本報記者 姜燕 發自上海

　　“預計年底推盤，每平方米10多萬元，20多萬元、30萬元的價格一直是外界傳的，我們目前沒有定價。我們要造最好的房子，但從來沒有說要造最貴的房子。”在談到濱江凱旋門時，新鴻基發展（中國）有限公司董事鄧維聰諱莫如深。而原本年中開盤的計劃推遲到了年末，可能榮登“滬上第一豪宅”的濱江凱旋門始終“猶抱琵琶半遮面”。而在調控背景下，天價樓盤能否經受得起來自各方的壓力，如期面市仍未可知。

　　新鴻基否認高房價

　　2005年4月，新鴻基在香港的豪宅“凱旋門”以其最高達38萬港元/平方米的天價在港島制造了新一輪的樓市神話。當時，這個天價樓盤銷售火爆，新鴻基僅在這一個項目上就獲得了150億港元的銷售回款。其中一成以上的單位為內地買家購得，很多內地富豪用一次性付款的方式買下了多套房源。

　　內地富豪的出手闊綽讓新鴻基燃起了對內地豪宅開發的信心。新鴻基高層公開表示，集團正在上海努力尋找一塊豪宅用地。兩個月之后，新鴻基以31.85億元從老對手和黃手中搶到了位于濰坊西路、浦明路的濰坊新村街道245街坊23宗地塊（即Ｅ18單元Ａ地塊），樓板價高達20178元/平方米。由于位于黃浦江邊，2006年初，該項目的案名確定為“濱江凱旋門”，相近的案名讓人不能不聯想到香港風光一時的“凱旋門”。

　　2009年，新鴻基地產代理執行董事雷霆曾表示，公司完全有信心將其打造成世界級的豪宅項目。“項目中的獨棟別墅預計可售市價達億元。”按此計算，別墅項目至少超過17萬元/平方米，甚至30萬元/平方米，但新鴻基方面始終否認。

　　推盤、定價謹慎

　　去年，新鴻基方面曾表示，濱江凱旋門將于今年年中推出。但鄧維聰告訴時代周報記者，濱江凱旋門近期才準備申請預售證，項目一期將推出5萬平方米左右。一聽到“最貴”二字，鄧維聰連連搖頭說，“現在這種情況下，說最貴肯定是不行的。”

　　同策研究數據顯示，目前同一區域內，湯臣一品的均價為158828元/平方米，今年已售出4套。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于當前處于“樓市調控常態化”的市場環境，樓市成交量價均保持相對的穩定性，整體市場均價難以大幅上漲，也難以大幅下跌，天價豪宅的出現容易給市場成交結構造成重要影響，因此，天價豪宅的定價不僅僅要考慮市場層面的因素，也會考慮政府相關部門對于豪宅定價的看法，政府干預定價的做法也不可避免。

　　此前，北京釣魚臺七號院的30萬元/平方米售價在被聯合執法開出罰單后重新定價，每平方米30萬元的3號樓擬銷售均價降為13.5萬元/平方米，1號樓和4號樓的擬銷售均價由20萬元/平方米降為14.5萬元/平方米，2號樓的擬銷售均價從原先的18萬元/平方米降為15萬元/平方米。

　　時隔數日，上海佘山月湖山莊7.85萬-24.64萬元/平方米的網上參考價，再次刷新了上海乃至全國的住宅單價最高紀錄。上海市房管局會同松江區房管局約談了開發企業負責人，并認定該樓盤定價偏高，不符合調控要求，要求開發商根據目前的實際成交情況，并參照周邊房價水平重新核價。

　　對于這樣的前車之鑒，新鴻基方面對定價顯然頗感壓力。無獨有偶，新鴻基年底在蘇州金雞湖低密度純獨棟別墅項目湖濱四季也將推出，總戶數242套，目前周邊的九龍倉國賓1號成交均價已達5萬多元/平方米，綠城、萬科、中海等也云集于此。鄧維聰說，“周邊全部是高檔產品，我們的產品比他們要好一點。九龍倉聯排已經5萬多元/平方米，獨棟別墅5萬-7萬元/平方米。”但對于湖濱四季的定價，新鴻基也十分謹慎，沒有對外透露任何信息。

　　天價博弈

　　一位中高端住宅開發商向時代周報記者表示，“房價高可以多交稅，湯臣一品已經賣到16萬-17萬元/平方米，新鴻基的臨江別墅，資源稀缺，客戶花個幾億元買黃浦江邊的別墅很正常，這是市場行為，為什么要限制價格呢？現在新鴻基都不敢拿出來賣。”

　　正略鈞策管理咨詢顧問劉爭稱，濱江凱旋門的高層公寓很難超過湯臣一品，湯臣一品與中糧海景一號的位置更靠近小陸家嘴金融區，比新鴻基區位條件要好，如果人家定15萬元/平方米，新鴻基的公寓過高，沒有理由跟政府去說。

　　“現在整個調控政策，限購限價都不符合市場規律，采取計劃經濟手段，是特殊時期的產物，豪宅跟商品房沒有什么關系，僅是面向富豪階層的投資型產品，價格賣得再高很難拉動商品房價格，完全是兩類客群。但爆出來全國第一的高端樓盤，地方政府會緊張，要看價格是否合理，能否往下調，佘山月湖最后調價也沒有調多少，人家區位資源在那里。”劉爭說。

　　劉爭認為，很多買家不是因為價格高不買，而是受限購政策影響，所以即使調低價格對銷售也沒有作用，而且現在一房一價，價格只能往低調，因此往往定價略高，銷售時再調整，但也不排除濱江凱旋門會將部分房源持有出租，待形勢好轉再出售的可能。

　　張宏偉分析，新鴻基對整個項目銷售可能會采取三種策略：第一，給出一個范圍值，不給出具體均價值，同時，將均價區間的低值調至最低，這樣可以規避市場對于豪宅定天價的敏感程度；第二，采取“先期銷售，延期備案”的形式，等待市場對于價格炒作不是太敏感時期再到交易中心備案，以緩解市場對于當前高端樓盤成交導致樓市成交結構發生變化，從而推高市場均價的市場現象。第三，以房地產信托形式，避開交易中心平臺，規避限購政策進行成交。