田新杰

　　國家統計局最新的統計數據顯示，70個大中城市8月份新建商品住宅價格停漲的共46個較7月增加15個。這讓許多人“歡呼雀躍”，樓市拐點論再次出臺。

　　就在拐點論再度走熱的這幾天，包括萬科、保利、華潤等業內標桿房企卻紛紛拿地，尤其是萬科，近期頻繁拿地的力度和投入，和此前很長時間的靜默相比，甚至可用“瘋狂”形容。如果停漲之后是向下拐彎，最簡單的理解，房價、地價將走入下行通道，拐點當口仍屬階段高位，而非拿地時機。

　　對其中的矛盾，滬上開發商資深人士柴一峰的理解是，萬科等企業行為背后蘊藏的“行業語言”，是傳遞對整個市場大勢中長期依然看好的信息，也是這些企業自身高周轉發展模式的需要，“從這個行業、企業發展角度看，此時的拐點論顯得有些微不足道。”

　　這似乎也可以解釋，為什么上海搜房網最新的調查顯示，“五成受訪開發商認為調控沒什么效果”，而同時大部分開發商還在堅守價格甚至漲價。

　　哪來的拐點？

　　如果沒有出現大規模大幅度的實際樓盤降價銷售，接下來幾個月的樓市統計數據，很可能出現量價齊升的現象，而不是期待中的拐點后走勢。

　　僅僅是國家統計局這次的8月份樓市統計數據，拐點似乎來得太過容易。

　　停漲之后，是不是一定是下跌？普遍觀點認為，調控還在持續發力甚至收緊，停漲之后下跌將隨之出現，這就是拐點。尤其是不少業內專家分析，隨著浙江臺州等地限購政策落地，二三線城市限購擴容的序幕也已拉開，停漲之后的下跌近乎水到渠成。

　　與此同時，市場整體供求層面的數據也顯示，供過于求的狀態將加速全面降價的來臨。

　　來自上海、杭州等地官方的統計數據顯示，當地商品房庫存量持續創出歷史新高。在上海等城市，大致測算，以目前的去化量，存量房的消化周期需要一年半時間。

　　“官方數據所顯示的市場狀況和普通人的真實感受，是有差異甚至截然相反的。統計數據反映多個城市整體層面出現的停漲和存量房壓力，但實際的市場感受并沒有那么明顯。”一位資深中介人士表示，市場尚未看到明顯的拐點跡象。

　　數據拐點并不完全等同于實際市場拐點，甚至根本就是兩碼事。

　　中房信分析師崔琳則指出，到目前為止，房價松動還僅僅在

　　少數的投資客集中區域率先出現，局部松動，整體還沒有明顯跡象。

　　對于近期杭州下沙樓市傳出保利、世茂等相關項目大幅度降價的信息，崔琳分析，從區域來看，作為杭州主城區中的新興板塊，下沙板塊受市場波動影響一直較明顯。行情上揚的時候，區域內大學城、軌道交通以及江景資源等一系列利好概念釋放，帶來大量的投資客，帶動量價齊升。一旦樓市調整，該板塊往往又首當其沖加入到價格戰中。在本輪房地產調控環境下，區域內眾多項目高調宣揚折扣，也屬正常的市場反應。“在市場進入調整周期的時候，在房價抗跌性相對較弱的區域，更易快速反饋做出策略調整。但并不是整個市場都是這樣。”

　　據上海漢宇地產市場研究部數據顯示，除了部分投資客聚集抗跌能力較差的板塊出現價格調整外，同樣有不少板塊和類型物業市場至今表現堅挺。截至9月19日，上海全市8月單價4萬元以上公寓房累計成交207套，量價依然堅挺。

　　記者同時注意到，相關統計數據顯示8月份停漲城市增多，除了市場出現一部分價格下調樓盤因素外，與不少城市當月新增供應較少尤其是高價位樓盤供應停滯有關。

　　在上海近兩年的月度實際開盤量統計走勢圖中，2010年、2011年，6、7、8三個月的實際開盤量均出現快速萎縮，從3、4、5月份的基本40個以上縮水到2010年分別為27、24和31個，今年為38、28、27個。而6、7、8三月供應低谷之后，2010年隨后幾個月的供應量分別在47、44、46、65個新開項目，今年預計9、10兩月的新開盤量也達到46和47個。

　　過去3個月中，中高價位的項目新入市量較少，最新市場信息顯示，在接下來幾個月的新開樓盤中，中高價位樓盤的比例明顯升高。例如被業內視為頂級豪宅的華潤·外灘九里新一批房源預計將在9、10月份正式入市。

　　換言之，這樣的供應結構和節奏，在8月份實際降價并不多的情況下卻表現為樓市數據的停漲。同樣，也可以推測，如果沒有出現大規模大幅度的實際樓盤降價銷售，接下來幾個月的樓市統計數據，很可能出現量價齊升的現象，而不是期待中的拐點后走勢。

　　標桿房企齊拿地的背后

　　標桿房企的舉動，無疑向市場傳遞了強烈的樂觀預期。

　　統計數據層面的停漲，也未擋住近期標桿房企的新一輪房企購地熱情。

　　萬科近期的拿地動作被不少業內人士稱作“瘋狂”。9月18日，萬科以12.697億元的底價奪得廣州白云大道A B 2911022地塊；19日，萬科聯合另外兩家企業，以16.1985億元競得廣東南海南桂路地鐵站西北側的兩宗地塊。

　　標桿房企發力拿地 樓市預期迷亂分杈

　　中房信分析師羅玉婷指出，廣東的動作之前，萬科在北京已經上演3周拿4塊地。從8月底到9月初20天時間內，萬科以合作或是單獨開發的方式接連在北京拿下4塊地，總建面達99.5萬平方米。

　　還有更多業內標桿企業沉寂了很長時間后，也選擇在這個時候出手，無視拐點。

　　9月16日，融創中國公告透露，其擁有49%股權的聯營公司保利融創以29.9億成功取得天津市地塊的土地使用權。保利地產全資附屬保利（天津）在該聯營公司中擁有51%的股權。

　　華潤置地也在拿地。9月16日，華潤置地旗下的超智資源有限公司成功底價摘得浙江寧波余姚城區一商住地塊，總成交額約4億。

　　上海同策房產資訊股份有限公司統計顯示，8月份，各路房企抄底土地市場的動作再掀高潮。31天時間，該公司監測的30家標桿房企征戰全國，拿下38幅土地，堪稱大手筆。綠地集團8月份拿下了12塊土地，而碧桂園單月進賬11幅。

　　該公司報告中指出，與商品房市場的成交下滑形成鮮明對比，土地市場的火爆成交再次說明房企在面對調控政策的態度，在土地市場的相對低迷時刻，選擇抄底土地市場，為后市做好準備。

　　羅玉婷分析，萬科上半年銷售計劃完成情況較好，有較多的流動資金，有能力加大土地儲備，而目前土地市場開始趨向冷靜，下半年拿地較上半年更有利，同時也意示著萬科對后市預期較好。

　　簡單而言，標桿房企的上述舉動，無疑向市場傳遞了強烈的樂觀預期。

　　開發商“以進為退”？

　　柴一峰認為，“土地市場抄底沒錯，問題是，如果現在是樓市拐點剛剛出現，傳遞到土地市場，地價市場底部從理論上而言還遠沒有觸及，據此上述公司近期競相購地的抄底一說，似乎并不成立。”

　　如何理解拐點和企業行為的這種矛盾，原因或許在于拐點本身的意義。

　　期待調控盡快見效的心理，讓停漲結論的數據更受關注。而有些數據卻相對被忽視：與去年同期相比數據卻顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市只有1個，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比全部為上漲，無一下降。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉直言，房價同比漲幅回落的統計數據也存在著“假摔”，大量入市的郊區項目導致市場成交結構發生變化，一定時期內拉低了整體市場的均價，而具體每一個樓盤價格調整幅度也遠未到位，并導致當前上海等一線城市金九市場成交低徘。

　　他表示，房價的“假摔”在一定程度上是開發企業試探購房者心理底線，也是開發商繼續博弈政策調控的具體做法。

　　從博弈角度，可以揭示上述這對矛盾的另一個真正含義：房企的戰略選擇。

　　在樓市“常態化的調控”市場背景下，尤其是二三線城市限購、限價擴容的背景下，張宏偉認為，房地產行業洗牌或房企之間的分化過程中，大開發商既要做大魚，也要做快魚，大開發商通過高速周轉策略提高開發和銷售速度，更要想方設法擴大自己的市場份額，甚至兼并中小開發商，快速進行規模化擴張，搶占行業第一軍團的席位。

　　近期的購地高潮背景和企業戰略意圖，也正在于此。與企業長期發展的戰略相比，當前的市場拐點爭議，在不少企業決策層看來，似乎變得并不是首要考慮因素。

　　上海搜房網最新調查顯示，逾六成受訪開發商認為目前房價過高，近五成（49.38%）受訪開發商認為政策沒什么效果，逾五成（51.52%）受訪開發商認為今年上海樓市不會出現“金九銀十”。

　　即便如此，在具體的企業策略層面，很多人在喊拐點，一批企業卻選擇此時開始新一輪土地儲備。