張曉玲；鄭蘇揚

　　8月16日，有消息稱，住建部已經下發文件，要求各省在8月20日之前，上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，并給出限購五大標準：一，根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市；二，將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；四，位于已限購區域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；五，群眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執行不力或不到位的城市。

　　本報記者調查顯示，北京、深圳等限購嚴厲的城市，1-7月樓市成交明顯萎縮，供應量上升，價格也出現下跌趨勢。隨著二三線城市的限購升級，更多房價過快上漲的城市將受到抑制，全國房價拐點可能加速到來。

　　一線城市成交大幅萎縮

　　限購一年多來，北京等樓市調整跡象明顯。

　　“外地需求及投資需求已經明顯萎縮，”北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，目前，北京89.6%購房為首次置業，本地戶籍購房也占到了91%，相比之前都超過了40個百分點以上。投機投資需求明顯被擠壓出市場。

　　北京房地產交易管理網數據顯示，上半年北京樓市成交極度萎縮，半年總簽約量不足10萬套，創造近3年最低，同比跌幅達到近六成。上海7月以來已呈現量價齊跌的跡象。

　　據美聯物業統計，深圳第四季度還有30～40個項目計劃入市，供應壓力比較大。萬科提供的數據也顯示限購效果初現。其關注的14個主要城市用批售比(市場某一個時間的銷售面積除以批準預售面積)，今年6月份降到0.61，比2008年的同期的0.64還要低。14個主要城市每個月批準預售的面積，比2010年有明顯增加。

　　但樓市成交價格卻并未出現明顯降幅。北京房地產交易管理網簽約數據顯示，上半年成交均價為21788元/平方米，環比之前半年均價下調0.8%，而同比去年依然上漲3.7%。

　　據鏈家地產統計，目前北京推出特價房促銷的樓盤僅占在售樓盤數量的不足5%，且多數屬于尾盤，降價仍屬于點降階段，還未步入普降期。

　　爭議限購：副作用顯現

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉指出，房地產限購、限貸政策已使一線城市的成交量放緩，限購效果初具成效，但依靠強制性政策進行壓制只是暫時性的，并伴隨一定的“副作用”——未限購的二三線城市成交量驟增，房價開始強勢上揚。

　　北京中原近日針對50個非限購二三線城市的調查顯示，上半年無一城市的住宅價格出現下跌。其中37個城市住宅價格出現小幅上漲，其余13個城市的價格則基本持平。

　　這些城市絕大部分受到其周邊大城市限購的影響，如由于廈門出臺了“限購”政策，部分投資需求轉而投向泉州市；由于北京出臺了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地，推高了這些地區的房價。

　　另一方面，據世聯地產聯合搜狐焦點在全國35個大中城市的調查發現，與政府政策設計初衷恰好相反，嚴厲的限購和限貸政策首先打擊的是無房者和首次置業者的信心。無房者和首次置業者的信心指數均低于52，而多次置業者和投資型置業者的信心指數均超過60。從另一個角度看，一旦限購政策有所弱化，這兩個群體將成為市場反彈的推動力。

　　中投顧問研究總監張硯霖因此指出，當前正是限購令逐漸發揮功效的關鍵時刻，倘若在保障性住房建設達到一定規模前放松限購令，購房需求或迎來報復性反彈。

　　“限購措施是行政手段而非市場法制手段，未來還需建立起市場化的治本機制，將房地產調控納入市場和法治軌道上來�！弊〗ú空�策研究中心副主任王玨林表示。

　　上海易居房地產研究院院長楊紅旭則直言限購是“走邪路”，并建議以稅收等調控手段來代替。8月10日，北京西城區開始對二手房按差額20%征收個人所得稅，無論滿5年否。但林蕾等對這種在流通環節加重征稅的做法表示質疑，認為除加重購房人負擔外，并無助于抑制投機。