98%的溢價率，難掩開發商看空后市的悲觀心理

　　徐健 童舒寧

　　沉寂1個月之后，上海宅地市場終于在昨日迎來了兩幅熱門地塊的開標——上海今年第77號土地出讓公告中的祝橋新鎮E5、E6兩幅純住宅用地，在綠地、旭輝、朗詩等21家知名房企的高度關注下雙雙以近百的溢價率成交，溢價水平僅次于6月成交的青浦地塊，成為春節之后上海宅地市場的溢價率亞軍、季軍。

　　不過，市場分析人士指出，繁榮的高溢價數字背后，多數開發商看空后市的悲觀心態依舊難以撼動。

　　地價偏高？

　　“這個價格拍高了。”昨天祝橋新鎮E5地塊摘牌后，競得企業上海祝橋新鎮投資有限公司一名代表向《第一財經日報》表示。

　　昨日，上海浦東祝橋新鎮E6、E5兩幅住宅地塊正式開標，總成交面積151011.3平方米，成交金額11.45億元。其中，E6地塊被朗詩集團旗下上海朗華置業有限公司以5.75億元競得，成交樓面地價5506元/平方米，溢價率98%；E5地塊則被上海祝橋新鎮投資有限公司、李百林、林美增以5.7億元競得，樓面地價5329元/平方米，溢價率91%。

　　一組可以用來對比的數據是，今年3~7月上海共成交11幅純宅地，其中9幅地塊溢價率不足50%。

　　針對此次祝橋新鎮E6、E5兩幅宅地異常“出挑”的溢價率，上述開發商代表向本報記者坦言，5329元/平方米的樓面地價有點高。“祝橋新鎮地段的房價在11000~12000元/平方米左右，開發的成本至少要5000元/平方米。現在這個價格下，利潤空間就比較小了。”他表示，其公司地址靠近目標地塊是他們考慮這次參加競拍的重要原因。

　　預料之中？

　　事實上，E6、E5兩幅宅地出現的異常行情尚在市場的預料之中。

　　公開資料顯示，兩幅地塊位于祝橋新鎮，緊鄰航空湖公園。不過，祝橋新鎮E5、E6地塊的要求極為嚴格，可以用苛刻來形容——祝橋新鎮E5地塊要求配建30%的全裝修住宅、5%的經濟適用住房和20%的中小套型住宅。所建經適房開發商要無償移交給政府，由政府實施銷售。另外，上海市規土局表示該兩幅地塊為二類住宅用地，不能規劃建設別墅。因靠近上海浦東機場，這兩幅地塊對建設的高度也做出了要求，要求建筑高度不得超過45米，要同時滿足浦東機場凈空控制要求。

　　但這并沒有影響開發商的拿地熱情，兩幅地塊有共計80家企業領取競買申請書，有21家企業提出競買申請。其中祝橋新鎮E6地塊更是因為有11家企業申請競買而成為今年申請競買人數最多的地塊，市場也因此對該兩幅地塊給予更多的關注并寄予厚望。

　　21家企業對祝橋新鎮地塊發展潛力的認同度不容小覷。21世紀不動產上海區域市場中心認為，祝橋新鎮位于浦東國際機場及川沙之間，未來或具有迪士尼的輻射效應，其住宅用地5000元/平方米的樓面地價，相對于川沙區域內近年來萬元樓板價，還是具有一定的價格空間。

　　上述開發商代表亦認為，祝橋新鎮的“大機場”概念應該能使此次成交的商品房建設價值大幅提高。

　　開發商拿地依舊謹慎

　　不過，值得一提的是，記者在采訪過程中發現，E6、E5兩幅宅地的偏熱行情，似乎尚不足以挽回業內人士看空后市的悲觀心態。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，E6、E5兩幅宅地的溢價率雖然很高，但主要原因還是起價較低——單價不足3000元的土地報價在祝橋新鎮10000元/平方米上下的新房價格來說，起步并不高。且兩幅地塊雖然競價者眾多，但多數開發商提交價格明顯缺少“攻擊性”。“相對溫和的交易結果，襯托出整個住宅市場較為低迷的格局下，供應方對后期房價走勢預期偏弱漸成定勢。”

　　其實，多數開發商保守的拿地態度，在E6、E5兩幅宅地的競價現場亦能窺見一斑——本報記者在現場看到，雖然參與拍地的開發商眾多，不過真正在現場競價的并不多。尤其是開標前，E6地塊其中一家競買企業掛出5.2293億元的高價之后，本提出競買申請的11家企業中最終僅有2家表示愿意參與現場競價。

　　無疑，80%的溢價率已經超過了絕大多數開發商的心理預期。

　　祝橋新鎮投資有限公司內部人士向本報記者透露，成功拿下E5地塊之后，確實也給公司的資金造成了不小的壓力，預計今年內都不會再有拍地的計劃。 制圖/馬靜