本報記者 劉勇 北京報道

　　 今年以來，房企資金鏈日趨緊張。當前，房企在承受高昂融資成本的同時，在貨幣緊縮的大環境下，按揭貸款審批時間長、額度緊張，無疑使開發商的資金回籠速度也大為放緩。

　　 業內人士認為，在房企資金鏈日趨緊張的情況下，房企將會以降價換取資金的回籠，屆時，房價的拐點將會到來。此外，由于中小房企融資成本遠遠高于大型房企，不排除年底會有一部分小型房企出現資金鏈斷裂的現象。

　　融資成本大幅上升

　　 當前，迫于資金鏈壓力，大部分房企選擇發行債券票據或是信托方式進行融資以解決當前困境，然而，這些融資方式的成本已經達到了歷史最高點。

　　 盛世神州房地產投資基金管理公司常務副總裁李萬明向記者表示：“目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達30%-40%。目前，中型房企的融資成本在25%，小型房企則更高。而大型房企融資渠道相對豐富，其融資成本要小于中小型房企。”

　　 如此高成本并不是每個企業能承受的。據記者了解，相當一部分企業不敢用成本高于20%以上的資金。現在一些看好后市的中小房企為了節省融資成本，傾向于選擇股權合作的方式，完成后續的開發，將回籠的資金用于擴大企業的發展。這樣的做法雖然在項目的收益方面會有所減少，但是企業回籠的資金可以用于后續的發展，在當前土地溢價率比較低的時候，可以降低成本。

　　 今年上半年上市房企中報顯示，少數股東權益占比約為15%，為2007年來新高。長江證券房地產分析師蘇雪晶表示，今年上半年板塊歸屬于母公司股東權益的增速有所放緩，而少數股東權益占比攀升至歷史高位，說明企業進一步的擴張更多采用合作的方式進行，這也是企業在面臨資金壓力下的無奈選擇。

　　 另一些房企則采取保守的態度，按兵不動。一位中小企業負責人向記者表示：“我們已經不買地、不開發，采取保守的做法，這樣還可以存活。擴張是萬科這樣的大型企業才會做的事。”

　　 目前，房地產資金杠桿率甚至低于2008年，這表明房地產行業的資金壓力驟升。

　　 房企資金杠桿率是本年資金來源/自籌資金，主要表達企業的資金來源容易度，數值越高表示企業更容易以信貸或者銷售獲得發展資金，房地產價格等也更容易上漲、企業發展速度更快。而數據減小則企業面臨資金壓力，可能出現降價促銷，小企業被兼并。

　　 據中原地產數據統計，今年前8個月的房企資金杠桿率為2.46，為2007年以來的最低值，這個數字在2008年為2.53。

　　 雖然，房企獲得資金來源的渠道狹窄，但是，今年房企資金鏈的緊張狀況與2008年還是有所區別。

　　 “2008年開發商現金流突然迅速減少，而今年開發商的資金緊張程度逐步增加，開發商有緩沖的時間進行現金流的調整。目前，房企資金鏈情況比2008年要好一些，但是已經比較緊張。”西南證券房地產分析師肖劍向記者表示。

　　回款減慢雪上加霜

　　 在貨幣緊縮的政策下，房企更加重視項目銷售帶來的資金回籠，銷售仍然是房企最重要的資金來源。

　　 根據北京統計局數據，今年1-8月北京市房地產開發項目到位資金中，金融貸款和自籌資金分別同比下降5.9%和3%，而定金及預收款同比增長10.5%。

　　 然而，緊縮的貨幣政策不僅使開發商獲得貸款難度非常大，同時購房者按揭貸款審批時間拉長，額度緊張，這無疑使開發商的資金回籠雪上加霜。中原地產數據顯示，在今年前8個月房企資金來源數據中，個人按揭下調了4.2%，是所有來源中占比萎縮最厲害的資金來源。

　　 “在通貨膨脹的大環境下，緊縮貨幣、回籠資金是必須采取的措施，這不僅僅影響房企資金周轉，還影響個人購房消費，對開發和消費雙方都會增加難度，尤其是中小企業貸款難度會加大。”住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示。

　　 據記者了解，有不少中小房企的項目沒有達到預售條件，無法預售就沒有辦法回籠資金。因此，一些資金緊張的中小房企不得不選擇高成本的融資方式以獲得喘息。最大的問題在于，對于一些已經預售的項目回款速度放緩，開發商為了按期交房，不得不采用高成本的融資方式。

　　 李萬明表示：“2009年、2010年一些中小型房企拿了不少土地，這些項目陸續開工需要資金。更為嚴重的是，不少項目預售后，貨幣緊縮造成按揭貸款放款時間拉長，即使符合購房資格的客戶取得貸款審批也比較困難，周期拉長至1個月，企業的回款速度因此大大減慢。”

　　 事實上，放貸時間拉長的問題就連大型房企也不能幸免，但是由于他們融資成本與渠道都好于中小型企業，因此情況會相對好一些，品牌開發商資格審查的周期比中小開發商相對短一些。

　　 李萬明預測，年底會有一部分小型房企資金鏈斷裂。這些企業前期已經借了一部分錢需要償還，但是因無法及時回籠資金，還錢出現困難，還要面臨罰息，因此會率先出現問題。

　　 此外，與2008年不同，從2010年開始，不少開發商不再依賴于住宅，投資趨向多元化，萬科、招商地產等大型房企成立了商業地產公司。但是，肖劍認為，由于商業地產的運營周期較長，大多數房企仍處于轉型的過程，因此，商業地產的總體利潤還不高，其對業績的明顯貢獻要在未來2-3年才能看到。

　　 在北京泰華集團旗下的泰華·龍旗購物中心項目招商會上，北京天安偉業董事長吳永康向記者表示：“商業地產的成功需要滿足整合優質商業資源、引領優秀品牌、促進區域升級這三個要素，以避免運營商業地產的風險。”

　　 肖劍認為，如果出現房地產企業大面積虧損，危及宏觀經濟，使得上下游企業受到較大影響時，國家會適當調整房地產行業的金融政策，不會出現普遍性的資金斷裂的情況。