黃樹輝

　　持續(xù)數(shù)月的房地產(chǎn)調(diào)控正在加速樓市破局，開發(fā)商壓力不斷累積并開始被迫降價銷售，但逐漸擴(kuò)大的降價潮卻引發(fā)原有業(yè)主的利益抵觸。

　　隨著開發(fā)商在全國各地降價銷售的出現(xiàn)，江蘇、山東、北京、杭州、成都、深圳及佛山等地近期不斷出現(xiàn)老業(yè)主維權(quán)要求賠償事件，2008年曾涌現(xiàn)的老業(yè)主抵觸降價風(fēng)潮大有重新上演之勢。

　　盡管老業(yè)主要求降價補(bǔ)償在法律上缺乏依據(jù)，但部分開發(fā)商在處理此類事件中依然如履薄冰，不少開發(fā)商選擇各種妥協(xié)策略以息事寧人。

　　即將于10月16日再次開盤的深圳龍華花半里項(xiàng)目，其價格在一個月內(nèi)最高降幅達(dá)到每平方米5000元。該項(xiàng)目營銷總監(jiān)陳勇在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)(微博)》采訪時表示，接下來將對老業(yè)主直接進(jìn)行幅度不等的價格補(bǔ)償。

　　開發(fā)商息事寧人

　　陳勇認(rèn)為，盡管從法律角度沒理由這樣做，“但公司從感情的角度認(rèn)為，部分購房者在這種背景下購買我們的房子，我們沒有理由去怠慢這部分客戶。”

　　此前花半里項(xiàng)目在9月4日正式開盤，當(dāng)時均價17800元/平方米，送約2000元/平方米精裝修，以78~89平方米的中小戶型為主，項(xiàng)目總量達(dá)到2010套。開發(fā)商當(dāng)時稱，首批單位推出345套中已經(jīng)售出263套。

　　當(dāng)?shù)孛襟w稱，為了進(jìn)一步促銷，開發(fā)商在國慶期間宣布加推新品，單價大多在12000~15000元/平方米之間。這與項(xiàng)目現(xiàn)時17800元/平方米的均價相比，價格直接降了約2800~5800元/平方米，降幅甚至高達(dá)約33%。

　　一個月內(nèi)降價幅度超過三成，讓老業(yè)主難以接受。但開發(fā)商很快承諾：“一定妥善而負(fù)責(zé)任地解決因價格調(diào)整而帶來的問題，確保前期購買的業(yè)主不會因此受到損失。”

　　陳勇說，此次主要是把原有的價格體系重新進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致部分房源價格有所降低，而部分戶型價格則沒有變化。由于樓盤銷售價格調(diào)整超過15%就必須重新向有關(guān)部門申請，目前正在向有關(guān)部門重新申報(bào)中。

　　記者在深圳市規(guī)劃和國土資源委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)在該部門進(jìn)行成交備案的房源共有56套，這意味著剩余200余套已經(jīng)簽訂認(rèn)購書的房源尚未進(jìn)行成交備案。

　　陳勇對此表示，項(xiàng)目前期已經(jīng)成交的263套單位中，目前完成國土規(guī)劃局備案的單位會通過贈送精裝修、高檔家電或者現(xiàn)金等方式補(bǔ)償給業(yè)主。對于其他還沒有完成備案的絕大多數(shù)已簽約單位，則可以考慮以調(diào)整后的新價格重新簽約。

　　通常情況下，開發(fā)商只有在前期業(yè)主維權(quán)甚至提起訴訟情況下不得已才答應(yīng)給予價格補(bǔ)償，花半里主動提出價格補(bǔ)償卻并不多見。

　　陳勇解釋說，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目僅僅開盤一個月，已經(jīng)成交備案的客戶數(shù)量僅僅才56戶，對這部分購房者進(jìn)行補(bǔ)償并不會帶來利益損失。

　　多地出現(xiàn)降價維權(quán)事件

　　一套價值動輒上百萬的房子在一個月內(nèi)便能縮水二三十萬，這樣的現(xiàn)實(shí)或許讓大多數(shù)購房者無法接受。江蘇太倉市一樓盤“景瑞榮御藍(lán)灣”在國慶節(jié)之前打出了降價招牌，原價8500元/平方米的樓盤直降23%，降幅高達(dá)2000元/平方米。

　　此舉引發(fā)前期業(yè)主情緒激烈反彈，上百名老業(yè)主對于房產(chǎn)價值瞬間縮水相當(dāng)不滿，要求退房或者賠償。在長三角多處布局的上海開發(fā)商景瑞地產(chǎn)對此態(tài)度強(qiáng)硬，該公司在回應(yīng)媒體采訪時表示，降價促銷屬于正常的價格波動，對于部分客戶提出的沒有法律和合同依據(jù)的補(bǔ)償，公司不能接受，因此公司不會接受退錢或退房要求。

　　而此前的9月前后，北京也發(fā)生多起樓盤降價引發(fā)老業(yè)主維權(quán)事件。9月中旬，有聽聞通州京貿(mào)國際城由最高時候的2.6萬元/平方米降至均價1.4萬~1.5萬元/平方米，京貿(mào)國際城上百名業(yè)主要求開發(fā)商退房或補(bǔ)差價。

　　今年在深圳率先掀起降價銷售舉措的另一個央企開發(fā)商，同樣遭遇到前業(yè)主維權(quán)事件。位于深圳大運(yùn)會板塊的該樓盤，其降價行為后來亦對深圳樓市產(chǎn)生了不小的沖擊。

　　打折促銷等暗降方式是開發(fā)商在市場冷淡時所慣用的舉措，但不斷增加的降價索償事件，折射出房地產(chǎn)市場由政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向供需力量主導(dǎo)，由此引發(fā)的一系列微觀反應(yīng)曾經(jīng)在2008年集中出現(xiàn)。

　　知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)(微博)不久前在其微博中表示：“維權(quán)者抗議降價，那還有誰敢降？”但多數(shù)開發(fā)商對此均采取息事寧人的策略，部分項(xiàng)目被迫采取送裝修、送車位或者送家電等優(yōu)惠措施低調(diào)化解維權(quán)風(fēng)波。

　　但有分析認(rèn)為，開發(fā)商主動提出降價補(bǔ)償或是因?yàn)殇N售壓力和資金壓力。陳勇否認(rèn)資金回籠一說，稱項(xiàng)目都是中小戶型，并不擔(dān)心銷售問題。此外，景瑞地產(chǎn)也表示，景瑞榮御藍(lán)灣項(xiàng)目是根據(jù)太倉當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r和周邊競爭項(xiàng)目的定價水平制定短期銷售政策，與總公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題無關(guān)。