95%投資需求被清場， 機構稱——

　　徐健

　　已滿兩周歲的“史上最嚴厲調控”，可能已讓樓市中的投資大軍土崩瓦解。

　　來自滬上多家大型房地產代理行、中介機構向《第一財經日報(微博)》提供的信息顯示，根據其對一線門店以及所代理樓盤的統計發現，目前，上海樓市中95%的投資需求已經在“限購令”等嚴政“洗禮”后“清場”。

　　而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房價下跌以及高額的交易稅等因素影響，不得不在止損出局和“轉售為租”之間做出選擇。

　　千萬平方米需求退出

　　漢宇地產分析師朱春峰介紹，去年年底，浦東周康板塊的中海御景熙岸出現大幅下降，從原來的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，這使得之前購置的投資客在短短的幾個月內其房產價值的縮水幅度達到30%。

　　德佑地產研究主任陸騎麟指出，最后一輪樓市高峰成交的房源，哪怕是購入至今房價小有漲幅，現階段拋售，算上稅費、中介費、資金成本等支出，購房者可能都有10%以上的損失。

　　這足以讓大多數“簡單粗放”的房地產投資投機人士心驚肉跳。

　　經過兩年的政策洗禮，如今已經少有投資者還敢在當下樓市中挑戰自己的風險承受能力。近日，應《第一財經日報》要求，上海同策咨詢研究中心將近年來被調控政策“洗牌”的樓市投資需求進行了量化。數據顯示，2010年4月調控至今，上海已有約1000萬平方米的投資需求被擠出了樓市。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉介紹，2006~2012年間，國內樓市投資需求分別出現了兩次增減，其中，2007年、2009年屬于投資性需求增加較多的年份。因此，從2009~2011年市場成交量價變化情況可以反映出，投資性需求進入、撤出樓市的大致數量。“上海近幾年每年的新增剛性需求（新增戶數、結婚、改善型）應該在1200萬～1500萬平方米左右，對比2009年市場成交最高值1763.6萬平方米可以看出，調控以來，上海每年抑制樓市的投資投機性需求約250萬~550萬平方米。”

　　他指出，若簡單對比2009年和2011年729.8萬平方米年度成交數據亦可發現，這兩年約有1000萬平方米的需求被擠出市場，其中包含投資性投機、改善以及部分剛需。

　　金字塔尖趁勢抄底

　　目前活躍在樓市中的購房需求主要以剛性置業和改善型需求為主，有數據顯示，這兩者比例在7：3左右。

　　漢宇地產、21世紀不動產(微博)以及德佑地產全市門店統計顯示，市場內投資需求的比例應該不會超過購房需求量的5%。這些投資客戶主要集中在一手住宅的高端市場中，尤其是二季度以來的一波豪宅降價潮，吸引到不少投資客抄底入市。

　　市場分析人士指出，持續存在的通脹壓力以及匱乏的投資渠道，或將支持這5%的樓市保值兼投資需求長期存在。

　　張宏偉認為，政策時效性趨弱，市場“觀望”情緒逐漸減退，通脹壓力持續調整，讓部分投資客繼續關注高端住宅市場，尋求資產的增值保值。

　　以單價10萬元/平方米的天價豪宅為例，在“限購”的市場背景下，這些天價豪宅市場成交一直沒有間斷過，2011年上海成交124套天價豪宅；2012年1月~5月8日，單價10萬元/平方米豪宅項目成交37套。從數據上推算，2012年天價豪宅市場的成交量有可能和2011年持平。

　　被“洗”大軍仍心系樓市

　　不僅是大浪淘沙之后留在樓市中那5%“金字塔尖”的投資需求，此前被“洗”出樓市的投資大軍，中長期看好房產保值價值的信念似乎同樣未曾動搖。

　　21世紀不動產方面介紹，現階段，“被套”投資客只要在自身資金未顯緊張下，并不會選擇止損出局，或者急拋離場。以古北板塊為例，目前板塊內的投資房東多為近兩年購入房源，較高的購置成本促使其在當前低迷的市場下，更愿選擇長線持有的方法，通過轉售為租等多種過渡措施，等待下一波行情。

　　對于暫時離場的投資者，張宏偉指出，在銀行存款負利率仍難以改觀的市場環境下，在股市、基金、出口等投資渠道前景不明朗的市場環境下，房產保值增值的基本屬性依舊存在。因此，當前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動，房地產市場就會出現報復性反彈。

　　無疑，見慣大風浪的樓市投資大軍不會輕易舍棄“戰場”。數字驟減的背后，卷土重來只是一個時間問題。

　　張宏偉因此用“傻瓜型”投資產品來形容投資房產。他指出，在投資者眼中，最起碼的，房產投資在中長期來看不會貶值。

　　21世紀不動產方面指出，就當前市場利率本身來看，雖然隨著去年末通脹壓力緩解，CPI指數步入向下通道，但目前的一年期實際利率仍延續此前的負利率時代的水平。與此同時，即使在樓市高壓調控下，2011年本市新建商品住宅成交均價同比仍有1.4%的提升。在不具備其他優良投資渠道及投資專業能力的情況下，房產仍是部分人士賴以保值、升值的良好選擇。預計一旦政策放開，作為以往主要投資渠道之一的樓市還將繼續成為投資客趨之若鶩的“熱土”。