資料圖

　　焦劍/制表

　　樓市限購令推廣半年，實施限購城市商品房成交量大幅下跌，投資客被擠出，但購房者期待的價格松動卻不明顯。與此同時，限購城市擴容、房價上漲最高限額等新一輪政策悄然推出，使升級版限購令能否成為壓垮高房價的最后一擊，成為樓市關注的焦點。

　　一線城市成交量普跌

　　來自北京市房地產交易管理網昨日的數據顯示，限購政策實施半年北京樓市成交量極度萎縮，期房住宅簽約套數為35530套，現房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約為50242套，合計住宅總簽約僅為91955套，這是北京樓市從2009年爆發式上漲開始，首次半年樓市總簽約量不足10萬套，創造了最近三年的最低，總成交量環比上一個半年下調了46.5%，同比更是跌幅達到了58.8%。其中下調最多的二手房更從5月開始連續數月徘徊在8000套左右，實際過戶數量更是已經接近2008年均值。

　　成交量的全面下跌源于限購令對于購房門檻的提升。今年2月17日開始，包括北京、上海在內的一線城市以及部分二線城市開始執行樓市限購令。以北京為例，要求外地戶籍購買住房須提供五年納稅證明和社保證明，這將大部分需求關在了門外。而銀根收緊后，首套房利率優惠基本絕跡，購買二套房首付和利率均大幅提高，三套房的按揭大多已經暫停。

　　北京房地產中介行業協會副會長李文杰告訴記者，限購導致直接需求減少，以北京為例，外地戶籍五年購房資格的最長限制時間，影響了大部分外地需求入市。而限貸繼續收緊，幾次加息及貸款優惠利率的取消，使得目前購房貸款第一套恢復基準、第二套1.1倍，相比去年，目前購房利息基本已經翻倍。特別是二手房受到評估值減少貸款額度收緊的影響，即使首套房大部分也需要首付四成以上。二套房很多貸款額度不到三成，而且貸款交易時間相比春節前平均拉長了超過半個月，信貸收緊明顯抑制了交易量和拉長了交易時間。

　　“而買賣雙方博弈加劇，限購限貸使得購房者期待價格下調，但是投資手段匱乏、通脹依然是阻礙價格下滑的關鍵因素。”在李文杰看來，特別是城區部分房主依然堅挺價格、惜售，這使得在價格依然居高不下的情況下，購房者入市謹慎，進而導致成交量的大幅縮水。

　　北京鏈家地產首席分析師張月則認為，開發商為了應對調控中的重壓，同時對政策放寬抱有幻想進而導致推盤速度下降，供應緊張也是拉低成交量的另一原因。以北京為例，1-7月，北京商品房竣工面積為630.1萬平方米，比上年同期下降27.5%。

　　投資需求被擠出

　　限購令門檻的提高在促使成交量大幅下跌的同時，也限制了投資需求的進入。

　　北京中原地產提供給記者的一份調查顯示，在限購令出臺半年后，非北京居民購房比重維持在10%以內，最近半年外地戶籍在京購買二手房住宅及商品房住宅的總量不足萬套，但是特別值得關注的是，在整個住房市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房在數量上不降反升，同比增加14.7%，如果從新政后算起，則同比增加了39.3%。而在投資方面，新政以來，北京投資需求已經基本為零，而這一數據在去年同期北京中原抽樣調查顯示則高達25%以上，在通州等部分熱點市場，之前的投資比例超過四成。

　　北京市房協此前發布的前7月北京房地產統計數據也顯示，當前的調控政策抑制了投資投機性需求，居民自住性需求得到較好滿足，首次購房的比重占到88%，比限購令出臺前高出13個百分點。

　　北京市房協副秘書長陳志認為，成交結構的變化可以顯示，限購半年來的北京首次投資需求已經基本清空，目前市場上交易冷清，市場需求主要為本地剛需為主導，這也使得部分郊區項目簽約率比較高；其次，存量房交易稅費應該減少，增加持有環節稅費，目前來看市場已經回歸理性，投資需求需要離場為市場增加房源及降價促銷。但是比較高的交易環節稅費影響了出售的積極性，而且持有環節壓力不大也使得沒有再購房機會的投資者不舍得割肉。