作者： 方輝 | 來源： 中國經(jīng)營報(bào)

　　11月下旬的鄂爾多斯已經(jīng)天寒地凍，但這座城市正在經(jīng)歷另一場真正的寒冬——高利貸案件頻發(fā)，數(shù)百個(gè)正在建設(shè)的樓盤陷入困境，停工、被追債、躲藏，開發(fā)商和富豪們?nèi)缏谋”��?/p>

　　不過，就在外界紛紛猜測鄂爾多斯的樓市與高利貸危機(jī)將走向何方時(shí)，《中國經(jīng)營報(bào)》記者獨(dú)家獲悉，居鄂爾多斯主體城區(qū)的東勝區(qū)已經(jīng)在計(jì)劃實(shí)施總額為75億元至100億元的“救市”方案。這座建在“黑金”上的草原之城有著穩(wěn)定的煤炭收益，每年增幅超過30%的財(cái)政收入足以抵御此次“地區(qū)金融危機(jī)”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“救市”注入的資金即能化解目前的樓市與高利貸雙重危機(jī)，而東勝區(qū)的“救市”也被認(rèn)為是鄂爾多斯政府全面救助該市“地區(qū)金融危機(jī)”的信號。

　　樓市“停擺”

　　“要么退錢，要么退房，不能就這么拖著，不給房子我們就不會(huì)再交錢了。”11月24日郭女士帶著一家8口大鬧“鄂爾多斯廣場”售樓處，郭女士告訴記者，今年4月以每平方米11000元的價(jià)格購買了該項(xiàng)目的一套150平米的商品房，先后3次支付了86萬元現(xiàn)金，但該樓盤遲遲沒能完工，10月該項(xiàng)目徹底停止了建設(shè)。

　　據(jù)記者了解，位于東勝區(qū)中心地帶的“鄂爾多斯廣場”項(xiàng)目原計(jì)劃今年8月交房，之后延至12月，現(xiàn)在又將交房日期推遲到了2012年8月。“他們說錢拿不出來了。明年交房，前提是我們把剩下的84萬也交齊了，(開發(fā)商)就是沒錢了。”郭女士說。

　　據(jù)一位在現(xiàn)場維護(hù)秩序的警察透露，現(xiàn)在業(yè)主找開發(fā)商鬧事的情況時(shí)有發(fā)生，和其他城市因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)的糾紛不同的是，鄂爾多斯的糾紛很多是房子無法按時(shí)交付引發(fā)的。

　　記者在鄂爾多斯房產(chǎn)網(wǎng)上看到，“鄂爾多斯廣場”項(xiàng)目于2011年1月1日開盤，目前均價(jià)為每平方米12000元，但記者在項(xiàng)目現(xiàn)場的廣告牌上看到的價(jià)格卻是每平方米7900元，售樓人員表示這個(gè)價(jià)格還能有一點(diǎn)折扣。

　　目前，鄂爾多斯各個(gè)樓盤銷售冷清至極。記者在康巴什新區(qū)的多個(gè)在建和已完工的項(xiàng)目看到，本應(yīng)該開門迎客的售樓處均大門緊閉，有的甚至已經(jīng)拆了，只在門口留個(gè)銷售電話。

　　東勝區(qū)人口占到鄂爾多斯城區(qū)人口的80%，其房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也占據(jù)了該市的主體，按照該區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年前3季度，東勝區(qū)開工建設(shè)了155個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

　　雖然隨處可見高聳的吊塔，但基本聽不見施工的聲音，很多建設(shè)工地只剩下留守的工人。“從8月份開始就陸續(xù)有項(xiàng)目停工，進(jìn)入10月，開始大規(guī)模停工，現(xiàn)在基本都停工了。”鄂爾多斯房管局一位官員對記者表示，雖然冬天是停工的季節(jié)，但今年多數(shù)的原因都是資金緊張。

　　有消息稱，目前鄂爾多斯的在售樓盤僅有數(shù)個(gè)，康巴什新區(qū)僅有兩個(gè)，而且價(jià)格已經(jīng)有了20%以上的回落。記者從東勝區(qū)政府部門獲得的消息則是該區(qū)的房價(jià)已經(jīng)從原先每平方米8000元的均價(jià)回落到每平方米6000元，而市場依然冷清。

　　“鄂爾多斯人只是現(xiàn)在現(xiàn)金緊張，只要能讓這個(gè)金融系統(tǒng)轉(zhuǎn)起來，一切都沒問題。”11月22日當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)企業(yè)高層對記者表示，現(xiàn)在最大的問題是人們手中沒有現(xiàn)金，由于限貸，購房者無法從銀行獲得貸款，而自己的錢多數(shù)放了高利貸。

　　在高利貸圈子里小有名氣的楊鳳琴女士告訴記者，在眾多身價(jià)過億的鄂爾多斯富豪中現(xiàn)在能拿出來100萬現(xiàn)金的人已是鳳毛麟角。

　　政府欲出手救市？

　　雖然在外界看來鄂爾多斯正在經(jīng)歷一場嚴(yán)重的“金融危機(jī)”，但其似乎還并未走上絕路。

　　記者從知情人士處了解到，此次“金融危機(jī)”的主體東勝區(qū)正在依靠政府的力量逐漸復(fù)蘇，這份被冠以“救市”之名的方案包括75億元至100億元人民幣的“房地產(chǎn)企業(yè)重組計(jì)劃”和數(shù)十億元的“政府收購計(jì)劃”，以緩解目前東勝區(qū)房地產(chǎn)市場的僵局。

　　對此，東勝區(qū)委宣傳部一位官員向記者表示，東勝區(qū)政府確實(shí)正在制定相關(guān)方案，不過此番“救市”并非全由政府買單，而是在整合房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)上，由政府牽頭從銀行貸款為市場注資。

　　“目前的規(guī)模是75億元人民幣，涉及的金融機(jī)構(gòu)很多，目前我知道的包括國家開發(fā)銀行、鄂爾多斯銀行、鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行三家，有的還在協(xié)調(diào)中，總的來說，是由政府和銀行共同把關(guān)。”該官員強(qiáng)調(diào)政府充當(dāng)把關(guān)人和協(xié)調(diào)人的角色，而非擔(dān)保人。

　　據(jù)他介紹，東勝區(qū)將對現(xiàn)有的300多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整頓，對大部分小企業(yè)進(jìn)行并購、整合、重組，最后形成幾家有實(shí)力的大型房企，銀行的資金即用于此，而出售企業(yè)的小企業(yè)主也可獲得支付貸款的資金。

　　11月25日，記者分別致電上述幾家銀行詢問參與“救市”情況，鄂爾多斯銀行與鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行均未給出明確答案，兩行業(yè)務(wù)部門稱目前沒收到相關(guān)文件。而國開行內(nèi)蒙古分行行政部門負(fù)責(zé)人則稱，目前該行仍嚴(yán)格控制住房地產(chǎn)放貸。

　　對于“政府收購計(jì)劃”，上述官員表示確有此事，他說，東勝區(qū)將收購現(xiàn)在市場上的一部分商品房，然后進(jìn)行分類，一部分會(huì)用作公務(wù)員小區(qū)，一部分會(huì)充抵各類保障房。

　　“還有一部分高端的商品房，政府設(shè)想收購之后用作政府儲(chǔ)備用房，給未來前來工作的高端人才居住，如專家公寓。”那位官員說，“政府收購的房子所需資金由政府承擔(dān)，具體的形式目前還沒有明確，但有煤炭做支撐，政府有這個(gè)能力。”

　　公開的資料顯示，2011年鄂爾多斯市政府下達(dá)東勝區(qū)保障房新建任務(wù)為173萬平方米、18000套，而鄂爾多斯全市規(guī)劃的各種保障性住房為65028套、447萬平方米，總投資125億元。

　　上述知情人士表示，東勝區(qū)政府今年的保障房建設(shè)都已經(jīng)開工建設(shè)，要收購的部分應(yīng)該是以備來年的新任務(wù)。

　　根據(jù)東勝區(qū)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，前3季度，東勝區(qū)房地產(chǎn)完成投資175.8億元，同比增長33.5%，房屋施工面積達(dá)2555.7萬平方米，增長26.1%，但商品房銷售同比下降24.2%。

　　記者了解到，雖然成文的規(guī)定還沒有出臺(tái)，但東勝區(qū)政府的“救市”措施已經(jīng)開始實(shí)施，上述官員透露說，有一部分資金已經(jīng)到位。而這一模式是否會(huì)在鄂爾多斯全市推廣還沒有定論。

　　知情人士告訴記者，鄂爾多斯的房地產(chǎn)以東勝區(qū)為主體，只要東勝能渡過難關(guān)，市政府就可以從容應(yīng)對全市的樓市嚴(yán)冬。

　　年關(guān)之考

　　或許東勝區(qū)的“救市”會(huì)令一些開發(fā)商在脫離泥淖時(shí)損失暴利，但對于鄂爾多斯獨(dú)特的金融生態(tài)來說，“救市”并不只是為了救房地產(chǎn)，而是為了盤活整個(gè)鄂爾多斯的金融鏈條。

　　一直以來，在鄂爾多斯的金融循環(huán)中，利息較低的銀行貸款都充當(dāng)著“起搏器”的作用，人們拿房屋作抵押獲得銀行貸款(目前利息為年息0.07元)，而將自己的錢用于放高利貸(利息為月息0.03~0.06元)，在房價(jià)快速上漲的背景下，數(shù)月后等到房價(jià)上漲了再轉(zhuǎn)手出去，獲得房價(jià)上漲和高利貸的雙重利潤，然后再買更多的房子，如此循環(huán)下去，直接的后果就是鄂爾多斯的房地產(chǎn)規(guī)模像滾雪球一樣越滾越大。

　　但銀行的信貸規(guī)模終究是有限的，今年以來，隨著全國性房地產(chǎn)調(diào)控漸趨嚴(yán)格，鄂爾多斯人能從銀行獲得的貸款越來越少，銀行“起搏器”的作用也逐漸微弱。

　　記者從當(dāng)?shù)亟鹑诓块T了解到，由于前幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，幾乎所有夠條件的人都用完了自己的貸款資格，限貸在鄂爾多斯具有普遍性。

　　而2010年以后，在井噴式的房地產(chǎn)開發(fā)中，來自民間借貸的資金占到了開發(fā)資金的70%，據(jù)高和投資的報(bào)告，目前鄂爾多斯的民間資本規(guī)模在2000億元以上。

　　鄂爾多斯商會(huì)一位副會(huì)長對記者表示，高利貸的流向主要是房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)，但后者所占比例很小，而且有穩(wěn)定的收益，“80%的高利貸都流向房地產(chǎn)了，房地產(chǎn)市場一壞，這部分資金就難以收回了。”

　　上述知情人表示，政府的救助計(jì)劃實(shí)際上是為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，因?yàn)槿斡删置姘l(fā)展下去，高比例人群參與放貸的鄂爾多斯可能出現(xiàn)治安問題，畢竟年底了，到了高利貸結(jié)息回本的時(shí)候，“牽涉的人太多，規(guī)模到了不得不救的時(shí)候。”

　　今年9月鄂爾多斯相繼爆出了涉案超過10億元的“蘇葉女案”和涉案2.63億元的“王福金案”，兩案所套資金均受困于房地產(chǎn)。

　　延伸閱讀

　　接盤者在哪里？

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，鄂爾多斯的房地產(chǎn)最大的問題在于建設(shè)的速度大大超過了實(shí)際的需求增長速度，由于地理的限制，鄂爾多斯是一個(gè)典型的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)型城市，與北、上、廣賣全國人民的房子不同，鄂爾多斯的房子基本上是內(nèi)循環(huán)。

　　據(jù)媒體的報(bào)道，2010年鄂爾多斯商品房銷售面積高達(dá)1009.4萬平方米，為北京的近62%，而該市的人口僅為北京的10%。當(dāng)?shù)毓賳T也承認(rèn)目前鄂爾多斯的商品房已經(jīng)達(dá)到了人均2~3套的飽和程度，而當(dāng)?shù)赜绣X人動(dòng)輒10套，甚至整棟樓的購買。

　　很顯然，鄂爾多斯人熱衷蓋房子、買房子并非為了自住，而是為了炒作，以此獲得高額利潤，雖然政府有意“救市”，但誰來接盤？政府不可能收購所有的房子，對于鄂爾多斯來說尋找接盤者恐非易事。

　　“這幾年房地產(chǎn)業(yè)的野蠻生長實(shí)際上是造城概念引發(fā)的，政府一直在喊‘打造百萬城市’，但現(xiàn)在人口數(shù)量沒有跟上房子數(shù)量。”鄂爾多斯商會(huì)一位副會(huì)長對記者表示，鄂爾多斯房地產(chǎn)的最大問題是“過剩”。

　　不可否認(rèn)的是鄂爾多斯的外來人口確實(shí)在增加，但更多的是從事收入并不高的第三產(chǎn)業(yè)，而且這些人來到鄂爾多斯更多地是暫時(shí)性“淘金”，而非定居。

　　當(dāng)?shù)匾晃徽�府官員說，鄂爾多斯不會(huì)出現(xiàn)溫州那樣的情況，因?yàn)檫@里有雄厚的煤炭收益，是全國任何一個(gè)地方都不能比的，市政府今年的財(cái)政收入可能達(dá)到800億元。

　　但他也承認(rèn)，鄂爾多斯的高消費(fèi)和高房價(jià)阻擋了許多想要在此定居的人。在東勝區(qū)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2011年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析及存在的問題和建議》中，“人力資源短缺”被列為一大問題，文中提到“隨著我區(qū)生活成本的大幅增加，人力資源有所流失，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)了招工困難的局面，不僅技術(shù)工人緊缺，普通工人也不足”。

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