回報率不到3% 三亞地產投資委靡

　　龍飛

　　每年的春節黃金周都是三亞樓市的高潮，今年也不例外，1月中下旬三亞成交量撐起了海南樓市的半壁江山�！拔覀冑u的不是鋼筋水泥，而是陽光、海灘的生活�！钡禺a商驕傲地宣布。理想是美麗的，現實卻是95%的空置率、超低的投資回報率。

　　這些一年一遷徙的公寓客(指外地人在三亞購房者)如同候鳥，每個公寓客都希望既能享受三亞的風光又能獲得投資收益，但理想總是那么殘缺。隨著三亞的過度開發，真正具有投資價值的海景房已開發殆盡，目前在三亞兜售的90%以上為“偽海景房”，但這些“偽海景房”是否具有投資價值？三亞的房地產市場還能走多遠？近日《中國經營報》記者進行了深入調查。

　　賣的是“山寨海景房”

　　這些年市場上甚為流行的三亞“公寓”，大部分遠離海岸。

　　“臨河景觀大宅，投資回報無限�！笨吹竭@些撲面而來的樓盤廣告，來自東北的王林博有些納悶，三亞不是海濱城市嗎，怎么樓盤廣告反強調“臨河”？今年春節王林博選擇在三亞過年，一下飛機就被各式的樓盤廣告包圍，有意在此置業的老王發現，即便以海濱為賣點的樓盤，絕大部分距離海灘還有兩三公里路程，有的項目因為距離海岸實在太遠，干脆把樓盤泳池改造成沙灘海岸。僅有的幾個真正一線海景項目，價格卻高得驚人，動輒單價高達每平方米9萬元、10萬元。

　　因為按照《海南國際旅游島規劃綱要》的規定：“今后海岸線最高潮位200米范圍內不再審批住宅用地。”海南業內人士告訴記者，即便在售的一線海景項目，大多數用地性質屬于酒店商業，開發商以所謂的“產權酒店”的形式出售，因此價格高得驚人。這些年市場上甚為流行的三亞“公寓”，大部分遠離海岸。

　　王林博選擇的是三亞主干道迎賓大道旁的一個項目，單價高達16000元/平方米�！拔�2010年就盯著三亞的房子了�！崩贤踔�所以如此熱衷，其中一個原因是周邊朋友投資三亞賺了大錢�！�2010年8月我朋友以1.3萬元/平方米的價格買入一個單元，兩個月后，開發商全新一期項目就賣到2.6萬元/平方米，兩個月就翻了一番�！崩贤鮾裳郯l光。去年下半年聽說三亞樓價有所回落，王林博就尋思著在三亞買套房子�！耙院蟠汗澗涂梢灾苯釉谌齺嗊^了，自己不住還可以租出去�！崩贤醣P算著。

　　老王對自己的投資之所以如此有信心，是因為開發商告訴他，迎賓大道周邊三房最近的月租金已升至4000元/月。如此統計全年，這套花了近130萬元買入的房子年租金回報率就達到3.7%。這在高房價年代已算是不錯的回報，甚至高于北上廣等一線城市的年租金回報率。

　　投資空間與銀行存款利率相當

　　空置率過高的原因與三亞的經濟結構關系密切，長久以來三亞經濟一直依賴于旅游以及房地產。

　　但記者通過當地業內人士卻了解到另一種算法，門店就在迎賓大道周邊的21世紀房產區域經理李浩表示，今年春節前后三亞的房租大漲，平均同比上漲了20%以上。迎賓大道短租房可達到70元/平方米/月，理論上老王的房子短期租金可達5000元/月。但由于公寓沒有海景景觀，并不適合短租。另一方面如果是旅游淡季，這些公寓的客戶只能是當地人，月租金不足千元，而且絕大部分空置。“按現在的市場計算，他的房子年租金總額在2萬~2.5萬元之間”，因此算下來，老王投資的年租金回報只有1.5%~2%。所謂的投資空間已經與銀行存款利率相當。

　　三亞的海景公寓情況稍好，據搜房網旗下短租平臺的數據顯示，2011年12月三亞灣海景單間的日租金為198元。但如果在旅游淡季這些海景房日租金大約在80元左右。加上部分空置期，按李浩的統計，這些海景房年租金總額大約在4萬元左右。記者了解到，由于限制開發，現在三亞的海景公寓已經越來越少，少量二手房的價格大多在3萬元/平方米以上。以45平方米的海景單間計算，總價就在135萬元左右，而相應的租金回報率在3%左右。有不愿具名的房地產商告訴記者，如果是早年投資三亞海景公寓，其回報還是相當可觀的。隨著海景公寓租用需求繼續增加，而供應受規劃限制，買者見少的大背景下，海景房還是具有不錯的投資空間。問題是市場上真正的海景公寓已經越來越少，大量的“偽海景房”充斥其中。據市場研究人士透露，所謂三亞海景房十套有九套半壓根看不到海。

　　如果租金無法提供更多的回報，將目光放在樓盤轉讓升值又如何？但記者了解到，三亞的房產二手市場并不活躍，而且經常是有價無市。

　　其中一個重要原因是三亞住宅的空置率過高。2011年7月，三亞市房地產交易管理所市場部公布了一份住宅商品房空置率調查結果，顯示，三亞市住宅小區商品房的空置率高達八成，高檔商品住房的空置率則更高。

　　該次調查并非僅僅針對樓市淡季，而是分別選取2011年春節和6月底兩個時段進行。調查人員將三亞市的樓盤分為市區、大東海、河東、河西以及海坡5個片區，并隨機從5個片區中抽取23個商品房項目進行調查。調查顯示：2011年春節期間空置房屋4619套，住房空置率為62.99%。2011年6月底空置房屋為6215套，住房空置率為84.75%。調查發現，越是高檔商品住房空置率越高。如三亞灣、大東海一帶商品住房的空置率達95%，在春節期間，三亞灣一帶住宅小區商品房的空置率也高達87%。

　　空置率過高的原因與三亞的經濟結構關系密切，長久以來三亞經濟一直依賴于旅游以及房地產。2011年三亞地方一般預算收入突破50億元，但從產業看，第一、第二產業提供的地方稅收僅為7.65億元。其他的42.35億元幾乎都源自第三產業，其中旅游服務業提供超過10億元，房地產業則貢獻了25.6億元�？梢娙齺啎簳r還是一個“只有旅游的城市”。

　　從房地產消費者的角度看，三亞房產大部分都是島外居民消化，三亞房地產交易管理所的數據顯示，三亞85%以上的商品房被島外人士買走。三亞本地居民對商品房的需求并不大，“一方面三亞有著近3萬套企事業單位房改房集資房�！焙Ｄ蟻喓品慨a的董事長黎金水表示，另一方面，當地人如果要改善居住環境更多會選擇購入宅基地建私房。

　　因此，雖然三亞住宅價格被炒高，但轉手套現卻不太容易。

　　投資性價比不如巴厘島

　　雖然島外居民購入了大部分的三亞商品房，但選擇在三亞定居的外省居民并不多，很重要的原因是三亞居住條件沒有優勢。

　　現在三亞二手房更多是島外炒賣，有當地房產資深人士告訴記者，曾有一套三亞灣的海景房，從2008年1.6萬元/平方米炒到今年3.5萬元/平方米，換了4位業主，但有3名業主至今未來過海南，更別提入住。

　　雖然島外居民購入了大部分的三亞商品房，但選擇在三亞定居的外省居民并不多，很重要的原因是三亞居住條件沒有優勢�！半m然三亞名為‘國際的三亞’，但除了氣候、景觀外，各種市政配套與內地城市相比沒有任何優勢�！崩杞鹚�表示。三亞市政協委員邢洪飚也認為三亞的公共服務設施不配套，尤其是公共文化設施嚴重匱乏，至今城市中心區域還沒有公辦劇院、展覽館、美術館、博物館、青少年宮、工人文化宮。

　　結果就是二手房交易量多年來一直呈低迷態勢，不足新房交易量的15%。另一方面，經過兩年前國際旅游島的瘋狂后，三亞樓市已從高位逐步回落。官方數據顯示，三亞2011年11月的住宅房地產價格為2.28萬元/平方米，與2010年12月創紀錄的每平方米3.2萬元相比下跌了28%。2011年12月網上簽約數據顯示，簽約均價已回落至1.92萬元/平方米。

　　成交量方面，雖然環比有所增長，但與去年同期相比卻出現了大幅回落，據中國指數研究院發布的數據顯示，2012年春節前一周三亞同比成交量減少超過25%，春節后一周同比減少了20.35%。

　　關鍵是“三亞旅游變得不劃算了。”亞銀投資旅游及國際貿易分析師蘇巍表示，今年春節三亞過夜游客人均每天消費達2150元，這一消費水平已接近巴厘島、普吉島。但后者卻能提供三亞無法比擬的旅游產品。蘇巍告訴記者，3000元人民幣已可入住普吉島的五星級酒店，有些五星級酒店直接建在海上，“房間地板是大面積的透明玻璃，直接與藍色的海水與游魚住在一起”。

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