本報記者 王海春 上海報道

　　　 　日前在上海舉行的2011上海交通大學“金秋SAIF”地產金融高峰論壇上，城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪透露，國內銀行業從1962年到現在，共向房地產行業提供了55萬億的貸款。

　　 “如果是其它行業，一個行業給了20萬億足夠了。由于房地產對資金的需求量過大，銀行未來可能很難再會給這個行業提供更多的資金支持。”王世豪說。

　　 專家認為，房企業未來必然會進入一個轉型的時代，開發商必須關注房企融資方面最新的動態，并積極參與進來。而房企和基金也應該創造一個互贏的盈利機制。

　　 此次論壇由上海交通大學上海高級金融學院、中國金融研究院（CAFR）聯合主辦，中國金融投資家俱樂部承辦。

　　 在論壇上，上海高級金融學院執行院長張春還透露，目前已有兩個由上海交大高級金融學院學員自主發起的私募基金開始運作，其規模分別為5億人民幣的房地產基金和3億的人民幣私募投資基金。

　　“開發商低廉資金時代結束了”

　　 “通過論壇與地產界、金融界和政府官員的交流與對話，可以有益于房地產的金融創新。”上海高級金融學院執行院長張春表示。

　　 城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪指出，由于房地產對資金的需求量過大，銀行在未來幾年很難再給這個行業提供大量的資金支持。

　　 “中國的銀行業存在三顆地雷。第一，100萬億資產當中沒有一兩黃金，這個資產分布太差了，這是全世界所有的銀行所沒有的，庫房里中國318家銀行沒有一兩黃金。第二顆地雷就是10.7萬億的地方平臺債的問題。按照審計署統計，可能會有2萬億的壞債。第三顆地雷就是房地產20萬億貸款，這里面的問題就更大了。”對于房地產資金來源問題，王世豪透露，銀行從1962年到現在共向房地產提供了55萬億的貸款。

　　 “一個行業給了20萬億足夠了，所以銀行再也不可能，也沒有能力再給這個行業，這意味著開發商必須要到別的地方去拿錢。結論就是，開發商低廉資金時代結束了，高利率資金時代來臨了。”王世豪說。

　　 中國金融研究院副院長費方域認為，房企業未來必然會進入一個轉型的時代。“無論是從政策層面、市場層面還是過去、現在以及未來，房企必須要關注轉型問題。因為這輪調控給我們的啟示是，必須關注房企融資方面最新的動態，并積極參與進來。”

　　 對于房地產融資渠道狹窄和今年地產私募基金的快速發展，建設部政策研究中心的秦虹副主任指出，不能簡單地把寬松的融資渠道看作“縱容房價上漲”。

　　 “其實房地產整個發展過程一直以來對金融問題都是非常重要的，但是今天討論這個問題又格外重要。以前，房地產企業都從銀行貸款，太容易了。現在，這個口被慢慢堵上了。信托、債券、私募股權投資等變成了融資的主要來源。”秦虹表示，在銀行貸款以外，相比較信托和債券，私募股權投資基金（PE）將有望成為房企融資的最佳途徑。

　　 雖然地產私募基金發展空間很大，不過專家同時也指出，開發商在與地產基金合作時，可能會有一些不適。

　　 “開發商與基金合作，對方可能是最大的投資者。國外的私募基金跟國內的信托有很大的分別。信托只是一種融資工具，而私募基金要求得更多。”恒石資產管理有限公司首席執行官吳少聰表示，這可能會讓已經習慣了一方獨大的開發商，在與地產基金合作時有些不習慣。

　　房企、基金合作中的“不適”

　　 對于可能產生的摩擦，和開發商的“不適”，上海明華房地產開發有限公司董事長毛正峻認為，應該創立一個新的模式。

　　 “房企和基金應該創造一個互贏的盈利機制：基金賺錢、開發商發展。”毛正峻認為，創造這種理想模式有賴于房企與投資機構兩方在整合各自資源的基礎上，建立相互之間的信賴。

　　 除了投資方與開發商的信任，瑞士信貸銀行亞太區房地產融資和證券化部董事趙炳東則認為，還應該研究多種房地產合作的模式。

　　 “大的開發商能上市都上市了，他們融資渠道會比較多，除了通過銀行，在海外發行高息債。中小型的開發商對融資的需求最強烈，現在很多基金和這種合作比較多。”趙炳東說。

　　 那么什么樣的合作模式比較可行呢？

　　 趙炳東認為，在房地產具體某個項目上的股權合作，除了雙方約定一個回報率規定外，如果還能簽訂保底和回扣條款的協議，雙方的合作可能會順暢很多。

　　 對此，復地投資CEO周純表示，從開發商與投資機構合作的方式上，目前大致有兩類：一類是國內開發展商與外資基金的合作，另一類是開發商與同行合作或與國內的基金合作。

　　 “從實際經驗角度講，我們自己與國內一些民企共同發起了各類房地產基金，包括現在有的自營的基金。形式上的種類也比較多，包括合伙之間合作、與信托合作還有一些是與單一的個人基金相合作。”周純表示，雖然合作對象比較龐雜，但無論哪一種，作為地產基金管理人首先要把投資人當成是股東。而在這個基金上，地產私募基金管理人再與開發商談合作的時候，才能更加順暢。

　　 軟銀賽富董事長陸豪指出，基金與開發商合作最重要的是雙方在業務上的目標定位是否一致。

　　 “所有行業不能割裂開來，國內房地產私募基金未來的發展也一樣，一定要看大背景和其它行業的互動關系。我要求選二三線城市，選擇類似于城市綜合體的商品房買賣，我們看中開發商本行業的經驗，更看好對商業的獨到經驗。”陸豪說。

　　 吳少聰也指出，基金投資除了關注項目本身，還對開發商未來的投資決策、成長同樣給予關注。“開發商怎樣去融資，他們的背景、未來藍圖、團隊，這都是我們選擇伙伴時會關注的地方。”吳少聰說。

　　新股破發成“家常菜” 明泰鋁業生不逢時

　　本報記者 李崇磊 北京報道

　　 在大盤跌跌不休時，新股上市就破發已成“家常菜”。

　　 9月19日，明泰鋁業（601677）以20.00元/股的發行價登陸上海證券交易所，不料開盤即遭破發，全天最高價也僅為19.48元/股。最后報收18.26元/股，大跌8.70%。截止到9月29日收盤，該股報收16.11 元，較發行價跌幅達19.45%。

　　發行市盈率并不高

　　 在券商分析師看來，明泰鋁業首日破發有點出乎意料。

　　 記者統計顯示，在今年出現首日破發的個股中，絕大部分都是由于一級市場定價過高，導致二級市場難以接受。不過接受記者采訪的幾位分析師普遍認為，明泰鋁業的定價并不高。9月份上市的多只新股，平均發行市盈率為45倍左右，其中最高的通光線纜(300265) 發行市盈率高達55.31倍，相比之下明泰鋁業的發行市盈率只有33.33倍，是9月上市新股中最低的。

　　 雖然目前整個有色金屬板塊平均市盈率為25倍，明泰鋁業的發行市盈率在同行業中顯得有點高，但一位分析師提醒記者，明泰鋁業的流通股不足5000萬股，因此市盈率略高于同行業是很正常的現象。

　　 這位分析師告訴記者，明泰鋁業首日破發的原因，主要還是受到了市場低迷的連累，連續的地量，使得前兩個月比較活躍的打新、炒新的資金情緒受到了影響。從明泰鋁業首日的交易情況來看，賣出和買入前五名都沒有出現機構的身影，主要還是游資力量在影響股價。

　　 一位券商分析師曾在今年8月初，去明泰鋁業公司實地調研。

　　 他告訴記者，明泰鋁業的募投項目對于提高公司業績有非常大的幫助。明泰鋁業IPO的募投資金，將用于公司鋁板帶箔生產線技術改造項目。國內目前只有三家企業擁有1+4 熱連軋生產線，除了明泰鋁業是自行研發建成的外，南山鋁業和西南鋁業均由國外引進。熱連軋生產線投資大，進入壁壘較高，因此自行研發將明顯降低公司的生產成本。

　　定價過高引發破發潮

　　 7、8月份雖然大盤不振，但是上市新股的表現卻非常搶眼。

　　 從6月29日到8月31日，其間發行的50只新股首日表現都非常穩定，不但無一破發，而且整體漲幅達到56.6%。

　　 然而進入9月以后，新股首日行情戛然而止。據記者統計，截至9月20日，共有13只新股上市，其中7只個股目前已經跌破發行價，在中小板上市的股票蒙發利（002614），發行價52.00元/股，9月9日上市后跳空低開一路走低，當日收盤報收45.80元/股，跌幅高達11.92%，而當日大盤跌幅僅為0.05%。截止到9月29日收盤，蒙發利的股價已經跌至37.10元/股，較發行價縮水超過1/4。

　　 一位關注蒙發利的投資者告訴記者，蒙發利52元/股的發行價明顯過高。這家從事按摩設備生產和制造的企業，在2011年7月25日二次過會成功后，產品銷售嚴重依賴單一客戶的情形沒有絲毫改變，唯一的區別是在第一次過會失敗后，蒙發利引進了一家號稱“能量巨大”的PE——天津雷石信源股權投資合伙企業。

　　 雖然蒙發利的首日破發讓每位中簽的投資者至少損失3100元，但是以17.36 元/股受讓了268 萬股份的雷石信源，即使遭遇破發，其收益率仍高達158.78%。根據雷石投資網站顯示，作為雷石投資出資人之一的王宇，曾任職斯倫貝謝有限公司、中信證券投資銀行部、西南證券投資銀行部、弘毅投資公司，是雷石投資的核心人物。

　　 此外，9月16日上市的隆華傳熱(300263)，也是9月份以來當日破發的另一只新股。這只發行價為33.00元/股的創業板股票，首日跳空低開后雖然一路上漲，但是到收盤時，仍然沒有收復發行價，最終報收32.57元/股。首日的疲憊表現讓隆華傳熱的投資者倉皇出逃，上市的第二個交易日，隆華傳熱暴跌9.49%，至今仍在發行價下方徘徊，截止到2011年9月29日收盤，隆華傳熱的股價報收26.33元，較發行價跌幅為 20%。

　　 早在隆華傳熱上市前，很多券商分析師就認為，按照目前的行情以及公司未來的發展，隆華傳熱的股價在25元左右比較合適。華安證券認為，目前整個機械板塊平均估值約23倍，根據公司估值以及公司未來的成長性，隆華傳熱2011年的市盈率大致在23-25倍，對應股價為23.69-25.75元，由此看來，33.00元/股的發行價，無疑是大大高估了這只新股的盈利能力。

　　 一位券商分析師告訴記者，隨著大盤不斷下挫，投資者對于后市的信心明顯喪失殆盡，如果一級市場定價機制再不做調整，后續新股破發的情況會越來越多。