馬可佳

　　北京房地產交易管理網數據顯示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套。這是時隔兩年半，商品房成交量再次超過二手房。

　　鏈家地產首席分析師張月(微博)接受《第一財經日報》記者采訪時表示，商品房成交超過二手房，并不是因為近期商品房的成交量上漲過快，而是由于二手房成交量大幅下跌。和今年年初相比，北京的二手房成交量已銳減66%，商品房成交減少12%。“兩者都出現下降，只不過一個是銳減一個是平穩下降。在供需逆轉、買方市場已經過渡到賣方市場的大勢下，北京房價進入‘迫降’通道幾成定局。”

　　曾經去昌平回龍觀地區看過二手房的李小姐最近每天都能接到中介的電話，“回龍觀龍澤苑有套房子，之前業主賣2.2萬，2.3萬，現在1.9萬就賣！”按該中介的說法，此套住宅較之前下降了3000元/平方米左右。

　　據“鏈家地產”市場研究部統計，當前市場上已有23個區域出現了房源“量漲價跌”的業主急售現象，其中不乏熱點區域，如北三環和平里區域、東三環CBD區域。

　　鏈家地產全市出售房源量短期上漲14%左右，而房源掛牌均價下降了700元/平方米。

　　張月表示，從4月份開始，連續三個月新增客源量一直呈現下降趨勢，7月第一周新增客源量再次下行12%，創2009年5月以來連續26個月的新低。

　　張月認為，加息影響逐漸顯現后，預計下半年北京樓市交易將再次深度萎縮20%左右。

　　中原地產研究總監張大偉認為， 二手房價下調的主要原因就是新盤的低價入市，以房山區的萬科長陽半島為例，由于該項目的保障性住房以12500元/平方米的價格低價入市，一進入市場就占據了上半月的大部分銷售份額。

　　即使如此，長陽半島在“京十五條”后的幾次開盤，明顯沒有之前火爆。自去年4月本輪調控開始后，長陽半島曾延續了5次“日光”銷售紀錄。而在今年2月最嚴厲的“京十五條”限購政策出臺后，長陽半島的當日銷售量一再走低：3月、4月、6月三次開盤銷量分別為63%、43%及39.1%。同區域近日以13200元/平方米的低價開盤的首開熙悅山，當日銷售率還不到10%。而從2009年下半年開始被追捧的通州區域，上半年簽約率約18.3%，銷售乏力。

　　根據張月介紹，6月份新建商品住宅市場出現年內第一次的井噴推盤，超萬套的供應量在一定程度上推動了當月成交量的上漲，但是這種推動力在進入7月份后有所減弱，不少樓盤的銷售量已經進入個位數。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，二季度新開期房項目中，7月第一周有12個零成交項目，有32個項目成交量不足10套，去除不再推進銷售進度的尾盤外，仍有21個項目本周成交量個位數，占新開期房項目的38%，和上周相比成交量個位數的項目增加了5個。

　　“價格下降已經成為定局。”北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒(微博)斬釘截鐵地告訴記者，“現在很多大開發商資金鏈已經十分緊張，比如碧桂園，它最近的融資利息已經達到15%左右，壓力十分大。此外，四季度又到了房地產企業支付銀行貸款等回款的關頭。目前來看一線城市需求并未回暖，但回款壓力增大。因此可以預估從三季度開始會有相對大的價格下降出現。”對于下降幅度，楊少鋒表示，“對比年初應該是下降10%~15%。”