賈海峰

　　7月13日，國家統計局新聞發言人盛來運向記者表示，房地產調控已經初見效果，部分一線城市房價環比下降，大多數一線城市房價環比漲幅收窄，下半年隨著保障房大量入市，房地產調控效果會更加明顯。

　　北京鏈家地產測算，6月全國商品住宅平均價格為4864元/平方米，環比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時6月商品住宅成交面積達到10263萬平方米，環比5月上漲42.6%，漲幅擴大30個百分點。

　　鏈家地產首席分析師張月表示，6月份全國房屋交易量上升和房價環比下降說明房地產調控已經迎來了“價跌量漲”的階段，歷時1年多的房地產調控僵局終于被打破。

　　調控效果顯現

　　北京市房協一位負責人向記者表示，北京市主要城區和新城區房價已經出現明顯下降，北京市正在統計有關數據上報，結合北京市制定的年度房價調控目標，就房地產調控做階段性成果上報。

　　盛來運向記者表示，房地產調控效果最明顯的是一線城市，尤其是北京等一線城市，6月份房地產市場出現了比較明顯的價跌量漲的情況。

　　北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，從全國數據來看，雖然銷售面積依然呈上漲態勢，但房地產調控已經初現成效，銷售上漲出現了明顯分化，較具代表性的一線城市持續萎縮，而部分沒有限購的二三線城市則是上漲的動力。

　　記者調查發現，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的成交量持續萎縮。其中，北京上半年商品房期房住宅市場銷售量同比下降15.7%。

　　而房地產調控成效，還表現在全國的土地市場變化上。

　　根據《2011年1―6月全國130個城市土地市場交易情報》報告，上半年，全國130個城市住宅類用地成交面積為1.6億平方米，同比減少6%。成交的樓面地價均價為1451元/平方米，同比下跌13%。

　　僵局已破

　　張月表示，房地產調控效果顯現一般會經歷：量價僵局——價跌量漲——量價齊跌等階段，而第一個量價都不動的階段是最困難的，也是考驗調控政策耐力的。按照上述三個階段的走勢，接下來會是價跌量漲的階段，而這個情況在6月份的成交當中體現最明顯。

　　根據國家統計局公布的數據，今年上半年住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3%，增幅較1-5月分別上漲3.6個百分點和6.3個百分點。上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現U形走勢，開發商以價換量后的效果逐漸現象。

　　與此同時，雖然成交量已經回漲，但在多重壓力下，開發商仍將面臨很大的資金壓力。根據統計局公布的數據：上半年房企到位資金40991億元，同比上漲21.6%。來自金融貸款的資金占比為17.1%，為2010年連續18個月最低。

　　張月認為，降價銷售仍將是下半年的主調，價格有望迎來拐點。

　　雖然量價關系已經出現積極變化，但是房地產調控效果仍然需要加強，突出表現在三四線城市房價上漲勢頭明顯，部分一線城市降價動力不足，與此同時，通脹的壓力又給房地產調控帶來新的壓力。

　　中國房地產研究會副會長張國強表示，上半年的銷售主要由市場的剛需支撐，而就銷售范圍來說，北京、上海等一線城市成交量萎縮明顯，而三四線城市成交量飆升從而拉高整體數據。

　　而進入下半年，在上半年剛性需求、改善性需求依然旺盛的基礎上，CPI的走高可能激活樓市的投資信心，迎來投資客的回歸。

　　對此，張大偉表示，歷經了一年多的房地產調控已經騎虎難下，面臨下半年的樓市反彈的威脅，房地產調控或持續加強。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，此后政府將在房地產調控政策上做好政策儲備，穩定房地產市場，保證調控效果。

　　日前，住建部發布《關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　張大偉指出，根據上述通知，房地產調控范圍已經不止于買賣市場，更延伸至租賃市場，這在一定程度上說明了年內房地產調控力度不會放松。

　　而根據有關數據，截至7月份，11大重點城市的存貨總量高達63.4萬套，環比上漲0.9%。其中北京的新房住宅庫存量已逼近11萬套，創今年新高。

　　張大偉表示，庫存量的增加表現了買方市場將逐步掌握主動權，如此將影響部分等待政策緩和的開發商的價格心理，預計三季度房地產市場將繼續萎縮。