一邊是大房企銷售形勢好轉(zhuǎn)，在低迷的土地市場頻繁尋求抄底機會，另一邊是杭州、廣東等地不斷出現(xiàn)的中小房企破產(chǎn)案例，本輪樓市調(diào)控儼然成為對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗禮的‘大潮’。還是應(yīng)了那句話，‘潮水退去，才知道誰在裸泳’。

　　新金融記者 劉君

　　住宅地價近三年首降

　　中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布《2012年第一季度全國城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》，報告顯示，第一季度全國主要監(jiān)測城市的住宅地價4516元/平方米，環(huán)比下降0.04%。這是2009年第二季度以來，住宅地價首次出現(xiàn)整體環(huán)比下降。與此同時，綜合地價的增幅也連續(xù)5個季度出現(xiàn)環(huán)比回落。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橛邢蓿�土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在接受媒體采訪時表示，經(jīng)過連續(xù)3個季度深度回落，地價同比增長率已轉(zhuǎn)入中低位運行，前兩年土地市場比較熱的時候，地價同比增長率一般達(dá)到7%至8%，有些居住用地增長率甚至超過10%，而目前已經(jīng)回到5%以內(nèi)。《2012年第一季度全國城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》顯示，第一季度住宅地價水平環(huán)比為負(fù)或零增長的城市有58個，比上一季度的37個增加21個城市，占被監(jiān)測城市總數(shù)的近50%。其中負(fù)增長的48個，零增長的有10個。地方政府推出土地的價格，隨著調(diào)控深入和開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆闇p退，有較大幅度的下降，同時由于拿地房企之間競爭有限，底價成交也成為土地市場的主流。

　　而在土地市場低迷的同時，包括萬科、招商、恒大等房企巨頭卻悄然開始抄底土地市場。招商地產(chǎn)(微博)在進(jìn)入2012年之后，幾乎每月在土地市場均有出手。4月19日招商地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，自年初以來公司在貴州、北京、天津等地獲取了超過100萬平方米的土地資源，合計地價為45億元。在第一季度持續(xù)蟄伏之后，4月6日萬科在2012年首度出手土地市場，用1.9億元拿下兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。值得一提的是，近期萬科還出席了備受關(guān)注的北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地的拍賣會，雖然萬科全程并未舉牌，但已顯示出在土地市場繼續(xù)出手的意愿。恒大則延續(xù)其在三線城市拿地的策略，僅4月上旬就在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲備三幅，儲備土地面積近30萬平方米。2012年前4個月，恒大共競得土地16塊，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額60億元。

　　而支撐大房企在土地市場出手的前提，則是前階段以價換量效果明顯，特別是3月開始的銷售回升。中原集團(tuán)研究中心針對十家標(biāo)桿房企的調(diào)查顯示，現(xiàn)階段標(biāo)桿房企價格調(diào)整幅度在一到四成之間。據(jù)房企3月公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，除中海外，其他前十名標(biāo)桿房企均實現(xiàn)銷售環(huán)比大幅增長。天津樓市呈現(xiàn)同樣趨勢，天津主要房企3月銷售額環(huán)比回升明顯，招商、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、富力、保利五家企業(yè)增幅最為明顯，同比增幅均超過100%。其中招商地產(chǎn)第一季度在津銷售額同比增加354%，增幅最大。3月26日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，獲得了團(tuán)泊新城一幅4.7萬平方米的住宅用地。

　　國房景氣指數(shù)創(chuàng)新低

　　與大房企開始抄底土地市場不同，近期杭州、廣東等地卻連續(xù)出現(xiàn)中小型房企破產(chǎn)的案例。4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，成為這輪樓市調(diào)控以來長三角區(qū)域首家破產(chǎn)的房企。4月12日，廣東順德境內(nèi)一家小型房地產(chǎn)公司廣德業(yè)在順德本地媒體發(fā)布公告表示，公司擬向法院申請破產(chǎn)和解，盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　中房信(微博)分析師崔琳表示，上述兩個房企的破產(chǎn)背后都有各自的自身原因，不能簡單看成是房地產(chǎn)調(diào)控直接導(dǎo)致的。金星是受到母公司的牽連，順德的公司是遺產(chǎn)繼承和債務(wù)問題。但是現(xiàn)在的市場環(huán)境確實起到了加速出局的作用。與宣布破產(chǎn)這種震動行業(yè)的情況相比，更多的中小房企則是無聲無息地從房地產(chǎn)市場消失。據(jù)媒體報道，僅北京、武漢、四川等三地，去年開始已有上千家房企從樓市消失。“調(diào)控使得行業(yè)洗牌加劇，中小房企被兼并可能性增加，大型房企則可以利用資金、資源等方面的優(yōu)勢發(fā)展壯大，出現(xiàn)強者更強的局面。”仕一邦房地產(chǎn)投資顧問有限公司技術(shù)總監(jiān)韓鵬對新金融記者表示。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。2012年3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)96.92，再創(chuàng)新低。這已經(jīng)是從去年11月份開始，連續(xù)5個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)低于100。

　　近期在上海舉行的“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果(華東)發(fā)布會”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，要保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，最關(guān)鍵的是不能讓先行指標(biāo)繼續(xù)下滑或過快過猛下滑，這樣才能保證后續(xù)的供應(yīng)。