李樂

　　編者按/5月30日，農業銀行發布公告，稱其執行董事、副行長楊琨目前正在協助中國有關部門調查。

　　楊琨的被調查和一位名叫王耀輝的京城商界大佬密切相關。王耀輝是北京知名商業地產項目藍色港灣的幕后老板，他曾和楊琨過從甚密，在楊琨被調查前已經數次被有關部門帶走協助調查。

　　與外界傳言甚廣的“王耀輝深陷圇圄”的說法不盡相同，《中國經營報》記者了解到，由于需要配合有關部門對相關案件的調查，王耀輝目前處在被“限制出境”狀態，其行動需向有關參與調查的部門告知。

　　如今，對于王耀輝、楊琨究竟所犯何事還有待有關部門的調查結論，而王耀輝多年來在房地產、基礎設施建設以及藝術品投資領域的一系列閃展騰挪的運作也頗多謎團。

　　一線調查一

　　王耀輝與藍色港灣的秘密

　　中輝國華實業(集團)有限公司董事長王耀輝在自己的“商旅生涯”中，多遇“貴人”，如今正被協助調查的農業銀行第一副行長楊琨只是其中之一。

　　北京朝陽公園的西北角，每逢傍晚便會車水馬龍，保安們焦慮地指揮著車輛“停車入位”，車門打開，走下車輛的十有八九是衣著光鮮的時尚男女，這里便是藍色港灣，這里仍然繁華依舊。

　　位于北京朝陽公園西北角的時尚商業地產項目藍色港灣，并不是“老板”王耀輝“商旅生涯”的頂點，但卻扮演著重要的角色。藍色港灣亦是王耀輝龐雜業務格局當中重要的中轉樞紐，通過對地產進行“抵押融資”這一并不違法違規且在業界成為通行操作規則的方式，王耀輝獲得了拓展其他業務所急需的資金。

　　盡管如此，藍色港灣卻較少迎來他真正的老板王耀輝。對于這里的時尚、光鮮和人潮熙攘，王耀輝也少有流連。相比于那些將地產項目當做自己“人生作品”的開發商們而言，王耀輝的低調與這個群體多少有些格格不入。

　　入手“藍色港灣”

　　藍色港灣還有一個名字叫做SOLANA(在英語當中，SOLANA為太陽神之意)。至于如今更為外界熟悉的“藍色港灣”，則出自朝陽區政府之手。

　　2000年，為了迎接8年之后在北京召開的奧運會，朝陽區對轄區內各經濟功能區進行重新定位規劃，在強化CBD核心區商務辦公功能的同時，由于朝陽公園將承接2008年奧運會沙灘排球比賽，朝陽區政府決意以此為“由”，重新規劃朝陽公園區域的功能和定位。

　　當年，朝陽區政府提出圍繞朝陽公園打造休閑、娛樂、消費為一體的“時尚生活區”。朝陽區政府已經將朝陽公園的西北角作為商業開發用地規劃上報，隨后即得到了北京市規劃委的批準。朝陽公園是亞洲最大的內陸公園，規劃占地總面積2.78平方公里。

　　“藍色港灣的項目用地在規劃調整之后，就不再是朝陽公園的用地了，在王耀輝作為實際控制人的中輝投資集團介入該塊土地之前，它就已經是國有建設用地屬性了。”6月10日，朝陽區國土資源局一位不愿具名的官員對《中國經營報》記者說，北京市國土資源局、朝陽區規劃局等部門的相關人士，亦有相同說法。

　　按照當時的慣例，朝陽區尤其是朝陽公園周邊的土地多交由朝陽房地產開發公司(下稱“朝開公司”)進行一級開發。朝開公司是朝陽區區屬企業，設立于上世紀90年代初期。于2005年被萬科企業股份有限公司收購。不過，曾供職于朝開公司的相關人士均向記者表示，朝開公司并不是現今藍色港灣用地的一級開發者。

　　現藍色港灣用地系由朝陽公園進行一級開發。所謂一級開發，即將“生地”變為“熟地”，實現“通水、通電、通氣、通路”等在內的“七通一平”，而后交由政府公開出讓。在進行一級開發之前，此地塊主要用于當地農村集體經濟組織的農副業生產。

　　“現在的藍色港灣規劃都是在拿地之后邀請美國的建筑規劃事務所做的。”6月11日，一位知情人士告訴記者，前期控制性規劃則主要是由朝陽區政府完成，王耀輝和中輝投資集團此時還未參與。

　　王耀輝最早接觸這一項目，系在2002年前后，此時，藍色港灣用地正在一級開發過程中。記者了解到，王耀輝和土地一級開發方、朝陽區政府多有溝通接觸。其后，在該塊土地掛牌交易之前，藍色港灣置業有限公司設立。王耀輝以此公司為實體參與了該地塊的拿地。

　　根據2004年9月29日的出讓公告，該地塊的具體位置為：東、南至朝陽公園北湖岸；西至朝陽公園路；北至亮馬河，建設用地面積9.6319萬平方米。最終由中輝投資下屬的藍色港灣置業有限公司摘得，中輝投資占有后者51%的股份，總價10.0862億元人民幣。當時，朝陽公園區域之于商業地產尚是“冷門區域”，遠未有今日的繁華。

　　根據北京市規委、北京市建委、北京市國土局的公示，藍色港灣項目于2007年10月獲北京市規委竣工驗收，11月獲北京市建委竣工備案。2008年3月，北京市國土資源局批準藍色港灣項目規劃變更，項目的規劃建筑面積從最初的5.9718萬平方米變更為13.7625萬平方米(包含地上建筑面積，地下倉儲和地下車庫)，包括宗地位置、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規劃用途、出讓年限、地價款、地價水平等均發生變更。

　　在此之前一個月，吉林信托開始發行“北京藍色港灣置業有限公司股權投資信托計劃”，該信托計劃發行規模為9.9998億元。

　　然而，根據藍色港灣的官方網站，該項目的總建筑面積為15萬平方米，顯然超過了上述規劃的建筑面積。據大部分藍色港灣的公開資料，項目地上建筑面積為6萬平方米，地下9萬平方米。

　　抵押“藍色港灣”

　　在拿下藍色港灣用地后，王耀輝邀請姐姐章宏督察“出山”，全權負責藍色港灣項目規劃、設計、運營和管理工作。在藍色港灣置業有限公司中，章宏督察擔任執行董事至2010年。如今藍色港灣在北京得到廣泛認可，章宏督察功不可沒。

　　與土生土長于中國東北的弟弟王耀輝不同，章宏督察擁有良好的國際教育和從業背景。在被王耀輝邀請“出山”前，章宏督察供職于世界500強的國際商業機器有限公司(IBM(微博))，英語水平良好，具備足夠的國際視野。任職執行董事期間，章宏督察是藍色港灣的實際“一把手”，不僅主導了前期的規劃設計和施工建設，而且所有招商、開業工作，均在章宏督察的主導下進行。

　　“她工作的方式十分細致，對于細節的要求很高，藍色港灣如今在整個商業氛圍、視覺效果上與其他商業地產項目比明顯高出一截，這主要得益于她。”一位曾在藍色港灣工作的人士稱。

　　記者了解到，章宏督察主政期間，作為投資人的王耀輝較少“蒞臨”藍色港灣。從正式開業到其于2012年2月配合有關部門協助調查，王耀輝出現在藍色港灣的次數有限，自己生意的宴請、商務談判等也很少安排在藍色港灣進行。

　　“一次王先生自己到藍色港灣的馬克西姆西餐廳吃飯，覺得實在不符合自己的口味，硬是派人到樓下的快餐店買了韭菜餡餅在那用餐，當時店方還提出了很大的意見。”一位當時在場的人士向《中國經營報》記者回憶，但即便價值觀如此不同，王耀輝對章宏督察的日常運營管理工作亦無任何干涉。在章宏督察的主政之下，藍色港灣人氣漸旺。

　　而日趨增值的藍色港灣，對于王耀輝而言不僅是一筆巨大的財富，更是換取更大資金的“財務杠桿”。

　　2011年7月6日和12月15日，王耀輝分兩次將藍色港灣商業配套總計9.25萬平方米抵押給中國農業銀行北京東城支行，抵押金額分別為9000萬元和4.062億元。而這也只是距離時限最近的兩次抵押。在抵押的過程中，藍色港灣土地的評估價值先后被評為了15億元和65億元。

　　有知情的銀行系統人士告訴本報記者，藍色港灣項目商業面積中，絕大多數均“有過”抵押，只是時間周期接續不同。而這其中，有相應比例的商業面積“解押”。對具體情況這位人士表示不便透露，不過他承認，這些抵押物的去向大多數是中國農業銀行。

　　一般來講，同一項目擁有多宗土地繼而擁有多個土地使用權證和地上物權屬證明的情況，在業界較為常見。由于之前吉林信托所發信托的標的物為藍色港灣置業有限公司股權，而非藍色港灣項目土地使用權，因此，藍色港灣仍可以項目土地所有權作為兩次融資的標的物。

　　另外，公開資料顯示，2011年5月開始，某銀行陸續發售了“非凡理財人民幣T934-1期(高端)”“非凡理財人民幣T934-2期(高端)”“非凡理財人民幣T934-3期(高端)”等理財產品，這些理財產品銷售所匯集的資金全部投資于吉林省信托投資有限責任公司發起的藍色港灣股份有限公司股權收益一期單一資金信托計劃。

　　由于該銀行未披露上述兩款理財產品的詳細信息，外界猜測此藍色港灣公司可能為王耀輝的藍色港灣公司。

　　地產融資“財技”

　　藍色港灣抵押的去向多為中國農業銀行——王耀輝與掌管農業銀行信貸大權的副行長楊琨也由藍色港灣結交。而在如今的藍色港灣項目中，農行是唯一一個進駐的金融機構。

　　對于農行營業網點的進入藍色港灣，章宏最初持有保留態度。她認為，農業銀行從品牌形象的角度而言，與藍色港灣著力打造“時尚”“鮮活”有比較明顯的沖突。但受制于與農行的合作關系，章宏最終妥協。不過，在她的堅持下，農業銀行的營業網點并未能夠按照慣例占據臨街的最好位置。

　　通過抵押藍色港灣項目，王耀輝獲得了繼續發展業務所需資金。這或許讓王耀輝看到了地產項目中財務杠桿的放大效用。在藍色港灣項目后，在朝陽公園周邊區域，王耀輝實際控制的下屬公司又取得了一幅土地。該土地位于北京著名的高端住宅社區棕櫚泉西側。

　　盡管王耀輝并非真正意義上的地產商，但在藍色港灣項目上“嘗到甜頭”的王耀輝，開始通過地產業務施展自己的財技。經本報記者查實，除藍色港灣置業有限公司之外，王耀輝還存在兩個基本地產業務平臺，分別為北京天竺商務園區房地產項目所屬的開發公司和京發置業。

　　記者了解到，京發置業手中至少持有位于朝陽區六里屯的3.2萬平方米房地產項目。2010年3月，北京國際信托有限公司成立“北京信托穩健系列房地產集合資金信托計劃II期”，募集資金約7億元，募資對象即為京發置業全資持有的京發房地產，信托計劃相關報告中載明，此次募集資金的用途為投入北京CBD的一個項目。

　　同年，王耀輝將京發置業名下坐落在朝陽區六里屯(A區)(B區)的3.2萬平方米住宅、商業、辦公物業抵押給安徽國元信托有限責任公司，抵押期限自2010年3月22日至2012年4月23日。2011年8月，北京京發置業有限公司在朝陽區國土局進行抵押變更登記，抵押金額19億元，土地評估價為50億元。

　　而章宏并未參與到王耀輝其他地產項目的管理當中。2010年，由于身體原因，章宏已經不再擔任藍色港灣置業有限公司執行董事的職務。

　　公開資料顯示，王耀輝的業務結構十分龐雜，涉及高速公路投資、特種車輛生產、藝術品投資等。其中高速公路所需資金投入巨大，收益期限較長。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松(微博)此前曾多次表示，中國金融機構存在普遍的“當鋪文化情結”，即過分看重抵押物，擁有抵押物便可以更方便地獲得融資。而在此前房地產市場的上行周期當中，房產以及土地是銀行和金融結構最大、最有價值的抵押物。

　　“通常情況下，房地產項目按總資產評估價的六折價格計價從銀行或者金融機構獲得融資，藍色港灣以現在的資產評估值獲得的融資，對銀行來說，是一筆劃算的買賣。”一位長期在北京從事商業地產開發、運營的權威人士向本報記者表示。

　　組文報道：

　　藍色港灣幕后老板炒作藝術品作為融資工具

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