作者： 王飛、楊堃

　　“繞道融資”的信托業務正受到越來越嚴的監管。綠城“調查門”盡管尚無定論，但綠城集團亦承認公司的確通過信托業務募集資金，“信托早已成為當前房地產企業的重要資金來源之一”。

　　今年以來，監管部門繼續要求商業銀行加大對房地產貸款的風險管控，同時央行進一步收緊市場的流動性，導致房地產企業獲得貸款的難度不斷提高，而民眾對于房地產走勢的預期并未轉好，一線城市的房地產銷售數據創下近年來的新低，持續緊張的資金鏈也讓之前試圖與政策博弈的開發商信心動搖。

　　身處困境，很多開發商把信托當做救命稻草，試圖通過此類合作繞開對貸款規模的限制，以繼續從金融機構獲得融資支持；而豐厚的利潤回報使得房地產信托產品受到購買者的極大歡迎，促使信托公司加大了房地產信托產品的發行力度，一時間掀起房地產信托的熱潮。根據信托業協會公布的有關數據，截至2011年第二季度末，投向房地產領域的信托資金余額達6051.91億元，較去年同期增加2898.28億元，增幅達到91.9%；信托資產的總額也由2.92萬億元增加到3.74萬億元，增長近三成。與此同時，在房地產信托受到監管層關注、募集資金能力下降的情況下，許多信托公司通過產品設計，將房地產信托改造成為股權投資等其他類信托產品，改頭換面繼續行房地產信托之實，其真實規模可能比預想的還要大。

　　然而，高收益總是伴隨著高風險，房地產信托發行量和收益率的持續走高，背后可能累積著越來越多的問題隱患。

　　對于開發商來說，房子賣不掉，沒有足夠的資金回流，過高的負債率就很可能讓企業資金鏈斷裂，不僅無法按期償付本息，正常經營都將難以為繼，兌付困難局面的出現就不足為奇。雖然許多信托計劃都有土地和項目作為抵押，但是在現實中，土地和項目也同時被用作其他類融資的抵押，信托公司不具有優先求償權，很難獲得相應補償，風險敞口依然存在，大量信托資金的安全將遭受巨大的威脅。

　　盡管面臨著歐洲債務危機引發全球經濟衰退的風險，但政府意圖使房價回歸合理價位的決心并無任何松動，可以預見，短期內房地產銷量不會有突破性的增長，傳統的銷售旺季“金九銀十”今年將難再現，消化現有存量也將需要相當長的一段時間，如何維持資金鏈的穩定成為房地產開發商最頭疼的問題。加上坊間屢次傳出監管部門叫停房地產信托的消息，未來開發商借道信托融資將更加困難，只能更多的依賴社會融資，融資成本被進一步推高，未來能否繼續生存全看資金實力，中小房地產商的日子將十分難熬。

　　信托公司同樣身處旋渦，兌付風險也慢慢浮現。不少公司前期由于過度依賴房地產信托，如今想抽身而退已困難重重。回想2008年金融危機時期幾成現實的房地產信托違約潮，同樣是出現銷售不理想、回款速度慢，幸而隨后有大量銀行資金注入和銷售回暖，才化解了一場潛在的危機。如今面對更嚴的調控政策和更堅定的調控決心，若房地產信托持續過熱，危機的爆發將不再是不可能的。

　　作者單位：特華博士后科研工作站

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