岳富濤

　　在一個依山傍海的世界級都會的市中心，有這樣一套房子：4個臥室、5個衛生間、3個車位；小區里有室內外游泳池、網球場、專門的烤肉房。這套公寓的面積是——110平方米！價格是2萬元（人民幣，下同）/平方米！這個城市是即將接連舉辦奧運會和世界杯的里約熱內盧，這個國家的人均GDP是11000美元。

　　這是我在巴西接觸的一位華人朋友的住宅。為什么需要5個衛生間？他的回答是：巴西的房子都這樣啊，每個臥室都有，客廳也有；為什么面積只有110平方米？這樣的戶型要在中國估計都要200平方米了。他的回答是：巴西就是這樣，只算地板面積，沒有國內所謂的公攤，也沒有墻體面積。最讓人關心的問題是，為什么這樣一個比中國富裕的國家，一個近千萬人口的都市，房價會如此便宜？

　　在一周的時間里，我走遍了巴西主要的幾個大城市，當地房價根據地段差別也很大。例如最美麗的里約熱內盧海濱，科帕卡巴納海灘是傳統的富人區，海景公寓的價格在5萬元/平方米甚至更高；市區普通公寓多在2萬元/平方米左右；里約熱內盧和最大城市圣保羅的衛星城公寓在1萬元/平方米左右。由于經濟成長貨幣升值，巴西房價近年來漲幅也很大，三年前房價只有現在的一半。

　　當地人的收入水平要高過中國不少。一位在世界最大鐵礦山卡雷加斯開卡車的女司機告訴我，她的月工資是1600雷亞爾，相當于6400元人民幣左右；普通公務員的月工資在2500~5000雷亞爾，相當于10000~20000元人民幣左右。

　　如此的房價收入比和面積計算方式，比中國人要幸福太多。探究其原因，就會發現房價是一個綜合指標，并非只有經濟因素起作用，背后有許多有趣的生活哲學、社會制度、歷史沿革。

　　為快樂而生

　　巴西人恐怕是地球上最樂觀的民族，他們也會努力工作，也創建了有世界競爭力的大企業如淡水河谷、巴西航空工業；但他們更重視為自己快樂生活，創造了自由奔放的桑巴文化，在足球上更重視驚艷的動作而非嚴謹的戰術。

　　在里約熱內盧的幾天里，經過幾個著名的海灘，毫不夸張地說，即使是工作日，這個城市穿泳衣的人口也會超過百萬。這種性格與上天賦予的豐富資源有一定關系，巴西所有國土都處于熱帶和亞熱帶，一半以上面積是森林，大豆和咖啡產量世界第一，礦產資源豐富，最近又發現了大量石油。似乎所有的自然災害和人為災難都與巴西無關：沒有沙漠、沒有火山、沒有臺風、沒有地震；沒有民族沖突、沒有邊界沖突、歷史上國內國外幾乎沒有發生過戰爭。

　　這種性格表現在消費上，就是夠用就行，隨性而為，絕不攀比。在巴西的幾個大城市，一周時間我只看到一輛寶馬和一輛沃爾沃，2.0排量的中高級車也極少，絕大多數是菲亞特和大眾品牌1.6升以下的小車，如派力奧、桑塔納、高爾夫、POLO。在里約熱內盧遇到的一位年輕白領，在美國留學回來以后在一家跨國公司工作，他對房子的規劃是：先租房5年，32歲攢夠錢買套一室一廳與女友結婚，到40歲換套兩室一廳就滿足了。根據這種需求趨勢，巴西開發商建房時，小區都是按30％一室一廳（30多平方米），40％兩室一廳（64平方米），20％三室一廳（100平方米）和10％四室兩廳的比例來建造。

　　利率全球第一

　　在巴西，很少有人炒房，因為大多數人買房都不貸款，不用杠桿工具。因為巴西通脹率一直很高，央行基準利率也非常高，目前已經超過12%，在全球主要經濟體中位居第一。

　　正因為有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒有超過5年期限的房地產貸款，巴西房地產也長期維持在相對低檔的價位。到了2008年底金融危機發生，巴西政府為了推動經濟復蘇，推出了“My House My life”計劃，只要申請人有正當職業，就可以由政府進行擔保，申請長達30年的房地產貸款，因此三年多來，巴西房價飛漲。

　　即便如此，大部分巴西人還是以全款買房為主。要負擔12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用于投資出租，目前的租金回報只有8%左右，雖然比中國的2%高很多，但也難以彌補利息支出。如上述那位華人朋友的房子，220萬市值，如果出租，目前每月租金在15000元左右。

　　物業稅與貧民窟

　　每年年初，擁有房產的巴西人都面臨著交房地產稅的問題，早交者能夠享受折扣，遲交者則面臨追加罰款之虞。巴西的物業稅可不像中國這樣的毛毛雨，這也是房地產市場投機受抑制的重要原因。

　　巴西憲法規定，市級政府有權要求擁有房產者繳納地產稅，稅額由市政府提出，在經過市民聽證后由議會討論通過。地產稅在地方政府稅收中占據非常大的比重。以圣保羅為例，房地產稅通常占市政府稅收總額的１３％，２００５年甚至達到１６％。

　　據當地媒體報道，2009年１２月初，圣保羅市議會通過了２０１０年房地產稅調升方案，２０１０年圣保羅商業房產地產稅調升４５％，普通民宅地產稅調升３０％。同時，市議員們還決定在２０１３年重新審核圣保羅市房地產市價，并于２０１４年起根據新的房地產市價征稅。

　　如上述那位華人朋友的房子，220萬元市值，每年物業稅要繳10萬元左右！雖然他也會想方設法轉嫁到租客身上，但如此大的現金流支出，對炒房者來說是個巨大壓力。

　　巴西雖然人均GDP已超過1萬美元，但也是一個以貧民窟著稱的國家。讓人驚訝的是，貧民窟的大量存在，也對房價產生了抑制作用。

　　根據巴西的土地制度，無論獲得土地的初始方法是否合法，只要住滿45年，土地就永久歸其所有。這是大城市周邊大量貧民窟存在的法律基礎，很多內地遷移來的居民已經在這里居住了兩三代人，獲得了土地產權。在圣保羅附近一個大的貧民窟，居住人口甚至超過10萬，完全是一個衛星城的概念。

　　以往貧民窟的社會治理都由毒販團伙提供，近年來隨著政府財力增強，政府開始強勢介入，爭奪控制權。

　　在政府已經掌權的貧民窟里，政府開始建設市政設施，提供治安等公共產品，許多貧民窟還給居民提供免費的水電服務。

　　這樣的貧民窟解決了大城市三分之一人口的居住問題，雖然居住環境惡劣，但對窮人來說性價比很高，最重要的是住滿一定期限后，就能實現自己的夢想——在大城市獲得永久產權的土地。