本報記者 姜燕

　　樓市調控已超過一年，政策不斷加碼，房價拐點卻遲遲未現，樓市的拉鋸戰一直在持續。雖然部分城市出現了個別樓盤的搶購，價跌量升的局面仍未整體出現。隨著國務院督察組各地專項督察工作的結束，外界紛紛預期不排除樓市調控政策進一步加碼的可能，調控似乎又進入窗口期。

　　新一輪調控或來臨

　　就在大多數人依然在觀望等待時，4月30日上午10點，中海地產在深圳推出的1349套“限價房”，吸引了近5000人選購，當日下午2點房源被搶購一空。五一期間，碧桂園清泉城300多套別墅也遭千人搶購。5月15日，碧桂園推出2176套房，開盤當天給出了92折-94折不等的優惠，1個半小時后，1300多套房源被認購。

　　中國指數研究院上海分院研究副總監杜丙國向時代周報記者表示，這僅是個案，調控以來，房價實質上的松動并沒有，但一旦打出優惠有下降趨勢，就會得到市場認可，剛需就會出手。

　　盡管開發商目前降價意愿并不強烈，但政府的調控態度一再明確，國家發改委副主任穆虹表示，當前我國各地調控房地產市場的任務十分艱巨，但中央的態度是很堅決的。現在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實際的幻想。國土部副部長贠小蘇表示，中央已經把城市住房為主的問題不僅當作經濟問題、民生問題來看待，而且已經上升到政治問題來看待，特別是已經影響到社會政治穩定大局、全局的問題來認識和看待。

　　“這些都可以理解為一種暗示，也可以理解為是對地方政府的告誡。”一位業內權威人士表示。據該人士分析，如果地方政府在執行房地產調控政策上仍“陽奉陰違”，中央政府肯定會加以督促，或者直接出臺文件進一步統一步調。“例如房價控制指標問題，如果地方政府仍是只漲不降，中央就可能直接再明確一下地方的任務。”

　　業界紛紛預測，收緊信貸，限購擴大至更多城市，保障房建設提速，土地政策調整等可能會多管齊下，徹底打破僵局。

　　開發商仍有“資本”拖延

　　日前，新華社發文稱房地產市場正在從量減轉向價跌的關鍵時刻。

　　4月14日，評級機構穆迪將中國地產業評級前景從“穩定”下調至“負面”，穆迪香港辦公室高級副總裁蔡承業稱，內地的地產開發商正面臨一個艱難的營運環境，主要受政府加強監管、利率上升、銀行信貸減少以及供應增加的影響，這必將導致該行業銷售放緩，使一些企業的利潤率和流動性承壓。

　　蔡承業稱，地方政府加大控制住房價格和限購措施的實施力度將給銷售額和銷售量均帶來下行壓力，越來越多的內地城市都在有效實施政府的相關規定，預計中國一線城市和多數二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%-30%。

　　但事實上，目前開發商資金狀況遠遠未惡化到2008年金融危機時的水平。按照申萬一級行業分類，136家上市房企發布的一季報顯示，期末持有貨幣資金合計2235億元，而同期短期借款為845億元，一年內到期的非流動負債為852億元，貨幣資金遠遠超過后兩者之和，短期償債壓力并不大。與此同時，盡管上市房企資產負債率普遍超過60%，但預收賬款高達3673億元，實際凈負債率并不高。

　　盡管今年以來國內信貸和融資趨緊，但房企通過境外融資獲得了大量資金，主要通過發行美元或人民幣債券、優先票據及短期融資券等。世聯地產數據顯示，今年以來20余家開發商海外融資的規模超過620億元人民幣，境外發行高息債券雖然年利普遍在10%以上，但在境內信貸和融資渠道收窄的背景下，為開發商提供了足夠的“過冬”儲備。與此同時，大中城市房地產市場供不應求局面仍未得到緩解。在嚴厲調控政策之下，不少開發商采取延遲開盤、繼續觀望的態度，各地新盤上市量持續萎縮。

　　“現在限購對樓市影響比較明顯，但地方政府和開發商都在等，寄希望年底到時間就取消。已經出臺的政策很多，但沒有可操作性，地方政府不愿意執行。現在局面一直僵持著，可能會迎來新的一輪調控，但也不會有像樣的政策出臺，不斷出臺新的政策，不好好落實的話，效果不會明顯。現在應該把過去出臺的政策好好落實就足夠了。比如開發商手里土地兩年不開發，收回一批，應該對開工和建成的周期有個明確規定，不是打個樁就算開發了。目前要做的是把開發商的資金鏈真正掐斷，對海外發債和信托產品也應有所限制。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴時代周報記者。

　　大房企會加速回籠資金

　　惠譽在《中國住宅房地產行業問答》的行業特別報告中指出，“房價降低、銷量增加”這一情境發生的可能性更大。在這種情境下，一旦房地產市場開始滑坡，在第一階段，即最初的12-18個月，開發商將把流動性而非利潤放在首位；第二階段，行業整合活動可能較為集中，因為小型、實力較弱的開發商在第一階段已經敗下陣來，而實力較強的開發商已熬過最困難的時期。

　　尹伯成說，如果市場降價20%，成交量必然上來。有些開發商聰明，先降價先賣掉，開發商越拖到后來，降價幅度就要越大。

　　惠譽認為在滑坡期保存現金的做法包括將債券展期，停止購買額外土地，放慢或暫停工程建設。除建立強有力的流動性緩沖外，許多中資房地產開發商還在試圖增加商業房地產業務，將其作為長期商業戰略轉移的部分措施，因為由租金拉動的收入更加穩定。

　　但杜丙國認為，“大的房企都會加快銷售速度，回籠資金，手上有充裕資金后就可以有多種選擇。但商業地產對資金要求更高，運營模式也不同，需要時間來熟悉，而保障房利潤率相對偏低，有住宅機會的話，開發商還是愿意做住宅。因此，未來有實力的房企可能會放緩拿地速度，在并購優質項目上有所增多。”