甄悅

　　日前，國土資源部、國家發改委聯合印發《關于發布實施〈限制用地項目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2012年本）〉的通知》，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。

　　禁止向別墅供地，這已經是老調重彈。早在2003年，國土資源部便發出通知，提出“停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理”。此后，國土資源部又多次強調停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。

　　但現實是，別墅用地禁令下達至今近9年時間內，全國主要城市的別墅項目并沒漸趨“絕跡”，相反，“雙拼”、“聯排”、“疊加”等各種名義的別墅層出不窮，越禁越多。

　　有開發商對記者表示，別墅禁而不絕，究其原因是由于“別墅”定義的缺失，因為沒有一個明確的定義，因此只要得到地方審批部門的默許，開發商便可以輕松繞開政策紅燈，暗度陳倉。

　　2006年，曾有媒體采訪國土部官員，該官員表示，“獨門獨院、兩至三層”即是別墅。2010年，國土部以及住房和城鄉建設部在下發的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》提出：要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。于是容積率是否大于1也成為判斷項目是否為別墅的依據。

　　不過，這兩條缺少細節的標準，在現實中顯得有些“弱不禁風”，開發商要繞開這兩個門檻并不困難。

　　曾有重慶開發商在其建造的兩棟別墅間搭了座天橋，然后稱其所建不是別墅，而是“類別墅”，“雙拼”、“聯排”、“疊加”等名義的別墅也應運而生，南京甚至還出現了“獨聯”、“獨院”、“合院”等名義的“類別墅”產品。

　　此外，要做到一個項目整體容積率大于1也不復雜，開發商的慣用手法是“高低搭配”，同一個項目中既有高層又有別墅，于是整體的容積率很輕松就超過了1。

　　事實上，曾有消息傳出，國土資源部表示有意對于“別墅”進行全面界定，并出臺監管別墅用地的具體措施，有國土資源部土地利用司相關負責人就透露，新別墅定義除此前的高度、容積率兩方面的限制外，還將包括套型、面積等多方面，并且不排除將聯排、疊拼等項目也包括進來。

　　但至今，有關“別墅”的更詳細的定義仍然懸在空中，而對于禁止向別墅供地的政策卻三令五申。

　　有開發商對記者表示，此次國土資源部和國家發改委重申住宅項目容積率不得低于1.0，對別墅市場不會造成太大影響，相反每提一次別墅禁令，其實都給現有別墅項目帶來一次炒作的機會，不少別墅或類別墅開發商會打出“絕版”、“稀缺”的口號進行營銷。

　　“當然，重申的意義也是在向地方喊話，意在告誡地方審批部門從嚴執行別墅禁令。”上述開發商透露，“事實上，地方審批部門對別墅禁令執行不嚴，也是別墅屢禁不止的原因，一個住宅項目可以通過設定容積率、建筑密度、綠地率、限高等多種措施防止開發商建造所謂的類別墅，但顯然很多地方審批部門沒有這么做。”