以前經(jīng)濟(jì)適用房采取的是開發(fā)企業(yè)自行征地和計(jì)劃申報(bào)的建設(shè)模式，而今后經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地將由政府統(tǒng)一儲備，然后采取項(xiàng)目法人招投標(biāo)制度。

　　□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)記者 王 璐

　　 據(jù)了解，今年鄭州市保障性住房建設(shè)的分解目標(biāo)任務(wù)是54429套，是去年任務(wù)量的2.39倍，而在此基礎(chǔ)上鄭州市又自加壓力，提出了力爭完成6萬套的目標(biāo)任務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此大的工程不管是土地還是資金都有很大的壓力和挑戰(zhàn)，而為了保證保障性住房建設(shè)目標(biāo)順利完成，5月3日鄭州市人民政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　《通知》不僅從方法論的角度指導(dǎo)保障性住房建設(shè)目標(biāo)如何完成，而且還對于以往的保障性住房建設(shè)模式進(jìn)行了大膽顛覆，在土地供應(yīng)、資金保障和管理模式等方面都有很多創(chuàng)新和變化。

　　政府提前控制土地

　　保障性住房建設(shè)目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，土地是關(guān)鍵。

　　據(jù)了解，此前鄭州市國土局根據(jù)2.8的容積率測算，5萬套保障性住房大致需要128公頃的土地供給。雖然目前包括鄭州航空港區(qū)、富士康、格力電器在內(nèi)的一些企業(yè)已經(jīng)拿出一部分自用土地支援鄭州市的保障性住房建設(shè)，但這方面土地供應(yīng)總規(guī)模僅47公頃左右，土地的缺口仍較大。

　　為了保證保障性住房用地順利落地，鄭州市將著手提前控制建設(shè)用地。

　　“現(xiàn)在正抓緊編制‘十二五’保障性住房用地專項(xiàng)規(guī)劃，此項(xiàng)規(guī)劃將會(huì)在六月底前后公布。”鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（以下簡稱鄭州市房管局）副局長賀明理透露。

　　今后，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、城市組團(tuán)和重大項(xiàng)目規(guī)劃、供地時(shí)，在居住用地中要留出一定比例的建設(shè)用地，專項(xiàng)用于以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)。同時(shí)，在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保必保。

　　據(jù)了解，此次對保障性住房用地征收工作要求非常嚴(yán)格，各級政府如果完不成保障性住房用地征收工作，就會(huì)暫停其他住宅用地的審批供應(yīng)。

　　而經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地，則徹底顛覆了以前的模式。

　　據(jù)賀明理介紹，以前經(jīng)濟(jì)適用房采取的是開發(fā)企業(yè)自行征地和計(jì)劃申報(bào)的建設(shè)模式，而以后經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地將由政府統(tǒng)一儲備，然后采取項(xiàng)目法人招投標(biāo)制度。“以前那種找地和選地的方式，不僅沒有統(tǒng)籌考慮區(qū)域需求和項(xiàng)目布局，還易造成項(xiàng)目審批周期過長，進(jìn)而導(dǎo)致計(jì)劃落地難、房源控制難等，而新模式則有利于實(shí)現(xiàn)供地、建設(shè)、供應(yīng)的健康發(fā)展。”

　　資金多元化保障

　　對于保障性住房建設(shè)的資金難題，很多省市都在探索不同的方法，鄭州也加大了住房保障資金的歸集力度。《通知》要求，市、區(qū)兩級政府要將土地出讓凈收益的15%用于住房保障資金。

　　除了政府部門加大對保障性住房建設(shè)的資金投入，企業(yè)也是今后住房保障資金的一大來源。賀明理強(qiáng)調(diào)：“在保障性住房建設(shè)上，要充分發(fā)揮國有企業(yè)的主導(dǎo)作用。支持企業(yè)利用符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的土地，進(jìn)行大型保障性住房社區(qū)建設(shè)。”

　　與此同時(shí)，鄭州市將鼓勵(lì)支持各縣、市、區(qū)政府成立國有投融資公司，進(jìn)行保障性住房建設(shè)。

　　管理模式變化

　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和商品房之間的差價(jià)巨大，所以即便滿五年后才能轉(zhuǎn)手也有利可圖。然而，今后想靠投資經(jīng)濟(jì)適用房賺差價(jià)可“沒門兒”了。

　　“對于新購經(jīng)濟(jì)適用住房，上市交易時(shí)由政府實(shí)施回購，之后再向符合條件的家庭出售，或轉(zhuǎn)為公共租賃住房使用。至于具體回購辦法，以后會(huì)另行通知。” 鄭州市房管局規(guī)劃和住房保障處處長馮榮智介紹。

　　而對于已向社會(huì)供應(yīng)的經(jīng)適房，則由鄭州市財(cái)政、住房保障、國土資源等部門制定經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)款補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)鄭州市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　此外，對于經(jīng)適房項(xiàng)目配建的公共租賃住房政府將全部回購，而商品房項(xiàng)目配建的公共租賃住房，三環(huán)以內(nèi)由政府回購，三環(huán)以外由企業(yè)按照規(guī)定實(shí)施經(jīng)營5年后，按照相關(guān)區(qū)域?qū)嶋H需求，可由政府回購，或者按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格向承租人優(yōu)先供應(yīng)。

　　“這些管理方面的變化，不僅提升了資金保障能力，而且實(shí)現(xiàn)了政府資金的良性循環(huán)。”馮榮智認(rèn)為。

　　同時(shí)，《通知》也對購房人申請資格審定進(jìn)行了優(yōu)化，由原來的輪候制變成了優(yōu)先輪候制，在保障公平的前提下，對一些特殊人群進(jìn)行了照顧。

　　根據(jù)規(guī)定，申請人年齡在55周歲以上且鄭州市戶籍年限達(dá)20年以上的保障對象，將納入優(yōu)先輪候范圍。