張艷紅

　　從2010年首次提出“一體兩翼”戰略部署至今，金地集團（600383.SH）正朝這個目標步步靠近。

　　在傳統住宅領域，公司仍然看好未來5~10年的市場發展，金地將推進產品線戰略，加快產品開發效率，提升產品創新能力，提升住宅產品市場占有率。

　　在房地產金融方面，金地已經成立穩盛投資，將實現突破性的發展。金地表示，將繼續發起設立由穩盛基金募集和管理的美元基金和人民幣基金，也會考慮在合適的時機推出商業地產基金以及涉及到保障性住房和一級開發的房地產金融產品。

　　在商業地產方面，金地已成立商業地產公司，這標志著“一體兩翼”格局的正式成立；將以具有獨特競爭力的中高端區域型城市綜合體為定位，打造金地的商業地產品牌。

　　在該集團掌門人凌克的藍圖里，對金地有更宏偉的前景。“從競爭力來講，在未來的十年，一家公司如果僅僅只是把住宅業務做好，那今后在這個市場上將沒有太大的競爭意義。” 金地集團董事長凌克曾如此講述。

　　凌克的目標是，把金地打造成一家全球范圍內最具競爭力、最具規模的復合型地產企業。在一體兩翼的戰略架構下，深入挖掘住宅地產、房地產金融、商業地產三者的聯動價值，通過不同業務間靈活有效的搭配組合來提升公司的盈利水平，拓寬未來金地的成長之路。

　　在金地的規劃中，發展商業地產將通過商業經營對土地價值的拉升來提高住宅產品的溢價水平，并通過資本平臺的整合來獲得更加長期和穩定的投資回報。

　　金融業務則將進一步拓寬集團的融資渠道，推動相關業務的快速發展。同時，金地將逐步開展團隊建設和渠道建設，為金融業務向縱深發展打下良好基礎。

　　“一體”產品優勢突出

　　在金地集團“一體兩翼”發展戰略里，住宅產業既是以往快速增長的基礎源泉，也是未來繼續深耕的核心領域。7月8日，金地集團在上海舉行盛大住宅產業品牌發布會，正式推出以“引領人本生活”為核心價值的四大產品系列“褐石、名仕、天境、世家”，并表示未來將持續聚焦“人本”理念，以原創經典并具文化內涵的人文風格、舒適體驗的人性化功能以及強化人與人溝通的人情社區，保持產品鮮明特征和領先內涵，創建住宅產業領導品牌。

　　該公司發布的住宅四大產品系列，體現著金地對市場需求、企業理念的最新思考，也凝聚了金地產品研發的深刻用心和對客戶價值的深刻理解。

　　金地堅信，“產品系列化”的研發應用將提升產品市場競爭力、縮短項目開發周期并提高開發效率，是弱市中贏得市場的關鍵。

　　中信證券曾在關于金地的研究報告中指出，金地區別于其他全國性開發企業最明顯的優勢，就是其卓越的產品創造力。業內人士也認為，在房地產消費需求不斷升級之際，房地產企業產品研發能力的競爭將更加激烈。金地選擇重點關注居住的“人本”需求，更符合新一代消費者的品質和價值取向，將進一步提升該公司的核心競爭力。

　　金地集團也表示，四大產品線的正式推出將使公司的產品系列化工作進一步加速，今后納入到系列化產品的項目均在選用標準化成果的基礎上展開研發和建造，以確保產品的一致性和品質。這也意味著金地產品將從項目創新轉變為系列化、規模化創新，其資源利用效率和創新成果的應用程度將進一步提高，并極大提升金地集團的市場價值。

　　金地對新的產品定位和策略寄予了極高的期望。該集團總裁黃俊燦表示：“高性價比的產品和精準營銷的策略，保證了公司2010年新推項目的平均去化率在75%以上。”而這一優勢在今年并不理想的市場狀況下依舊得到延續。

　　數據顯示，今年以來金地旗下樓盤整體開盤2~3天的去化率一直維持在70%左右，遠高于同行。因此，不少分析機構認為，倘若金地今年保持60%~70%的去化率，就能保證25%左右的銷售業績增長，而其今年的銷售增幅及銷售率或成大房企中最高的。“實現30%到40%的增加，這個金地還是可以做得到。”這是凌克的信心。

　　黃俊燦指出，通過產品線的運用系統性地提高產品素質，將加快項目開發速度和總資產周轉率。“金地將加強對住宅產品開發經驗的積累和能力的深化，建立激勵體制，打造具有系統創新能力的組織，提高公司產品的溢價水平。隨著產品線工作的逐步深化并輻射到核心業務的各個領域，金地未來3至5年項目從拿地到開盤的周期將大幅縮減，整體的人均開發效能也將隨之有效提升。”

　　展望2011年的銷售，黃俊燦表示金地已經做好充分的準備。目前，金地的“一體”已取得不錯的銷售成績。金地公布的相關數據顯示，今年上半年，金地累計實現簽約面積81萬平方米，同比增長67.8%；累計簽約金額112.5億元，同比增長109.3%。

　　金地近期發布的中報稱公司的銷售重心放在下半年，下半年金地貨源供給更加充足，預計新增可售貨源約240萬平方米，總可售貨源將達約338萬平方米。

　　對于未來若干年的住宅開發業務增長前景，金地也早做好準備。公司在2010年共獲取14個項目，新增368萬平方米土地儲備，完成115億元投資額。報告期末，公司土地儲備達到1687.5萬平方米，可滿足公司未來 3至5年的發展需求，實現新一輪的跨越式發展。

　　金地集團一直堅持“智慧投資”原則，在投資布局方面，2010年不僅在北京、上海、深圳、武漢和沈陽等城市新增了優質土地資源，并且成功進入了大連、煙臺、長沙和常州等大城市圈內的二線核心城市。據悉，在2011年，金地將通過城市布局與產品系列的有機結合，進行規模擴張，繼續擴大在二三線城市的投資，也將密切關注一線城市在市場調整的情況下可能出現的階段性機會。

　　“兩翼”商業金融護航

　　在過去的兩年時間內，凌克不止一次明確表示：未來5年，商業地產開發將成為金地重要的業務板塊，與房地產金融一起成為支撐金地未來騰飛的重要兩翼。

　　按照他的計劃，到2015年，金地商業地產將達到600億，“基本相當于再造一個今天的金地。”

　　在此之前，金地的商業地產項目運作比較小，主要是在住宅中包含的商業用地。很顯然，單靠這些配套的商業，難以達到600億的規模。金地早前透露，今后的商業地產將以城市綜合體為主，不排除酒店等其他產品。

　　為了整合旗下商業地產資源，金地已在2010年成立商業地產公司，目前相關商業資產已轉移至商業公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業項目等，未來這些商業項目將交由商業公司開發和運營。

　　凌克在2011年初透露：2011年，金地亦將重點培育商業地產的開發運營能力以及大盤的開發能力，從資金、人才、管理資源上給予充分的傾斜。

　　凌克曾表示，商業地產與地產金融具有極強的內在互補性，有利于金地總體戰略的同步發展。事實上，為保證商業和住宅獲得更高的投資回報率，金地集團早已邁出了房地產金融的步伐。可以說，在房地產金融領域，金地已然是走在了行業前端。

　　作為國內較早涉足房地產金融領域的企業，金地已具備一定的經驗和相應的人才儲備，憑借幾次成功的基金運作，在資金募集及管理方面已取得一些經驗。同時，作為國內知名的房地產企業，公司在項目風險評估及項目運作方面也已形成較為成熟的體系。

　　此外，金地還不斷地在房地產金融方面尋求突破，并設立了穩盛投資基金管理公司，2010年，金地與瑞銀合作的房地產美元基金完成了第二期募集，基金規模達到2億美元。

　　金地集團曾公開表示房地產金融化是全世界地產行業發展的趨勢，也是未來中國房地產行業發展的方向。根據麥肯錫的研究，預計到2015年，中國房地產金融市場管理的總資產將在9100億元左右。

　　凌克表示，未來5年，金地房地產基金業務將實現突破性的發展。金地將繼續發起設立由穩盛基金募集和管理的美元基金和人民幣基金，通過資產管理業務來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力。

　　與此同時，房地產金融業務的發展還為金地構建了多元化的融資通道，為公司的發展提供充足的資金保障。截至目前，金地已成功發起多個人民幣股權基金、人民幣夾層基金以及外資房地產股權私募基金，在引進投資者的同時也為投資者創造了符合其風險控制要求的最大化收益。

　　“房地產金融不僅僅拓寬了金地的融資渠道，還將成為公司新的業務增長點，”凌克對此寄予厚望，“希望穩盛投資在三年內成長為管理百億資產規模、有強大產品開發銷售能力、依照國際化標準運作、市場領先的基金管理公司。”