作者： 張明 | 來源： 中國經營報

　　當中國足球與中國房地產緊密糾纏在一起的時候，來自足球圈的爆料總比房地產迅猛。

　　近日，從足球圈流出關于海航集團擬30億元收購浙江綠城集團的傳言，盡管因兩家公司的先后否認而煙消云散，但綠城這家中國排名前列的房產開發商正在遭遇危機卻成事實。

　　2011年綠城中報顯示，截至6月30日，綠城的銷售額為201億元，僅完成今年全年目標550億元的36.54%。持有現金90億左右，卻有350多億元負債，負債率高達160.2%，成為大型開發商中負債率最高的房企。

　　“如果說這一輪房地產調整，肯定會出現大型房企倒閉或被兼并現象，那么綠城也許正走在危險的邊緣。”一位不愿具名的券商房地產行業分析師表示，而綠城陷入危機傳言在業內已經不是第一次。

　　債務高筑

　　就在一年前，綠城董事長宋衛平還曾雄心勃勃地宣稱，2011年綠城銷售額要沖刺1000億元。但事實上截止到2011年7月，綠城銷售僅完成了約232億元，差距何其遠。

　　前述券商房地產行業分析師還做過一項數據統計，2010年綠城銷售額達580億元，而利潤只有10億元，利潤率不到2%。而如果今年綠城的銷售額達不到 480億元，那么將面臨著被債務拖下深淵的危險。“從綠城所售房子的房價看，毛利基本在50%~200%之間。但這么高的毛利，最終利潤率卻只有2%，只能說明大部分利潤被高利貸吃了�！比鹦诺膱蟾骘@示，綠城的負債率已達歷史新高。

　　由此業界認為海航的收購傳言并非僅是臆測。但宋衛平只用一句“絕無此事，這是一個笑話”來回應。但面對高利借貸與高負債率，綠城則選擇了沉默。

　　銷售遇阻帶來的壓力，綠城似乎早有預期。綠城常務副董事長兼執行主席壽柏年在2011年中期業績發布會上坦陳，目前銷售比年初的預期要差，隨著限購區域的可能進一步擴大，下半年的去化率(即是在一定時間段內的銷售率)可能還會低于上半年。

　　受此影響，今年上半年，綠城僅以23.3億元取得權益土地儲備面積201萬平方米，需支付的土地款僅為去年全年的1/6。然而，有浙江當地開發商經過計算發現，綠城獲得的這200余萬平方米土地的實際成交價應為44.32億元。“綠城之所以能以23.3億元的土地出讓金撬動價值44.32億元的土地，其根本原因是合作伙伴向綠城合作開發的項目公司提供了比銀行基準利率高出100至200個基點的借貸，并以綠城在這些公司所占的項目權益作抵押�！边@位開發商表示，綠城是以今后的利潤作為財務利息來緩解短期內的財務壓力。

　　此外，綠城還大幅壓縮新項目的開工。數據顯示，2011年初，綠城制訂的開工計劃是487萬平方米，而截至6月30日，新項目開工量僅為277萬平方米。

　　綠城半年報顯示，綠城截至6月30日可動用的銀行現金及結余僅67.44億元，抵押的銀行存款30億元，一年內到期的銀行借款和其他借款卻高達135.14億元。

　　面對如此境地，綠城開始頻頻舉債。

　　今年年初，綠城曝出“集資門”，被指通過內部集資的民間借貸手法來緩解集團資金鏈緊繃。據杭州當地媒體人士透露，綠城曾就內部集資發文：因下屬項目公司開發建設的需要，綠城集團擬向內階段性融資。內部融資的起點為10萬元，不設上限，期限為兩年，預計年收益率12%，期滿一次性還本付息。

　　而7月份，綠城與平安信托就溫州項目聯合募集8.75億元的信托產品，年融資成本高達25%，一時將綠城的資金鏈緊繃推向了風口浪尖。

　　查閱綠城的信托史，其發行頻率和規模遠超同類房企。2011年1月以來，綠城信托計劃涉及多個地區多個項目，其中北京信托綠城房地產集合資金信托計劃募集資金為20億元，委托給北京華融國際信托的綠城舟山等應收轉賬款轉讓信托計劃，募資約3億元，委托上海中泰信托的綠城御園股權收益權項目，信托資金 2.57億元，截至今年6月綠城的信托融資計劃已超過百億元。

　　“這么大規模的融資除了表明綠城資金非常緊張之外，還表明綠城已經啟動以未來的收益空間換取現在的生存和發展時間�！备话钔顿Y副總裁翟玉成表示，這也是當下大多數房企在資金緊張時所采取的策略。

　　策略錯步？

　　然而在連續不斷的資金鏈危機中，綠城仍然堅持著其劍走偏鋒的風格。

　　今年的5月至7月三個月中，綠城新項目的去化率均在40%以下，遠低于“最危急”的2008年同期數據。

　　“通常面對這種局面，房企大多采取降價促銷，增加銷售回款減輕壓力�！鄙鲜鲩_發商表示。但就在萬科、雅居樂、恒大、龍湖等宣布降價促銷的8月，綠城卻堅持不降價。

　　綠城多位高管近日紛紛對外表示，不會對在售樓盤降價銷售。就在2008年，被足球圈稱為“斗士”的宋衛平還曾公開表示，“萬科的降價是不負責任的”。

　　有熟悉宋衛平的開發商表示，在房地產開發方面，宋衛平“賭性十足”，他堅持開發高檔樓盤，賭的不是銷售額和利潤，而是樓盤下面土地的巨幅升值。“他喜歡冒險，有血性，善用游資，在多次別的企業不敢嘗試的冒險中取得了勝利�！�

　　綠城的堅持還在于以杭州為中心進行聚焦開發，在整個市場份額中，浙江占據了綠城開發項目總量的近50%，浙江以外開發僅涉足了上海和長沙、青島等地，但銷售狀況均不理想。而綠城堅持走高端樓盤路線，卻在銷售上干不過開發條件相同的其他開發商，與龍湖在大本營重慶降價相比，綠地卻并沒有在杭州降價。

　　宋衛平近日曾私下與員工交流：“我們開發的是高端樓盤，受限購影響比較大，即使降價也難起到實際效果，還不如擴大開發規模來抵御短期壓力�！�

　　這一思路也被地產界形容為“九個鍋蓋蓋十個鍋”。因這個游戲而分崩離析的大有人在，當然成功者也有，比如恒大。

　　“每一次房地產市場的調整，都是對開發企業戰略、財務、營銷等經營能力的一次大考，綜合能力出眾的公司即使在市場不景氣的時候也可以渡過難關，甚至獲得擴張機會�！眮喪⒎慨a策略顧問譚劍偉表示，但中國房地產近20年的發展歷程，沒有在調整期到來時及時調整策略、彌補缺陷的公司大多難以成功，“僥幸逃脫市場懲罰的大多是受到政策的赦免�！�

　　房企危城？

　　綠城也曾經歷僥幸。

　　綠城的資金鏈問題，其實早在2008年底便已埋下了“伏筆”。

　　2008年綠城年報顯示：綠城一年到期的短期負債，從當年年初的24.36億元，激增至38.68億元。而一年以上的長期貸款，更是從當年年初的 43.68億元，激增至73.85億元。此外，綠城還有高達27.01億元的高息收益債券。因多個房地產項目延期，為解決建設資金、開發成本及營運資金需求等，是綠城大量借債的原因。

　　為此，2009年5月，綠城還曾經歷了一場“生死劫”，當時，如果綠城不能以8.5折價格回購一筆4億美元高息債券，則高息債券承銷機構及持有其債券總金額25%以上的債權人有可能要求綠城提前贖回債券。這一后果可能導致綠城資產被清算。

　　然而，這一“劫難”終因政府救市，房地產市場于2009年再攀高峰而安全渡過。

　　此后，綠城再現“孤膽”本色，投資上百億元在多個城市搶下地王。至2011年6月底，綠城土地儲備總用地面積達2400多萬平方米，規劃總建筑面積達4200多萬平方米。

　　“綠城的擴張大多是和資本方合作的，特別是在北方一些城市，綠城的很多項目都是資本方的打工仔。”上述浙江房企負責人表示。

　　這也是宋衛平在2011年發掘的另外一個商業模式：替有地的人去做開發， “這將是我們2011年里獲得的商業機會，這一塊規模在兩三年之內就會超過現有整個綠城的開發規模�！�

　　綠城在公告中也曾指出，公司做代建就是想通過與外部機構的合作，在不增加公司負債的前提下通過提供服務來獲取收益。按照綠城的目標，每年要增加50～100個代建項目。

　　這期間的合作伙伴中就有海航集團。2010年11月25日，海航下屬的西北海航置業有限公司和浙江嘉禾公司合作，以18億元的代價競拍到杭州88號地，其中浙江嘉禾為綠城房地產集團有限公司的下屬公司。

　　據了解，2010年9月綠城集團就成立了綠城建設管理公司，專門用來拓展品牌輸出和管理輸出的業務。“每個代建項目的收益率約為7%，有些項目如果貼牌，還要另外附1%~2%的品牌管理費�！�

　　“與海航的資本性擴張不同，綠城的代建性擴張是以增加成本為代價的，扣除成本后收益極低。”在譚劍偉看來，海航曾在成都等地通過并購拿地數萬畝，而當地的合作房企無不是在市場壓力和行政成本的雙重考驗下舉步維艱，“一旦政策調整期拉長，采用綠城這樣代建模式的房企很可能遭遇的是八面圍城，自有領地被逐步蠶食�！�

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