貸款難　利潤低　盈利模式不明確

　　保障房：8000億社會資金沒頭緒

　　新華社“新華視點”記者

　　今年是我國保障房建設大提速的一年。目前年度計劃將半，記者在多個省市采訪時卻發(fā)現，社會資金籌措難的“困境”仍較普遍。一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會資本，社會資金的顧慮在哪里？如何打破社會資金進入保障房建設的瓶頸？記者展開了調查。

　　政府“獨角戲”背后的尷尬

　　根據住建部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設所需的1.3萬億元資金中，約有8000億元將通過社會機構和保障對象及其所在企業(yè)籌建。

　　我國從1998年開始探索以經濟適用房為主的保障房建設，其間一直鼓勵社會資金介入，但社會資金一直“望而卻步”。今年是保障房建設“大提速”的一年，保障房建設“主力軍”也從經濟適用房轉向廉租房和公租房為主。

　　相對于經濟適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會資金籌集的迫切性也更加凸顯。然而記者在采訪中卻了解到，全國多地的社會資金籌集并不順利，政府“唱獨角戲”的不在少數。

　　陜西今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。

　　上海市是今年保障房建設的“大戶”之一，計劃新開工建設保障房建設1500萬平方米、22萬套。相關部門雖以“難以統(tǒng)計”為由，未向記者透露社會資金籌措計劃，但對于公租房和廉租房項目，則表示幾乎全部由政府渠道籌集。

　　類似的“尷尬”并不是特例。華北某市國土房管系統(tǒng)一位部門負責人在接受記者采訪時“抱怨”說，當地曾做過社會資金進入保障房建設可行性的調研，但由于社會資金積極性不高，只能轉而基本全由政府籌集。

　　一些政府官員坦言，經適房和兩限房雖能一次收回成本，但企業(yè)和金融機構往往“嫌棄”其利潤低；公租房和廉租房等資金沉淀量大，回籠較慢，社會資金“顧慮”更多。

　　談起社會資金籌措，長期研究保障房建設的住建部政策研究中心副主任王玨林對這種政府長期“埋單”的形式深表擔憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風險，而地方政府有中央制定的硬任務，就只能“千方百計”將這部分資金填上。

　　社會資金緣何“望而卻步”？

　　金融界對社會資金參與保障房建設的討論由來已久。包括保險資金、社保基金等都早已對保障房建設“躍躍欲試”，一些金融機構和投資機構也都對涉足保障房建設融資表示出“興趣”。但大多處于探索和觀望階段。

　　專家認為，企業(yè)作為社會資金的主要載體，其參與的積極性如何，也被認為是社會資金進入保障房建設積極性的“風向標”。

　　實際情況卻不容樂觀。“對保障房項目，開發(fā)商問得多、看得少，總體上還在觀望。”上海一中心城區(qū)房管局長告訴記者。

　　北京盛榮房地產公司是家民營企業(yè)，曾于去年計劃在北京房山拿地“試水”保障房建設，然而最終卻決定放棄。企業(yè)的部門負責人馬先生的“無奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利潤較低、盈利模式尚不明確、銀行貸款困難。

　　保障房盈利模式尚不成熟。萬科表示，它在廣州的公租房項目“萬匯樓”運營3年仍未找到合理的盈利模式。王玨林認為，當前，各方一方面應當擔當起保障房建設的社會責任，一方面還需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會資本。

　　“保障房項目保持合理的盈利空間，是實現市場良性發(fā)展的重要前提。沒有合理的盈利模式，一切介入都是盲目。”遠洋地產總裁李明對記者說。

　　政策預期不明朗同時增加了房企參建保障房的顧慮。有房企行業(yè)人士告訴記者，眼下公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等都還沒有全國性的統(tǒng)一標準，加上保障房項目退出機制還不完善，這使收益率有很大不確定性。

　　另外一個“癥結”，則是對于資金的需求。上海一家房企負責人告訴記者，“前幾年保障房開發(fā)貸款利率是基準利率或下浮10%，而現在優(yōu)惠利率已基本取消；預計今年的資金成本要比去年高出15%左右，盈利前景不容樂觀”。

　　在金融機構操作層面，一家地方商業(yè)銀行行長接受采訪時直言不諱：保障房建設耗資大、周期長、貸款回收不確定性較大。同樣一筆貸款，保障房項目可有競爭力？

　　如何“撬動”社會資金？

　　一些地方正在積極探索資金籌集方式。貴陽市已與北京國際信托投資有限公司達成50億元的意向性協議。南京積極與全國社保基金理事會商談合作，今年2月全國社保資金首單30億元保障房貸款落戶南京。

　　住建部和國資委都曾表示，保障房建設由社會來參與是一個長遠的制度設計，需要建立一套包括資金籌措、生產建設、管理運營、退出在內的完善機制。

　　專家認為，要“撬動”社會資金，突破現有的制度瓶頸勢在必行。七部門制訂的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》去年6月便正式公布，但截至目前土地供應、標準制定、資金籌措等各方面細化政策出臺進度不一。

　　中國指數研究院副院長陳晟說：“必須建立完善保障房建設的法規(guī)和市場機制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會資金一旦投入就能獲得長期穩(wěn)定的收益。”

　　復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，為鼓勵社會資金進入保障房建設領域，財稅方面應給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長期貸款和一定的財政貼息。土地供給方面，政府可給予參建保障房的企業(yè)一定幅度的土地出讓價格優(yōu)惠，同時允許適當提高容積率等。

　　王玨林同時認為，目前我國社會資金介入保障房建設的運營模式仍處于探索和起步階段。政府應當承擔起主導作用，合理引導央企、國企承擔必要的社會責任，帶頭參與，率先探索可持續(xù)的開發(fā)建設模式。

　　陳杰說：“房地產國企不能只專注在商品房中搶‘地王’，卻在保障房建設中難覓蹤影。建議建立剛性的考評約束制度確保央企、國企履行保障房建設的主導角色。”