九月房價17城走跌 樓市調控壓力依然嚴峻
■CUBN記者 陳文喜 北京報道
10月18日，國家統計局發布《9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，9月70大中城市新建商品住宅價格49個城市同比上漲50%以內。與上月相比，價格下降的城市有17個，持平的城市有29個，上漲的城市有24個。與去年同月相比，價格下降的城市有1個，漲幅回落的城市有59個，比8月份增加了19個。9月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有49個，比8月份增加了4個。
對此，記者采訪了著名房地產經濟學家、亞太城市發展研究會房地產研究所所長謝逸楓。
《中國聯合商報》：出現房價下降或者持平的城市不斷增加的現象原因？
謝逸楓：國務院強有力的政策調控和住建部加大問責地方政府的力度及地方政府認真貫徹中央政策，嚴格落實調控政策的執行，是9月環比下降和環比持平的城市個數不斷增加的根本性因素。一方面是貨幣政策持續收緊和保障房投資建設加強及限購政策和房產稅擴容城市的加快，開發商資金勢緊，“降價換量”樓盤增多。另外一方面是購房者越來越理性，商品房和保障房及土地供應逐漸加大和投資投機炒房的不合理需求大量減少及開發商庫存上升，樓市購買力萎縮，房企不敢漲價�！�
《中國聯合商報》：房價上漲壓力是否依然存在？
謝逸楓：根據數據顯示，同比下降的城市僅1個，雖然9月漲幅回落城市59個，比8月份增加19個，但是同比漲幅在5.0%以內的城市依然是49個，比8月份增加了4個，說明國務院樓市調控遭遇前所未有的壓力，部分二三線城市房價上漲的腳步未能夠停止。一方面是通脹高位不下的壓力和供求不平及熱錢沖擊樓市等購買力旺盛的現象，部分二三線城市房價下降的動力不大。另外一方面是市場流動性過剩和負利率及各大城市大規模城市建設等，使限購城市的資金和購買力轉移到未限購城市，導致調控的效果大打折扣。
《中國聯合商報》：房價是否進入下降通道？房價真降還是假摔？拐點會出現嗎？
謝逸楓：當前市場成交低迷，價格僵持，深圳樓市已經進入深度調整期，尚未形成降價通道。從今年1月份~9月份100個城市價格指數報告和國家統計局70個大中城市房價指數報告，及今年135個城市價格數報告的數據看，房價下降的城市個數雖然增加和持平城市個數擴大，但是上漲的城市個數多過下降的城市。目前房地產價格上漲占市場主流，說明房價尚未進入下行通道。從“限購令”蔓延對樓市調控效果有一個逐漸顯現的過程。已經實施限購的城市，部分投資、投機性資金流向了尚未限購的城市，“擠出效應”明顯。
從房價下降的幅度和打折扣的力度及空間看，前9個月房價下降的幅度微小，并且開發商折扣有限，房價基本沒有下降的空間，說明房價“真摔”尚未來臨，而是一場由開發商自導自演的徹頭徹尾的房價“假摔”秀，充其量不過是炒作。今年1月開始，樓市“假摔”現象同樣層出不窮，一方面特價打折彌漫整個市場，另一方面開發商借用少量特價房做為噱頭，吸引不明就里的購房者，刺探廣大購房者持幣待購的心理底線。
從成交量和房價下降城市個數及降價力度三項指標看，拐點也是學者們自導自演的一場“假摔”秀。如果不從根本上解決樓市有效供應不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。樓市或房價拐點根本不現實，而調控和開發商資金緊張及調控不放松等保障房加大供應，不是拐點的分水嶺，今年房價不會回到2008年。
《中國聯合商報》：限購政策的調控效果明顯，調控目標是否達到？
謝逸楓：從9月數據看，環比下降的城市房價漲幅持平的城市個數不斷增加，而上漲的城市個數減少加快，說明國務院已經實現今年樓市政策調控效果和價格控制目標。在調控累積作用下，房價漲幅回落明顯的加快。當前，房價上漲過快趨勢得到強有力的遏制，房價回到正常合理水平和樓市回歸理性狀態指日可待。但未限購部分二三線城市房價依然保持小幅度上漲的趨勢，甚至有房價報復反彈上漲的信號。
《中國聯合商報》：調控是否有新的政策？
謝逸楓：從1月到9月份70大中城市的數據顯示，月度住宅價格環比和同比漲幅居前排行榜中，以二三線城市多次居于前列�！跋拶徚睢惫嫉拇蟀肽陼r間內，領漲全國樓市的，正是那些未限購或限購不嚴的二三線城市，另外是大部分一線城市。毫無疑問，未來房價依然存在一定的調控壓力。
從近期國務院李副總理三天講話八次講到執行原有政策為主，保持價格穩定，防止大起大落。由于未限購的二三線城市房價反彈，不排除到今年年底或者到明年繼續擴大樓市限購和加快房產稅試點及執行原有未執行過的政策等加大保障房投資建設的速度，作為新的一輪房地產政策調控方向。
《中國聯合商報》：在以往的9月，不管是全國還是廣州都應該是“金九”，但是今年則是“銅九”為什么？
謝逸楓：廣州樓市金九銀十變銅九鐵十，主要是受到房地產調控的影響和開發商缺乏降價動力兩大因素。一方面是與開發商在國慶前推盤數量較少有較大關系；另一方面，是由于購房者的觀望心理較為突出。目前購房者最關心的就是會不會出現樓市拐點，因此還會再觀望。其他方面是開發商的資金鏈未到破裂程度，因此，價格下降的空間非常有限。同時由于黃金周前不少樓盤已提前“出貨”成交。而有的開發商主動放慢出貨節奏保證利潤率。因樓價高企，不少市民已產生抵觸情緒，房價步步高買家重陷觀望，開發商不急賣購房者不急買。
|
|
|
|