黃樹輝

　　退休年齡延遲引發的爭議，正在催生公眾對養老問題的擔憂，開發商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。

　　以養老的名義跑馬圈地正在成為普遍現象，開發商對養老地產的熱衷和布局，已經不再是可有可無的小打小鬧。

　　大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，萬科、保利等行業巨頭已經開始謹慎試水，更多的開發商也躍躍欲試。

　　但國內養老地產領域的制度缺失讓很多開發商感到迷茫，他們找不到可供參考的體制框架，由此帶來的商業模式依然含糊不清。

　　開發商謹慎試水

　　正在推售的北京萬科幸福匯仍然主打剛需牌，這個被稱為萬科在北京的首個養老地產項目，在市場推廣中并沒有提及養老元素。

　　萬科集團總裁郁亮在今年的股東大會上曾明確表示，萬科一直有經營養老房地產業務的想法，但一切細節仍有待逐步落實，公司期望今年可推1至2個養老房地產項目，不排除所涉地區位于杭州、武漢、無錫或北京。

　　根據媒體援引萬科方面的表述，萬科幸福匯將推出146套養老地產房源作為試點，這100多套老年公寓在去年11月開工，預計2013年下半年完工。

　　萬科幸福匯將包含兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者具體的經營管理將由上海親和源負責，萬科則是資產持有者；后者則是面向市場銷售。

　　除此之外，萬科還曾表示，計劃在青島萬科城項目中提供約60套老年公寓產品，以及在中糧萬科長陽半島(微博)中配建部分養老產品。

　　由于仍在嘗試階段，萬科上述養老地產的規模較小，而且配建計劃仍面臨著不確定性，后續的經營模式依然有待明朗。

　　相比之下，保利地產(微博)在養老地產領域的切入力度更大。此前2011年8月，保利地產與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，合作成立養老產業專業管理公司。此舉被視為保利欲做大養老地產的戰略性布局。

　　在保利地產2012年度計劃里也明確提到發展養老地產，保利地產董事長宋廣菊表示，養老地產會是保利地產今后一個新利潤增長點。

　　保利地產早在2008年就開始涉足養老地產，目前已完成養老地產模式開發研究，并形成保利地產養老地產的設計標準。

　　目前，保利地產已經相繼在上海、長沙進行試點，主要以中高端物業切入。作為保利首個養老公寓項目，臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區”也是由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，建筑面積近10萬平方米。

　　此外，一直進行戰略轉型的花樣年（01777.HK），也完成了進入養老地產的經營模式理論研究，目前著手于健康產業園的規劃與建設，預計2012年下半年將在深圳推出第一個養老地產項目。

　　養老地產淪為“噱頭”

　　在看似紅火的投資開發熱潮背后，養老地產開發模式依然難題待解，這也是養老地產發展前景的決定性影響因素。

　　花樣年老總潘軍在接受《第一財經日報(微博)》采訪時表示，國內養老地產開發模式依然處于探索階段，花樣年的養老地產項目將全部用來租賃，在項目運營方面會與美國、中國臺灣的養老機構合作，這一嘗試已經走在其他開發商的前列。

　　潘軍說，一般傳統的持有型養老物業毛利率在6%~8%，而與其他產業整合的新型養老地產模式毛利率將達到12%~15%。

　　毫無疑問，與普通住宅開發不同，養老地產更接近于持有型商業地產的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期較長，開發商對此頗為謹慎。

　　保利地產副總經理胡在新曾表示，養老地產是一個頗具潛力的市場，但相比國外日趨完善成熟的養老地產體系，國內的養老地產明顯還處于摸索階段。建房子很簡單，但運轉起來不容易，不同的城市管理達到一定水平情況也不同，這是最難的地方。

　　雖然早在2010年就高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支，但萬科在養老地產方面的發展速度依然緩慢。

　　有媒體援引萬科執行副總裁毛大慶的表態稱，萬科進軍養老地產僅僅是種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業模式。

　　即便已經明確把養老地產作為重要戰略選擇，但宋廣菊在接受媒體采訪時仍表示，與商業地產、旅游地產不同，養老地產利潤不會太高，未來房企并不會大舉進入養老地產領域，養老地產也不會出現如商業地產般的火熱情況。

　　有不愿透露姓名的開發商負責人向本報稱，開發商現階段搞養老地產多數不以營利為目的，更多的是一種品牌和營銷“噱頭”，可以促進住宅地產的銷售。攝影記者/任玉明