■CUBN實習記者 鄧麗娟 北京報道

　　北京房地產交易管理網統計數據顯示：截止5月9日，北京在春節后預售的期房住宅項目合計為31個，其中純新盤項目為11個，老項目后期預售為15個項目20期。15個老項目，價格出現下調的有1個，基本平穩的有7個，2個項目新預售暫時未有簽約，5個項目價格相比前期依然有上漲。

　　上周（5.2~5.8），北京商品房期房住宅成交套數為1623套、現房住宅成交套數為167套，二手房住宅簽約套數為1407套，分別環比上上周下調了32.4%、25.1%、46.7%。成交量的持續下調，使得大部分商品房項目價格處于基本平穩中。

　　另據相關統計數據顯示：1~4月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%。其中，住宅投資9497億元，增長38.6%；其中，國內貸款4800億元，增長5.4%；利用外資222億元，增長62.3%；自籌資金9486億元，增長27.2%；其他資金10853億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預收款6449億元，增長23.1%；個人按揭貸款2753億元，下降6.8%。4月份，全國房地產開發景氣指數為103.19。

　　中小企業或撕開降價裂口

　　目前來看，大部分房企的直接資金壓力不大，開發商本年資金來源從3月份的7095億元下調到了4月份的6094億元，下調比例高達14.1%。而且有統計數據顯示，其中國內貸款的比例下調更大，占比從3月份的16.3%下調到15.8%。經過幾年的爆發式上漲，開發商的資金平均壓力不大，但是隨著政策的深入，中小企業的壓力逐漸加大。

　　從整體市場來看，從2010年已經出現部分企業的虧損現象，而房價最先降價很可能出現在這部分樓盤中。市場的均價這一水桶往往由中小公司來決定。北京通州等區域因為大量積壓的庫存逐漸開始明顯的促銷現象。

　　上市房企4月份銷售數據陸續出爐，一線房企的答卷不盡如人意，銷售面積和銷售金額增速顯著放緩或大幅下滑。在銷量放緩、存貨攀升、資金吃緊等壓力下，房地產企業或加大促銷力度，逐漸開始以價換量。

　　北京中原地產三級市場研究部總監張大偉接受《中國聯合商報》記者采訪時表示：“目前樓市依然處于量降階段，價減主要體現在結構上。4月份，全國房地產開發景氣指數為103.19，3月份，全國房地產開發景氣指數為102.98。2月份，全國房地產開發景氣指數為102.9。目前來看樓市調控的壓力依然非常大，但是主要體現在一線城市，三線城市受到調控的影響不大。可以說二三線城市的調控效果將左右了本輪調控的效果。目前來看，特別一線城市周圍的三線城市政策依然需要提高執行力度。”

　　供應激增應避盲目入市

　　據記者了解，北京預期在5月份開盤的項目將有41個左右，其中城八區僅有12個，而郊區占比高達29個，占70.7%。其中大興區預期開盤的項目達到了9個，通州達到了8個，而昌平區有7個項目。而按照區位劃分，5環外項目甚至占到了供應量的8成以上。

　　張大偉說：“目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%；這也使得最近的統計價格下調明顯受到了成交量結構型調整的影響，郊區比例上漲是主因。但是實際房價下調的趨勢已經逐漸明顯。城區部分稀缺地段供應的項目依然搶手，目前來看依然市場改善需求比較旺盛。城八區核心地段的價格依然比較穩定，改善性需求依然明顯存在。”

　　累計數次的加息已經使得貸款利息基本翻倍，目前貸款基準利率已經達到了6.8的高位，居高不下的CPI使得加息的可能非常大，貸款基準利率很可能在最近突破7。另外，最近部分銀行因為信貸額度收緊的關系也明顯地抑制了房貸沖動，對資質相對較差的客戶貸款額度限制及利率都有提高。

　　北京師范大學不動產研究所副所長黃興文教授在接受《中國聯合商報》記者采訪時，提醒廣大購房者：“連續企高的CPI下，雖然購房置業相對更能抵御通貨膨脹，但是相比更嚴厲擠壓樓市泡沫的政策次第出臺，房價已經明顯進入量跌到價格下行的通道。購房者更應該理性，特別是剛需中的部分恐慌性需求，避免盲目入市。”