徐健 柳九邦

　　上海甲級寫字樓平均租金正逼近2008年租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。仲量聯行方面表示，第三季度全市甲級辦公樓平均租金已達到8.6元/平方米·天。

　　在高租金的壓力下，上海甲級寫字樓市場需求依舊有增無減——目前浦西大部分辦公樓的出租率都已接近100%。

　　來自五大代理行的數據顯示，恒隆廣場一期和二期、企業天地二期、來福士廣場、名人商業大廈目前均為滿租；浦東陸家嘴區域內幾棟知名寫字樓物業，如花旗銀行大廈、時代金融中心、星辰銀行大廈和匯豐銀行大廈，也都是滿租或近乎滿租。

　　五大代理行的多位高管在接受《第一財經日報》采訪時指出，外圍經濟環境持續低迷，越來越多的跨國企業將目光投向中國，各領域投資者對中國經濟的樂觀預期，為國內甲級寫字樓市場催生出大量強勁的新增及擴租需求。

　　跨國企業追漲擴租

　　受到旺盛需求的支撐，上海甲級辦公樓租金指數在經歷了2008年末的大跌及2009年的低谷后，于2010年初開始了強勁復蘇，并走出了漂亮的U形曲線。

　　仲量聯行近期發布的一項上海房地產市場報告顯示，今年三季度上海甲級寫字樓租金增速依舊不減，環比出現了2.5%的漲幅。至此，前九月累計漲幅已達14.3%。

　　高力國際辦公樓服務租戶代表、華東區董事賴錦雄更是向本報記者指出，截至第三季度，上海甲級寫字樓的整體市場空置率已下降至9.1%的歷史低位。

　　“其實上海寫字樓租賃市場的活躍狀況已經持續了有一年多的時間，只不過近期的交易異常火爆。”DTZ戴德梁行中國區企業服務部高級董事魏超英亦在接受本報采訪時表示，上海甲級寫字樓的復蘇主要從去年二三季度開始。“去年年初的時候，主要是國內的一些金融公司、央企的租賃比較活躍，到了去年年末，一些大型的跨國企業開始大舉進入這個市場。”

　　據悉，跨國企業在上海甲級寫字樓租賃市場從去年年末一直活躍至今，且活躍程度有增無減。

　　根據仲量聯行提供的信息，近期，兩家國際投資銀行在上海國金中心二期分別租賃了約10400和3900平方米的面積；一家國際知名公司在1788國際中心內租賃約15500平方米的面積，辦公面積較之前擴大近40%；奧姆尼康也在該項目中租用了約7500平方米的面積。

　　“我們公司也在擴張，也在租賃新的寫字樓以滿足公司發展的需求。”就連五大代理行之一的一位高管也向本報表達了公司擴張的愿望。

　　不過，在以歐美企業為主力租客的上海甲級寫字樓市場，日韓企業也開始“嶄露頭角”。據魏超英介紹，就在去年年底，上海甲級寫字樓租賃市場的大單交易中還未出現日韓企業的身影，最近他們卻開始活躍起來。

　　同時在市場中變得活躍的，還有中資企業。魏超英告訴記者，在兩三年前，中資企業在頂級寫字樓的入駐率不超過5%，如今，這一數據已超過10%。“像中石油、中石化等大央企都在不斷擴張，他們對寫字樓的需求也很大。”

　　國際經濟疲軟的擠出效應？

　　無疑，雖然市場普遍對全球經濟狀況表示擔心，但眾多外資機構在中國的擴張計劃并沒有停止。

　　“由于西方國家經濟增長的持續低迷，預計跨國公司將更加注重在中國的長期發展，加大中國市場在其全球運營中的比重。除此之外，來自國內銀行機構和保險公司的需求也將保持快速增長。”賴錦雄指出，在全球經濟環境一片疲軟的大環境下，今年前三季度上海整體經濟運行良好。根據2011年最新公布的新華－道瓊斯國際金融中心發展指數報告(IFCD指數)，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位。“該調查反映了中國在全球范圍內經濟地位的提升，同時也是對上海向全球金融中心和物流中心發展所做努力的認可。在政府穩步擴大金融市場對外開放的作用下，外商直接投資將一如既往地穩定增長，特別涌入金融服務領域。”

　　魏超英補充指出，上海寫字樓租賃市場的活躍還得益于政府的大規模投資的帶動效應，“政府的投資對經濟的刺激是有連帶效應的，可以帶動基礎建設、化工、制造業、金融等產業的發展，而寫字樓租賃的火爆就是一個后續的連鎖反應。”

　　仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出：“在過去的幾個季度中，新建成辦公樓面積被來自國內外公司的需求迅速吸納。未來市場的供應有限，尤其是浦西市場，業主們將在未來幾個季度中保持較強的議價能力。”

　　賴錦雄亦認為，受強勁的市場需求推動，預計今年第四季度，上海甲級寫字樓市場在新增供應穩定增加的同時，空置率仍將緩慢下降。而在2012年，在未來新增項目批量上市后，充足的新增供應在短期內將推高整體市場的空置率，但上海甲級寫字樓的租金水平將仍然保持上漲的勢頭。

　　另據仲聯量行發布的第三季度快報，今年第三季度上海大宗物業成交金額達到78億元人民幣，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物業成交量總計為285億元人民幣，較去年同期增長50億元。

　　仲量聯行指出，盡管外圍經濟持續惡化，目前上海大宗物業投資市場回報率依舊保持平穩。不過，市場中還是有分析人士對國內甲級寫字樓的租售行情走勢持有保留態度。

　　五大代理行的一位高管表示，當下的國內寫字樓租賃市場如日中天，但國際經濟環境的持續疲軟仍將會對其行情走勢帶來不確定性。因此，他對國內寫字樓市場未來還是保持謹慎樂觀的態度。“過去的12個月已經證明了政府對整個市場的推動力，我現在比較擔心的是外圍經濟和國內經濟未來的走勢。”