陰雪

　　自2009年5月起，北京已開(kāi)盤的19個(gè)“地王級(jí)”項(xiàng)目，合計(jì)銷售額還未收回土地出讓金成本

　　調(diào)控的威嚴(yán)與資本的沖動(dòng)，在北京萬(wàn)柳地王的“加冕禮”上，博弈出一個(gè)戲劇化的局面——央企集體“打醬油”，民企則激烈爭(zhēng)搶央企大鱷們“謙讓”的肥肉。

　　7月10日，經(jīng)過(guò)一個(gè)半小時(shí)激烈的競(jìng)拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購(gòu)房面積的代價(jià)，摘得了萬(wàn)柳地塊。

　　北京市海淀區(qū)將以每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格回購(gòu)相應(yīng)住房，并提供給該區(qū)部分拆遷戶。

　　據(jù)北京中原估算，扣除回購(gòu)房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價(jià)約為每平方米4.15萬(wàn)元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價(jià)首位，也是全國(guó)土地單價(jià)第一。

　　由于萬(wàn)柳地塊位置優(yōu)越，本就被業(yè)內(nèi)視作新地王頭銜的有力爭(zhēng)奪者，因而此次競(jìng)拍最大的看點(diǎn)，已經(jīng)不是地王的誕生，而是一個(gè)難得一見(jiàn)的場(chǎng)面——財(cái)大氣粗的央企開(kāi)發(fā)商玩起了“溫良恭儉讓”，集體退出競(jìng)爭(zhēng)，看著民企們豪邁地一擲“億”金。

　　人民日?qǐng)?bào)喊話 央企集體“長(zhǎng)覺(jué)悟”

　　萬(wàn)柳地塊在競(jìng)拍之前，就享受了地王級(jí)的關(guān)注。

　　該地塊位于北京西北四環(huán)內(nèi)配套極其成熟的高檔社區(qū)聚集地，建筑面積7.7739萬(wàn)平方米，在進(jìn)入土地市場(chǎng)時(shí)，北京市國(guó)土局就將其掛牌出讓起始價(jià)定為18.66億元，折合平均樓面價(jià)已高達(dá)每平方米2.4萬(wàn)元。事先已確定，該地塊的出讓金歸海淀區(qū)，將用作該區(qū)六郎莊搬遷的平衡資金。

　　自6月19日該地塊掛牌競(jìng)價(jià)起，11個(gè)工作日之內(nèi)收到了10次報(bào)價(jià)，至7月3日，掛牌價(jià)格已被抬升至19.56億元。

　　而坊間流傳的將參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商名單，則顯示了一個(gè)包括萬(wàn)科、保利、中化方興、融創(chuàng)等央企民企巨頭在內(nèi)的豪華陣容。

　　不過(guò)，就在北京市黨代會(huì)選出該市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的7月3日，北京市國(guó)土局公告，將萬(wàn)柳地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)由原定的7月4日推遲至一周之后的7月10日。

　　正是在這短短一周內(nèi)，出現(xiàn)了許多微妙的變數(shù)。

　　先是7月6日~8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，功虧一簣。”

　　此后，人民日?qǐng)?bào)、新華社接連針對(duì)“地王”發(fā)文。新華社評(píng)論認(rèn)為：“地價(jià)過(guò)高，一方面可能會(huì)導(dǎo)致恐慌性購(gòu)房，引起房?jī)r(jià)非正常上漲；另一方面，也可能會(huì)激起更嚴(yán)厲的調(diào)控乃至對(duì)地王的直接干預(yù)，最終一些開(kāi)發(fā)商將被地王撐死。”

　　人民日?qǐng)?bào)甚至明確告誡央企：“調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與‘地王’爭(zhēng)奪恐怕并不合時(shí)宜。”

　　于是，就在萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍開(kāi)始前一小時(shí)，央企保利地產(chǎn)(微博)發(fā)布聲明稱，接公司大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到萬(wàn)柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。

　　保利地產(chǎn)本已為參加競(jìng)拍該地塊做了充分的準(zhǔn)備。就在幾天前，保利地產(chǎn)北京公司一內(nèi)部人士還曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》表示，對(duì)萬(wàn)柳地塊周邊項(xiàng)目近期的成交量和成交價(jià)格，他們已“了如指掌”，保利北京內(nèi)部也為此地塊“準(zhǔn)備了好幾套方案，不同的方案制定了對(duì)于這一項(xiàng)目未來(lái)不同的定位以及不同的銷售價(jià)格”。

　　盡管保利臨時(shí)退出，在7月10日下午的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，仍有十家企業(yè)參與，包括華僑城、招商地產(chǎn)(微博)、中化方興、中冶及中建與九龍倉(cāng)聯(lián)合體等五家央企競(jìng)拍者，及萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、中赫、懋源五家民企，央企民企旗鼓相當(dāng)。

　　然而，在整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程中，五家央企都成了走過(guò)場(chǎng)的配角——招商地產(chǎn)和中建九龍倉(cāng)聯(lián)合體全程均未舉牌，華僑城和中冶僅各舉牌一次，央企中只有中化方興參與了競(jìng)回購(gòu)房面積的第二階段，全程舉牌也不過(guò)十?dāng)?shù)次，而素以“有覺(jué)悟”著稱的萬(wàn)科也全程未舉牌。

　　“這幾家央企好像都是來(lái)‘打醬油’的。”競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，一名“觀戰(zhàn)”的開(kāi)發(fā)商代表如是說(shuō)。

　　地王豪賭：銷售業(yè)績(jī)慘淡

　　萬(wàn)柳地塊的競(jìng)拍，就這樣變成了民企陣營(yíng)的“內(nèi)斗”。即使只有半邊熱鬧，民企也硬是真刀真槍地拼出了一個(gè)地王來(lái)。

　　實(shí)際上，為了避免成交價(jià)高得刺眼，北京市國(guó)土局采用以往對(duì)待熱點(diǎn)地塊的辦法，臨時(shí)對(duì)萬(wàn)柳地塊設(shè)置了最高限價(jià)26.3億元，競(jìng)拍價(jià)“漲停后”就比拼開(kāi)發(fā)商愿意提供的回購(gòu)房面積，最多者勝出。值得注意的是，26.3億元的“漲停板”僅比該地塊的掛牌起始價(jià)高出40.9%，而不是以往常見(jiàn)的高出50%。

　　在與融創(chuàng)、懋源、龍湖的激烈爭(zhēng)奪中，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)以及327輪回購(gòu)房面積比拼，中赫置地最終勝出。

　　鑒于超過(guò)每平方米4萬(wàn)元的樓面價(jià)，該地塊只可能建設(shè)豪宅，而中赫置地恰恰是以京城最貴樓盤——釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院一鳴驚人的“豪宅界黑馬”。

　　“該宗地塊絕佳的地理位置、成熟的高端配套、稀缺的景觀環(huán)境，營(yíng)造了一個(gè)具有先天優(yōu)勢(shì)的頂級(jí)豪宅地塊，未來(lái)該項(xiàng)目定價(jià)或?qū)⒉坏陀?0萬(wàn)元。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“即使如此，開(kāi)發(fā)商仍有較高利潤(rùn)空間。”

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于這一地塊的情況，即便是做豪宅，開(kāi)發(fā)商也面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。“如果是我們，樓面價(jià)過(guò)了每平方米3.5萬(wàn)元可能就不會(huì)拿了。”現(xiàn)場(chǎng)一名不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　他認(rèn)為，首先，扣除回購(gòu)房之后，用于開(kāi)發(fā)商品住宅的面積僅剩6萬(wàn)多平方米，如此小的體量對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很難全面施展拳腳；除此之外，高端項(xiàng)目意味著客戶群的狹小，如果1~2年后，萬(wàn)柳地塊完成前期開(kāi)發(fā)面臨推向市場(chǎng)時(shí)，限購(gòu)仍未松動(dòng)，甚至執(zhí)行上更為嚴(yán)厲，那么該項(xiàng)目的銷售將會(huì)極為緩慢，加劇開(kāi)發(fā)商的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部張大偉則以數(shù)據(jù)說(shuō)明目前“地王”的窘境：自2009年5月起，北京溢價(jià)率超100%且已開(kāi)盤的19個(gè)“地王級(jí)”項(xiàng)目，累計(jì)至今的銷售額僅446.46億元，尚未達(dá)到這19個(gè)項(xiàng)目土地出讓金的總和468.76億元。

　　“樓市調(diào)控導(dǎo)致的銷售市場(chǎng)蕭條，19個(gè)地王項(xiàng)目合計(jì)的銷售額還未收回土地出讓金成本。而如果剔除其中銷售比較好的金茂府等項(xiàng)目，地王項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)非常慘淡。”張大偉說(shuō)。

　　專做豪宅的地產(chǎn)黑馬

　　但是奮不顧身的地王制造者們似乎并沒(méi)有被數(shù)據(jù)嚇倒，其中有些，似乎天生具有冒險(xiǎn)基因。

　　在北京地產(chǎn)市場(chǎng)，中赫置地一向以低調(diào)著稱，此次甚至是其首次以招拍掛的公開(kāi)方式在北京拿地；但在住宅市場(chǎng)上，它又顯得極其高調(diào)，因?yàn)榫┏堑谝桓邇r(jià)樓盤——位于北京玉淵潭公園畔的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，恰恰就是它的作品。

　　資料顯示，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院位于長(zhǎng)安街北，占地1.6萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)面積7.3萬(wàn)余平方米，其中可售面積4.3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目由2棟13層、2棟10層以下的建筑組成，合計(jì)106套住宅。

　　根據(jù)北京市住建委的歷史數(shù)據(jù)，2009年8月18日，開(kāi)盤不到一個(gè)月的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，總計(jì)售出房屋23套，成交均價(jià)高達(dá)7.28萬(wàn)元/平方米，刷新了盤古大觀每平方米7.1萬(wàn)元的京城“最貴樓盤”紀(jì)錄。

　　隨后，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院售價(jià)屢創(chuàng)新高，連續(xù)5個(gè)季度穩(wěn)居京城第一。2010年二季度，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院成交均價(jià)突破10萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到每平方米10.94萬(wàn)元，比2009年開(kāi)盤時(shí)上漲50%，而周邊樓盤價(jià)格一般在每平方米4萬(wàn)元左右。

　　據(jù)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院銷售人員稱，該樓盤目前可售房源中，3號(hào)樓頂層一套超過(guò)1000平方米的樓王售價(jià)達(dá)到每平方米30萬(wàn)元，從售價(jià)上說(shuō)，也許是中國(guó)第一豪宅。

　　然而，在釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院之前，中赫置地只是中國(guó)地產(chǎn)界一個(gè)默默無(wú)聞的小公司。

　　據(jù)北京市工商局網(wǎng)站的資料，中赫置地母公司中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司，法定代表人為周金輝。

　　一名知情人士對(duì)本報(bào)透露，中赫置地的老板年僅36歲，其開(kāi)發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于唐山。此后，該公司進(jìn)入北京，收購(gòu)了新天集團(tuán)位于北京望京的一幅地塊并開(kāi)發(fā)了北緯40度項(xiàng)目。而其在北京推出的第二個(gè)項(xiàng)目，便是于2006年初收購(gòu)并于2009年推出的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院。

　　“除了釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院之外，中赫置地在北京已經(jīng)沒(méi)有其他項(xiàng)目了，所以據(jù)我所知，他們對(duì)于萬(wàn)柳地塊是志在必得。”上述知情人士認(rèn)為，萬(wàn)柳地塊與釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院相似，都屬于體量不大的豪宅項(xiàng)目，中赫已經(jīng)有了此類項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

　　他還認(rèn)為：“這種項(xiàng)目對(duì)于追求周轉(zhuǎn)速度的大開(kāi)發(fā)商而言并不合算，對(duì)于中赫這種追求利潤(rùn)的房企來(lái)說(shuō)顯然更為合適。”

　　也許在不久的將來(lái)，一個(gè)取代釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的全國(guó)最貴豪宅又將悍然問(wèn)世。