近日，有媒體報道稱，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，鄂爾多斯再次成為關注的焦點。

　　

　　【中國經(jīng)營網(wǎng)綜合報道】從“中富危機”到“蘇葉女案”，近期頻頻爆發(fā)的鄂爾多斯民間借貸案，無不與房地產(chǎn)領域密切有關，而隨著樓市入冬，近日，有媒體報道稱，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，鄂爾多斯再次成為關注的焦點。

　　鄂爾多斯樓市崩盤

　　據(jù)中國企業(yè)報消息，身處風暴邊緣的鄂爾多斯，正遭遇著與溫州版本不同的地產(chǎn)借貸恐慌。

　　近日，獲悉一條爆料信息：鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤!據(jù)一位長期生活在鄂爾多斯的人士透露：繼高利貸危機之后，康巴什樓市大面積降價，從去年的均價10000元暴跌至現(xiàn)在30 00多元。

　　以當?shù)?ldquo;金信翰林苑”項目為例，其二手房價此前都在10000元左右，而現(xiàn)在市價僅3750元。消息人士還詳列了康巴什多個樓盤的價格。

　　“房子賣不出去，開發(fā)商扛不住了。”上述該消息人士說。因為從銀行無法獲得貸款，從民間借高息借款進行房地產(chǎn)開發(fā)是鄂爾多斯許多房地產(chǎn)商的通行做法。

　　“幾乎所有的高利貸都和房地產(chǎn)有關。”鄂爾多斯當?shù)匾幻�企業(yè)家稱，“前段時間中富公司的事情是鄂爾多斯民間借貸危機的典型代表。”

　　康巴什新區(qū)位于鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮(zhèn)3公里，與東勝區(qū)、伊金霍洛旗的阿鎮(zhèn)共同組成鄂爾多斯市城市核心區(qū)，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備制造基地、轎車制造業(yè)基地。

　　2004年以前，那時的整個鄂爾多斯一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)，而康巴什還是片荒漠，只有兩個小村莊，不到1400人。

　　直到有一天，這里發(fā)現(xiàn)了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金;煤炭探明儲量1676億噸，占全國總量的1/6，鄂爾多斯如今是中國產(chǎn)煤第一大市;稀土儲量65億噸;天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國總儲量的1/3。

　　2007年年底，中國城市競爭發(fā)展力排名顯示：鄂爾多斯增長競爭力全國第一;人均GDP1.0451萬美元，超過北京、上海。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市發(fā)展空間。2004年，政府在荒漠中開始興建新區(qū)，建設總投資達50多億元。

　　康巴什新區(qū)在規(guī)劃的設計上，采用開放的思維，大范圍選擇國內(nèi)外具有優(yōu)秀業(yè)績的甲級規(guī)劃設計單位，邀請來自中國工程院、建設部、同濟大學等機構資深專家評審把關，編制完成各層次規(guī)劃，形成了完整配套的規(guī)劃體系。

　　新區(qū)城市建設堅持舒展、生態(tài)、宜居的思想，充分體現(xiàn)地域特色、民族風貌，草原文化和人與自然的和諧，結(jié)合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。

　　據(jù)康巴什新區(qū)政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)：截至今年6月18日，康巴什地上項目總建筑面積322萬平方米，預計到2011年年底，新區(qū)本年新增竣工面積達到350萬平方米，總竣工面積672萬平方米。

　　然而，空曠的大街上幾乎沒有人，仿佛剛剛經(jīng)歷過巨大的災難。

　　“煤礦稀土最富有”是鄂爾多斯留給人們最多的想象，即使去過鄂爾多斯的人也差不多是這種印象，然而沒有人真正能夠看得懂鄂爾多斯，這是所有來到此地的人對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的評價。

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家，幾乎每家能源企業(yè)都有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，“在鄂爾多斯做房地產(chǎn)業(yè)務的公司很正常，相反，不做房地產(chǎn)業(yè)務的公司就不正常了。”一位知情者說。

　　房子賣不出去，同時，加上外地房地產(chǎn)商也不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇。

　　據(jù)一名長期觀察鄂爾多斯房地產(chǎn)人士說，今年以來，房地產(chǎn)早已有價無市，打折促銷不斷。“最典型的是綠城項目。”當?shù)匾晃婚L期觀察房產(chǎn)的人士劉先生說。41234>>

　　近日，有媒體報道稱，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，鄂爾多斯再次成為關注的焦點。

　　劉先生稱，2006年，鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價在1200元每平方米左右，到2007年時均價達到5000多元。2009年，房價再次大幅上漲，達到7000到8000元每平方米;2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600到700元每平方米。“當時，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價已達到2萬到3萬每平方米”。

　　由于地產(chǎn)供給過剩，加之配套設施不完備，這里就少有人住，大部分人還是選擇了老城區(qū)東勝。政府投資了那么多的錢，但是百姓不需要，康巴什這座空城已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)泡沫的“最佳展品”。

　　美國《時代》周刊2010年4月5日發(fā)表文章，原題為《鬼城》。沒有比這個問題更讓眾多經(jīng)濟學家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國房地產(chǎn)市場充斥著泡沫嗎?

　　多年來，中國各地上馬大量房地產(chǎn)項目，吸引了私人及公司的購買者。隨著房價持續(xù)上漲，更多投資者變成投機者，他們買入嶄新房屋只有一個目的，等高價時拋出。

　　自美國房地產(chǎn)業(yè)崩盤變成全球經(jīng)濟衰退催化劑以來，很多人士擔心這一幕在中國重演將是災難性的。事實上，供給過剩的證據(jù)到處都是。

　　在北京，一幢幢商業(yè)樓盤空置著。但如果深入中國內(nèi)地，會有更加怪異的情景讓人無法樂觀：為數(shù)百萬居民建造的城市聳立著，卻成為了一座“鬼城”。

　　最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現(xiàn)的行人，看起來就像幻覺，孤獨地沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災難過后的一名幸存者。

　　按規(guī)劃，康巴什新區(qū)二期建設為70平方公里，包括縣(鄉(xiāng))在內(nèi)的康巴什總體面積為352平方公里。

　　康巴什新城里，高樓鱗次櫛比，居住人口卻相對稀少，曾被媒體冠以“鬼城”名號，但現(xiàn)在，這座新城仍是“空城”。

　　據(jù)了解，老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬人，康巴什新區(qū)就是為百姓投資建設的，面積達32平方公里。目前，據(jù)2009年8月出版的《康巴什》季刊統(tǒng)計：新區(qū)人口情況2008年為28000人，最新的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)為2.86萬人。

　　康巴什新區(qū)管委會相關負責人曾向媒體表示，二期建設并不是此前媒體報道的352平方公里，而是70平方公里;其中只有10%是建設用地，其余90%是綠地和公園用地，“352平方公里是包括縣 (鄉(xiāng))在內(nèi)的康巴什總體面積。”

　　即使是總體面積，352平方公里相比新區(qū)一期的32平方公里，亦將是目前規(guī)模的10多倍。

　　鄂爾多斯首現(xiàn)差價補償樓盤

　　據(jù)新浪房產(chǎn)消息，受整個房地產(chǎn)市場的影響，從10月份以來，整個鄂爾多斯市的房地產(chǎn)銷售幾乎處于停頓狀態(tài)，各個售樓處里門可羅雀，高端樓盤市場也是如此，通過對鄂爾多斯的樓盤項目進行調(diào)查，了解到目前鄂爾多斯很多項目都為零成交。與房產(chǎn)開發(fā)的火爆相比，房產(chǎn)銷售卻仿佛進入冬天，基本無人問津。短短半年時間，鄂爾多斯由“錢多”向“錢荒”的轉(zhuǎn)變。

　　數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯人均擁有住房3-4套。鄂爾多斯房價是6年前的6倍，新建別墅單價超2萬。整個鄂爾多斯都淹沒在一片房產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中。街頭隨處可見在建的大樓和住宅區(qū)。開發(fā)火熱的背后，是鄂爾多斯近年來一路飆升的房價。搶房潮隨之帶來的是房價直線飆升。據(jù)了解，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價僅為每平方米1000元左右，2006年就漲到1800元，2007年更是升至3000元。2008年樓市出現(xiàn)短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復興，現(xiàn)在康巴什新區(qū)房屋均價已經(jīng)超過6000元，東勝區(qū)則在8000元左右。一些新開的別墅樓盤，售價甚至高達2萬元以上。可見房地產(chǎn)供應上存在著泡沫。

　　“有錢人”是近年來外界對鄂爾多斯人描繪最多的詞。在北京、上海，整單元、整幢樓購買地產(chǎn)的是鄂爾多斯人;國內(nèi)大型車展買走價值幾千萬的邁巴赫、布加迪等豪車的也是鄂爾多斯人。鄂爾多斯是一個靠資源迅速暴富的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，2010年鄂爾多斯實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2643億元，固定資產(chǎn)投資1898億元，城鄉(xiāng)居民收入分別達到25205元和8756元。隨著人們手中的資金不斷增加，多余的流動資金投向房地產(chǎn)，近幾年鄂爾多斯房地產(chǎn)形成了爆發(fā)式的發(fā)展。連續(xù)9年，內(nèi)蒙古經(jīng)濟增速全國第一;連續(xù)9年，鄂爾多斯市經(jīng)濟增速全內(nèi)蒙古第一。人均GDP已超過香港。一個只有150多萬人口的城市，2011年財政總收入，按勻速增量保守計算，預計將達近千億。毋庸置疑的是，一個主要原因就是這個城市踩在中國最大的一塊煤炭資源上。4<<1234>>

　　近日，有媒體報道稱，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，鄂爾多斯再次成為關注的焦點。

　　11月21日，位于鄂爾多斯東勝區(qū)天譽房地產(chǎn)的高端樓盤——天譽國寶，推出全額差價補償公告，2011年6月20日至2011年11月9日，凡在鄂爾多斯天譽國寶購房的179組認購和簽約客戶，按新折扣標準執(zhí)行優(yōu)惠，并根據(jù)折扣后總價進行差額補償。如在2012年5月1日前項目出現(xiàn)價格調(diào)整，天譽國寶將全額補償差價金額。對于此次折扣活動和全額差價補償，走訪了天譽國寶項目，也證實了這一點。

　　沒人看得懂的鄂市房產(chǎn)

　　據(jù)東方早報消息，與上海、北京相比，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場還有自己的特色，基本上只賣一手房，二手房市場極少。

　　公開資料顯示，2010年鄂市二手房成交面積僅有17萬余平方米，在當?shù)卣也坏揭患叶�手房中介公司。二手房市場缺位，當�(shù)胤慨a(chǎn)的租賃價格卻遠遠高于國內(nèi)其他城市。一套一百平方米的房子年租金在3.5萬元左右，年收益甚至達到5.7%，遠高于銀行存款。盡管如此，當?shù)睾芏鄻I(yè)主對租金的那點收益卻毫不在意，大多選擇空置等待升值。

　　與住宅相比，鄂爾多斯人更熱衷于投資商鋪，其核心區(qū)域的商鋪價格與北京、上海等一線城市相仿，且一鋪難求。商鋪的租金水平甚至超過北京很多核心商業(yè)區(qū)域，一般租金均價可達到7至10元/平方米/天。

　　另外，與北京、上海等大城市項目緊湊的房型設計不同，這里的房子青睞大戶型，三房是最常見的。尤其是新開發(fā)的別墅等高檔房產(chǎn)，將房型做到了極致。每個別墅的車庫至少可以停兩部車，最小的戶型也超過600平方米，稍大一點的，則超過1000平方米。

　　在當?shù)�，最受富人歡迎的就是大戶型的房子。

　　今年一個名為華府世家的項目開盤，均價高達2.3萬元/平方米，據(jù)售樓小姐介紹，該項目推出的主力戶型是 580平方米到1000平方米的平層大宅。其中580平方米的戶型只有3個房間。小戶型則非常稀少，而且是特指300平方米的公寓。

　　如此瘋狂的開發(fā)浪潮之下，鄂爾多斯究竟造了多少房子?每個人又有多少房子?

　　根據(jù)資料顯示，僅僅2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，同比增長45.1%;完成投資365.7億元，同比增長129.13%。全市新開工面積1626萬平方米，同比增長27.23%。2010年，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，同比增長40.1%。

　　今年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計劃新開工面積達1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平方米。盡管今年第一季度受國家宏觀調(diào)控政策影響，鄂爾多斯商品房成交量有所下降，但總銷售面積仍達到98.22萬平方米。

　　鄂爾多斯的城區(qū)人口僅65萬，這意味著平均到每個市民，僅僅在去年到今年第一季度，每人平均購買了近17平方米的住房。而這僅僅是不到一年半時間的人均購買量，再算上建成或者在建的房產(chǎn)存量，數(shù)字相當驚人。而在前兩年的搶房潮中，鄂爾多斯市區(qū)居民差不多已經(jīng)人均擁有3-4套房，“鄂爾多斯人均住房擁有量應該排在全國首位，按照目前的建設速度，再過兩年市場上的商品房總套數(shù)，人均將至少達到10套。”那位石姓房地產(chǎn)老板在接受采訪時如是表述，“沒有人能看得懂鄂爾多斯。這是所有來到鄂爾多斯的人對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的評價”。

　　只是誰也未想到，形勢在今年急轉(zhuǎn)直下。“現(xiàn)在賣不動了。”這是當?shù)貛缀跛�有房產(chǎn)開發(fā)商的共同嘆息。

　　導致房產(chǎn)滯銷一個很重要的原因是國家的宏觀調(diào)控，主要是政府的限貸政策。據(jù)當?shù)劂y行介紹，目前當?shù)刭彿渴滋追渴赘?0%，二套房60%，二套以上不給貸款。

　　而房地產(chǎn)調(diào)控還在升級，從限貸政策到“一房一價”的限價政策，此前還有傳聞稱，要在今年8月底實行限購，但至今沒有公布，這讓開發(fā)商暫時松了一口氣，因為鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，三口之家甚至擁有六七套房產(chǎn)，如限購則掐到了命門。

　　但這還不是最重要的。重要的是，鄂爾多斯還隨處可見耗資數(shù)億、數(shù)十億打造的豪華新城和高檔小區(qū)。“鄂爾多斯的房產(chǎn)已經(jīng)嚴重供過于求，樓市進入滯銷狀態(tài)，房產(chǎn)商的資金鏈開始緊張，還貸壓力巨大。”4<<1234>>

　　近日，有媒體報道稱，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，鄂爾多斯再次成為關注的焦點。

　　房產(chǎn)商的資金鏈一旦發(fā)生斷裂，不少房產(chǎn)商將面臨破產(chǎn)境地，或許將再次出現(xiàn)王福金第二。

　　 鄂爾多斯房價是6年前的6倍

　　據(jù)第一財經(jīng)日報消息，在鄂爾多斯，財富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，按照目前每年近5億噸的煤炭開采量，鄂爾多斯每年因煤炭新增財富2250億元。

　　在鄂爾多斯的房地產(chǎn)界，最有名的故事是潘石屹來過，卻沒能進入這片荒漠的土地，最后帶走了很多鄂爾多斯煤老板，把他們變成了自己的客戶。

　　如果走在鄂爾多斯的街頭，你會發(fā)現(xiàn)不少的樓盤廣告中，有來自北京、浙江以及廣東的項目。

　　有開發(fā)商去年曾經(jīng)去一個客戶的家里拜訪，他睡在客戶老家的炕上，一個晚上幾乎被熏得夜不能寐，第二天早上急忙起床想洗把臉回家，發(fā)現(xiàn)客戶家竟然沒有水。

　　這是現(xiàn)有大沙漠中真實的故事，這就是一夜暴富的來源，這座能源型城市，瞬間讓許多外地老板心甘情愿來掘金。

　　土地更多的是一級開發(fā)，只要有好的項目能和政府談好，土地，就是鄂爾多斯最多的資源，這座城市的面積，比浙江省的土地面積，只稍微小一點而已。

　　據(jù)了解，鄂爾多斯新近引入的環(huán)球嘉年華項目，這家以往常年在世界各地進行移動式游樂項目運營的公司，將鄂爾多斯作為最終的落地點，計劃在鐵西開發(fā)區(qū)建造一座占地面積達1300畝的游樂園綜合體項目，并將進行大規(guī)模的商業(yè)、旅游、住宅等項目開發(fā)。

　　這只是這個項目的一部分而已。在這里，開發(fā)商才真正體會到什么叫地大物博。比較多的一級開發(fā)，也讓許多開發(fā)商有了施展的余地。“現(xiàn)在的項目算下來，每畝成本價只有不到100萬，這個市場，當然比其他一二線城市的市場好做多了。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，這個價格，當然不是最便宜的�？蛋褪残聟^(qū)的一塊地，在2006年的一次土地拍賣中，僅拍出82萬元/畝的價格，這個價格，在當時已被視為高價。

　　倒是房價，發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　有個北京的開發(fā)商，來鄂爾多斯淘金之前，做了一個調(diào)查，找了這里的100個業(yè)主做了一個面對面的訪談。他們告訴業(yè)主，項目定位很簡單，在鄂爾多斯建比北京還要好的房子，但是價格只有北京的一半。

　　正是這些不斷逐夢的開發(fā)商，把房價一路推高。2005年，當?shù)孛裼米≌�均價僅為1200元/平方米，今年老城東勝區(qū)的均價已達8000元/平方米以上。

　　鄂爾多斯從2004年起開始了一輪大征地運動，巨額的補償讓一些農(nóng)牧民瞬間成為了千萬富豪。實體企業(yè)發(fā)展所引發(fā)的資源溢價，使鄂爾多斯人成為暴富一族，擁有了資產(chǎn)價格上漲的底氣。

　　與房價并行的是民間借貸的高企，2010年銀行機構各項存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7%;各項貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7%。鄂爾多斯成為金融企業(yè)爭奪重鎮(zhèn)，2010年，金融機構對鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，除企業(yè)自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運作量在500億元左右。

　　所以，鄂爾多斯人買房子都只是首付四成左右，其他能貸款的都貸款，全民放貸和全民買房幾乎可以與溫州人齊肩。

　　不同的是，鄂爾多斯人買房并不是為了讓錢滾動起來不斷升值。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬余平方米，市場上的二手房中介非常稀少，這說明鄂爾多斯人對當?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

　　在施工面積和銷售快速增長的同時，鄂爾多斯房價亦出現(xiàn)了快速上漲。在鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，逼近北京、上海。

　　這里人買房的速度也讓人驚訝，太古廣場二期項目的一座高層酒店和底層商鋪，直接被一位當?shù)厝艘越?億元的總價一次性買走。

　　“現(xiàn)在還屬于培育市場的階段，要培養(yǎng)他們的消費習慣。”在鄂爾多斯開發(fā)的三江置業(yè)總經(jīng)理陳偉告訴記者，在這個市場上，只有最高端的和最低端的產(chǎn)品，才有銷路。

　　這個市場并不是被“金剛罩”罩著的，在樓市調(diào)控之后，這里的投資速度同樣也按下了暫停鍵，很多售樓處幾乎就很難見到前來看房的購房者。

　　這個市場上充斥著各種傳奇，也有跟政府談好一起開發(fā)項目的開發(fā)商，用低廉的價格拿到土地合作開發(fā)的區(qū)塊，在開發(fā)商看來，這里簡直就是一座活生生的金礦。但是，也有折戟沉沙的開發(fā)商。（編輯：海綿）4<<1234