并為中化方興2011年全年銷售額貢獻了近一半的業績。

　　京杭廣場“規劃變動”？入市日期尚無法確定

　　有業內人士向記者表示，京杭廣場現在規劃有部分變動，已經沒有商住項目。綠城現在危機重重，尚處在自救階段，可能由于資金緊缺或者規劃變動，導致項目進程緩慢。

　　昔日中海67億元連標兩地今銷售金額僅回本一半

　　2011年3月，中海九號公館入市，15個月的銷售時間過后，據中原地產市場研究部統計數據顯示，目前該項目銷售金額為33.87億元，占土地成本為50.6%。有分析人士認為，這意味著中海地產上述地王項目銷售不暢，僅回本當初拿地成本的一半左右。詳細

　　勇當“地王”者大多搬起石頭砸自己的腳

　　地王“凄凄慘慘戚戚”者占主流

　　單就北京地區而言，地王項目大約有30個，能夠入市的只有19個，目前的累計銷售額僅為446.46億元，與之形成鮮明對比的是，19個地王的土地出讓金就高達468.76億元，銷售額尚不能彌補地價款，不知道這是否出乎開發商的意外。另外11個尚未入市的地王項目，更是慘不忍睹，離收回成本相差十萬八千里，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪，甚至退地不玩了。

　　昔日一度風光無限的地王，如今卻成為了燙手山芋，那些揮金如土，勇當地王者是大都是搬起石頭砸了自己的腳。割肉銷售，以價換量，采取拖延戰術等等，這些向來被嗤之以鼻的策略，如今卻成為勇當地王者無奈的上上策。

　　任志強(微博)：地王由土地供應嚴重不足催生

　　對于目前頻繁拍出地王的現象，任志強則認為，土地價格升高，倒過來可以看出，哪個地方出地王，是因為哪個地方的城市土地供應嚴重不足。

　　任志強表示，如果國家用一種價高者得的方法拍賣土地，每一塊土地都是地王，如果不能成為王，不能舉最高價，企業能拿到土地嗎？換句話講，大家普遍意義上認為，企業拿了一個高端價。對于國企在房地產行業近期的活躍，任志強認為，目前國企的投資從11%到了22%，其實大部分市場還在民企手上，占到85%，不像鋼鐵、煤炭等，國企已經占到半壁江山或者更多。詳細

　　南京一次性預告出讓41幅地業內：可防“地王”出現

　　就在7月6日和13日連續推出10幅地塊之后，時隔4日國土局再次掛出預公告地塊，而且創紀錄地達到41幅之多。據記者統計，這41幅地塊的總出讓面積約為230.2萬平方米。

　　業內人士對此給予了正面分析，認為這樣的舉動有助于防止土地出現過熱現象。南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，正是因為土地回暖的跡象已經顯現，國土局才一次性預公告這么多的地塊，讓開發商看到供地充足，無需過于集中競拍。

　　房價上漲 地王“功不可沒”

　　地王往往成為房價上漲的“帶頭大哥”。對于普通消費者來說，房價已經高不可攀了，在地王的帶動下，房價往往是無所顧忌，更上一層樓。據央視《經濟半小時》報道，近日，萬柳地王出爐前，周邊13個樓盤已經開始漲價，平均漲幅在3000元/平米以上。之后幾日再度查詢得知，萬柳區域多個樓盤的均價又上漲了千元。

　　不讓房價反彈 為何難阻地王再現

　　任何一塊土地的拍賣結果，既與時間、地段、出讓政策、競拍者、競爭程度有關，也與樓市走勢、政策大環境有關。顯而易見，無論是北京新地王還是廣州新地王，都是樓市回暖下的“蛋”。一方面，樓市回暖給了開發商信心。“46輪競價+300多輪競爭”就可見該地塊競爭比較激烈，說明開發商信心也回暖了。即便拍賣價折合樓面價約4.42萬元/平方米，開發商也認為能賣出去。另一方面，樓市回暖的背后是降準、降息釋放的流動性，再加上開發商回籠資金多了，所以，敢以天價來拿地。詳細

　　土地回暖≠樓市翻轉這個邏輯推理能成立嗎？

　　從近期陸續公布的上市房企半年報中可以看到，像萬科、碧桂園、龍湖等大型房企，上半年的銷售額只完成了年度目標的四成多，而完成一半以上年度目標的企業，不是總體盤子小，就是像綠地這樣通過賣地、轉讓股份實現創收。房企的錢袋并沒有陡然松快起來，土地市場的熱銷自然缺少后續“糧草”的支撐。有第三方分析人士的觀點認為，目前看來，這一輪的調控政策是嚴謹和完整的，即使目前樓市處于底部，但缺乏政策的支撐，絕地反彈的幾率仍然很小。