龐東梅

　　記者龐東梅在房地產市場寒氣蔓延的背景下，國家統計局公布的11月國房景氣指數首次跌破100，邁入“不景氣”區間，給市場再添一股冷意。臨近年末，房市究竟何去何從？

　　悲觀預期延續作為反映全國房地產開發綜合發展水平數據，國房景氣指數在經過連續數月的下滑之后，11月份邁過“枯榮線”，進入不景氣區間。自2009年8月份以來國房景氣指數首次跌破100，這一數據創造了近27個月以來的新低。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，在中央堅持房地產調控政策不放松的形勢下，國房景氣指數仍將繼續下行，預計明年二季度前后有可能會探明底部，這輪下行周期，將顯著超過上一輪。

　　此前一直保持高速增長的全國房地產開發投資增幅，近期也出現了回落的勢頭。11月份該數據從30%以上跌落，也預示了房地產開發企業投資熱情的回落。一方面，受嚴厲調控政策的影響，房地產開發商的投資熱情將會繼續降溫，尤其是購地規模較去年明顯下滑；另一方面，今年新開工1000萬套保障房的任務已超額完成，投資規模保持高位。兩個因素對沖后，楊紅旭預計全年房地產開發增幅將保持在28%左右的歷史偏高水平。

　　房價的繼續下行，不僅推動企業對后市的預期趨于悲觀、投資熱情下降，而且百姓對房市的觀望情緒不斷加深。市場大多預計當前這一態勢在今年末明年初仍將延續。

　　市場的供需變化也能反映出這一趨勢。新開工面積增幅穩中有落，上海易居房地產研究院發給記者的報告預計，今年受新開工1000萬套保障房影響，全年保持19%左右的增幅，這一增幅將略低近些年的平均增幅。預期明年上半年增幅還將以下滑為主。這將會影響2013至2014年的商品房供應。

　　反映市場需求的商品房成交增幅繼續回落。明年3月之前，估計商品住宅成交量將維持低迷態勢；另外，部分產權式保障房的成交量保持增長。預期今年全年全國商品住宅成交量仍將保持6%左右的正增長。

　　資金壓力趨緊在嚴厲持續的房地產宏觀調控之下，中小型房地產開發企業資金鏈的緊張早已眾多周知。以價換量，回籠資金成為房企的理性選擇。

　　從目前的市場表現來看，越來越多的房企加入了降價促銷的行列。作為一線城市北京通州、大興等京郊房價告別了2萬元時代，萬元樓盤引來了眾多的購房者。

　　這一現象從另一個角度也反映出當前房地產企業的融資環境依然不容樂觀。國統局發布的相關數據則更具有說服力。前11月，全國房地產開發企業本年資金來源比前10個月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降12.2個百分點。楊紅旭指出，在中央堅持房地產調控政策不放松的背景下，四季度開發企業融資環境依然十分嚴峻，不少開發企業資金狀況不容樂觀。為了加快回籠資金，不少開發企業都加入了降價促銷陣營，且促銷范圍和促銷力度都明顯大于以往。

　　從開發企業資金來源的構成分析，房企自籌資金比重大幅上升，利用外資同比漲幅明顯下降，外資投資房地產業的熱情明顯降低。受房市調控影響，個人房貸連續9個月出現了負增長。這一系列數據都反映出房地產開發企業資金狀況依然不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

　　業內人士認為，隨著年關的來臨，房地產開發企業面臨的資金壓力會越來越大。在房屋銷售難以出現大幅回升，融資環境依然困難的背景下，股權轉讓、產權交易成為當前房企迫不得已的選擇。北京產權交易所最新統計顯示，12月5日至12月9日，房地產業成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位。這反映出近期房地產行業股權并購依然十分活躍。

　　在房市宏觀調控基調不變的背景下，房地產行業將面臨重新洗牌的壓力。降價“抗”冬，成為房地產開發企業面臨的一大趨勢。

　　調控之手不松當前房價出現下行勢頭，反映我國持續不變的房地產宏觀調控效果得到顯現。國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院副院長王一鳴日前表示，從總體上看，房地產調控政策措施已經取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當前房地產市場調控仍處于關鍵時期，調控取得的成果還是初步的，房地產價格合理回落的基礎仍不穩固。

　　目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。如果放松調控力度，報復性反彈的出現也不是不可能。

　　房價和投資增速的適度回落，雖然會對當前中國經濟增速產生一定影響，但是長期來看，房價回落到合理區間和投資適度回調，將有利于房地產市場平穩健康運行，從而推動我國經濟的健康發展。

　　雖然房價出現下降，但是與百姓的收入相比較仍然高位運行，房價依然有下行的空間。

　　12月12日至14日舉行的中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的主要任務，其中明確強調了要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　業內人士預計，在基調不變的房地產宏觀調控下，目前房市出現的調整局面仍將會持續。