陰雪

　　包括“限購令”在內的“京十五條”樓市調控細則已執行了整整半年時間，但北京樓市從成交量下降到房價實質下跌的“轉身”卻仍然沒有完成。

　　成交量萎縮

　　北京房地產交易管理網數據顯示，從2月17日~8月16日“京十五條”執行的半年時間內，北京期房住宅簽約35530套，現房住宅簽約6183套，二手房住宅簽約50242套，合計住宅總簽約僅為91955套�？偝山涣凯h比上一個半年(2010年8月17日~2011年2月16日)下調了46.5%，同比去年同期的跌幅也達到了36.8%。

　　“這是從2009年北京樓市爆發式上漲開始首次半年樓市總簽約量不足10萬套，創下了最近三年的最低，其中下調最多的二手房更是在5月份開始連續數月徘徊在8000套左右，同比去年跌幅超過五成�！北本┲性�三級市場研究部總監張大偉分析。

　　除此之外的一系列數據更是見證了北京樓市的變化軌跡。

　　據北京中原統計，2月17日~8月16日，北京住宅成交中外地戶籍的購房比例為9.8%，而2010年8月17日~2011年2月16日的外地戶籍購房比例為48.5%，此前半年(2010年2月17日~8月16日)的這一數據更是超過半數達到52%。

　　特別值得關注的是，在整個北京住宅市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房套數同比增加14.7% ，在數量上相比新政前和去年同期不降反升。

　　另據北京中原的抽樣調查，“京十五條”執行半年以來，北京投資需求已經基本為0，而這一數據在去年同期則高達25%以上，在通州等部分熱點市場，投資比例超過四成。

　　“這說明‘京十五條’執行半年以來，居民的剛性自住購房是在增長的，政策通過遏制投機投資需求使剛需得到了保護和釋放，北京樓市購房人群的結構發生了改變。”張大偉表示。

　　價格未現明顯下跌

　　量變持續了半年之久，北京樓市卻仍然沒有迎來真正意義上價格下跌的“質變”。

　　根據北京市房地產交易管理網簽約價格，北京中原進行了數據統計，結果顯示，最近半年來，北京樓市總成交均價為21788元/平方米，環比之前半年的成交均價下調了0.8%，而相比去年同期依然是上漲了3.7%。

　　對此，北京市房地產協會副秘書長陳志分析認為：“回頭來看中央調控目標，控制過快上漲，無論是成交量還是成交價格在這半年里的漲勢都停止了，因此可以說抑制過快上漲的目標已經有了明顯效果。至于是否達到終極目標，還需要通過時間和市場的進一步驗證。”

　　不過，種種跡象表明，停漲之后，北京房價的全面下調或許將在不久之后出現。

　　據搜房網數據監控中心統計，2011年1~7月北京259個在售有價格的住宅項目中，有75個住宅項目有過降價行為，占在售樓盤總數的28.96%。尤其是自2月“京十五條”出臺后，北京樓市降價的項目數明顯增多，其中1月北京住宅市場僅5個項目降價，2月也僅有7個項目降價，但3~7月分別有17個、18個、12個、14個、16個住宅項目降價，降價樓盤數相比1月、2月均有較大幅度增長。

　　北京市房地產交易管理網的登記信息則顯示，8月上市的期房項目預售均價同比下調的現象更為明顯。

　　截至8月17日，8月上市的商品房期房住宅項目5個，其中4個為老項目后期。在4個老項目中，首開常青藤家園和興業嘉園的成交均價與上一期基本持平，而半島家園和創新園兩個項目相比上一期的成交價格均有每平方米千元左右的降幅。

　　限購或將常態化

　　7月中旬，國務院發布了新“國五條”政策，提出了將要擴大限購城市范圍，隨后住建部便公布需要納入限購范圍的二三線城市的“五條標準”。而北京作為首批執行限購的城市，限購政策執行得更為堅決。

　　對此，北京市房協的相關負責人曾對媒體透露，限購等政策長效化的預期強烈，從北京人口資源環境的承載能力考慮，限購政策將納入本市基本住房制度。

　　北京市“十二五”規劃明確，將建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品房體系。據透露，目前相關部門正在研究制訂北京市基本住房制度，在這個制度中，將針對不同收入群體的住房問題，提出有針對性的保障方向和措施，使不同群體都可以通過不同方式，解決住房問題。

　　“從今年的種種跡象表明，政府并未有絲毫松懈房地產監管的跡象，而限購政策更是堅決執行，北京市之所以會堅決貫徹此項政策，既有出于自身環境、人口、資源等承載力的考慮，也與首都的特殊標志性意義有關�！眮喓罊C構副總經理任啟鑫分析認為，從市場層面而言，限購政策必然會對京城下半年乃至未來一兩年的市場產生較大的影響。

　　亞豪機構統計顯示，目前北京市場中商品住宅存量達10.6萬套，調控以來的月均成交尚不足5000套。按照這樣的成交速度，消化當前的存量需要21個月的時間，而對于遠郊新城的項目來說，銷售壓力則更加巨大。

　　任啟鑫指出，當前通脹連續數月居高不下，穩定物價成為政府首要任務，金融政策趨緊，開發商融資困難，而房地產調控不放松，“京十五條”的政策效應繼續發力，這些因素相互綜合，促使京城樓市加速進入下行通道�！跋掳肽攴績r下行似乎沒有什么懸念，而成交量走勢如何既取決于市場因素，也與開發商的銷售策略息息相關。面對限購政策的常態化，開發商也應該做好更多的準備�！�