本報記者 陸玲 發(fā)自北京、海口

　　4月28日，剛下過雨的海口依然顯得濕潤。這個去年房地產(chǎn)業(yè)在財政收入中占比超過四分之一的城市，近日因傳聞“擬廢限購令”頗受矚目。

　　位于海口市秀英大道26號的泓寰城，只是海口市一個其貌不揚(yáng)的項(xiàng)目，但卻是開發(fā)商泓寰房地產(chǎn)公司唯一的項(xiàng)目。“像泓寰房產(chǎn)這樣的‘項(xiàng)目公司’前些年房地產(chǎn)行業(yè)火爆時很多，就是單純?yōu)榱碎_發(fā)一個項(xiàng)目而注冊，項(xiàng)目做完了，公司也就解散了。”家住附近的當(dāng)?shù)厮緳C(jī)徐先生告訴時代周報記者。

　　不過“這個泓寰城竟然這么快就被拍賣了”還是讓徐先生很吃驚，“幾年前還曾經(jīng)常在樓上的上島咖啡喝茶，轉(zhuǎn)眼就荒蕪這么久了。”

　　4月29日，時代周報記者在現(xiàn)場看到，這個五層高的購物廣場如今大門緊鎖，門口只有收垃圾的大叔在忙。一層的服裝公司ITAT早已經(jīng)人去樓空，旁側(cè)的電梯也已經(jīng)被拆掉。

　　就是這個泓寰城，讓建行海口市秀英支行800萬元貸款變成不良貸款，至今仍未收回，也埋葬了劉福等多位債權(quán)人2000多萬的購房款，五年后仍未解決。

　　銷售已抵押房產(chǎn)

　　資料顯示，泓寰房產(chǎn)公司注冊資本1000萬元，總經(jīng)理蔡振寰，今年50歲，汕頭人，做建筑起家。據(jù)熟悉他的人稱：“(蔡振寰)沒多少主見，做事容易反復(fù)。”這也在時代周報記者后來對其的采訪中得到佐證。

　　2005年1月泓寰城項(xiàng)目封頂。因海口秀英大道周邊原來沒有大型商場，給附近居民購物帶來不便。泓寰城定位為集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂于一體的購物廣場，剛開業(yè)一度很受周圍市民歡迎。

　　2005年11月，泓寰公司向建行海口秀英支行借款800萬元，并約定用項(xiàng)目土地以及地上建筑作抵押。

　　2006年12月，因經(jīng)營不善，泓寰城資金周轉(zhuǎn)困難，蔡振寰找到海南六福房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理劉福，愿以成本價700萬元將其第1、2層出售(每層350萬元)，并出具了國有土地使用權(quán)證等商品房銷售必備的五證原件，稱其項(xiàng)目無抵押、無項(xiàng)目貸款、無產(chǎn)權(quán)和任何經(jīng)濟(jì)糾紛，且合同簽訂后可馬上在市房產(chǎn)局辦理合同備案登記。

　　據(jù)劉福派專業(yè)人員鑒定，五證為真，并在海口市房管局核實(shí)其沒有銷售、沒有抵押登記并可以辦理預(yù)售后，就與其簽訂了兩份商品房買賣合同，六福公司付完全款，于海口市房管局進(jìn)行了網(wǎng)上備案。

　　后據(jù)時代周報記者了解，蔡振寰還以同樣方式分別將泓寰商城的其他層鋪面以390萬元、250萬元的價格賣給了投資客林貽澤、譚國興等個人。后又將六福公司已經(jīng)購買的其中四個鋪位二次轉(zhuǎn)讓給了三名德籍華人，約100萬元左右。

　　問題是為何已抵押的房產(chǎn)卻五證在手、無抵押登記記錄且成功銷售？

　　按照相關(guān)法律，房地產(chǎn)抵押的登記手續(xù)分別由國土和房產(chǎn)兩個政府職能部門辦理，而且應(yīng)該將其土地使用權(quán)證原件收回。沒有國土局部門以及抵押權(quán)人建行秀英支行的同意，蔡是無法取得其原件并進(jìn)行銷售的。

　　“當(dāng)時我也很納悶，”曾是建行秀英支行信貸經(jīng)理的歐逢節(jié)，兩年前已經(jīng)調(diào)到建行海南省行，但回憶起多年前這筆自己經(jīng)手的不良貸款還是忍不住抱怨，“都是老蔡惹的禍，誰知道他抵押后又怎么拿出來銷售了？應(yīng)該是房管局登記系統(tǒng)的問題。具體記不清楚了。現(xiàn)在這筆不良貸款已經(jīng)好幾年了。”

　　對于歐經(jīng)理的解釋，六福公司法律顧問黃律師表示，“(這個說法)有點(diǎn)解釋不過去。如果建行書面通知房管局了，房管局應(yīng)該有書面登記，但查證后并沒有書面登記”。也正是利用建設(shè)銀行的這個疏忽，蔡振寰僅在海口市國土局辦理了土地抵押登記，沒有在海口市房管局辦理任何登記備案，從而成功銷售給眾多購房者。

　　時代周報記者試圖聯(lián)系建行秀英支行張旭東行長求證此事，但其電話一直無法接通，發(fā)短信也沒有回。知情人士告知，他先是調(diào)到建行海南省行，后又調(diào)到洋浦支行，更換了聯(lián)系方式。5月3日，記者再次通過北京總行聯(lián)系張旭東，但截至發(fā)稿時仍未聯(lián)系上。

　　拍賣利益鏈

　　一年后(2007年底)，張旭東和歐逢節(jié)突然找到劉福，稱泓寰城項(xiàng)目已經(jīng)抵押給建設(shè)銀行。據(jù)黃律師稱，當(dāng)時“他和劉總都嚇壞了”。

　　而建行也稱，貸款在年底前如未能追回，將把蔡振寰的詐騙材料遞交公安機(jī)關(guān)。但考慮到蔡振寰如被羈押，房屋辦證一事將遙遙無期，六福方面還是在歐逢節(jié)主持下，主張約蔡共商解決方案。

　　經(jīng)多次協(xié)商，最后決定由六福公司出資3800萬元收購泓寰公司股權(quán)并代其償還建行和另外兩家購房戶的債務(wù)，泓寰公司將其印章以及營業(yè)執(zhí)照等原件封存于六福公司。

　　2007年12月20日，在張旭東、歐逢節(jié)、林貽澤等人的監(jiān)督下，完成了封存交接手續(xù)。然而次日，蔡振寰反悔，不愿辦理股權(quán)變更手續(xù)。三方只能再次協(xié)商。

　　就在協(xié)商的同時，2008年春節(jié)后不久，建行秀英支行卻就泓寰城債務(wù)向海口市中院提起民事訴訟，主張其貸款以及抵押權(quán)，在訴訟過程中，雙方均對法院隱瞞了項(xiàng)目第一、二層已經(jīng)出賣給六福并辦理預(yù)售備案的事實(shí)。

　　據(jù)劉福告訴時代周報記者，“訴訟過程中，考慮到建行的債務(wù)僅為800萬元，而項(xiàng)目評估額為6700萬元，六福公司愿意為泓寰公司的800萬元做債務(wù)擔(dān)保(直接將800萬元存入其支行)，將項(xiàng)目分層拍賣，如拍賣不成直接替泓寰公司清償債務(wù)。”

　　據(jù)劉福回憶，當(dāng)時張旭東覺得“(這)是個好事”，同意了，并同時讓歐逢節(jié)“下午就給省行打報告”。對此，歐逢節(jié)也并未向時代周報記者否認(rèn)，只是稱“談判太久，時間太久記不清楚了。”但出乎意料的是，后來秀英行給出的回復(fù)是，“省行不同意”。如此“優(yōu)惠”的條件竟被秀英建行和法院承辦人拒絕，劉福很疑惑。

　　蔡振寰提供給債權(quán)人的一份書面文件中寫道：“當(dāng)時秀英建行行長張旭東介紹拍賣公司(海南長江拍賣公司，總經(jīng)理梁鵬，山東人，承辦法官老鄉(xiāng))，說該拍賣行很有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，能拍出很好的價格。”蔡稱：“當(dāng)時一時糊涂居然答應(yīng)了。同意建行推薦兩家拍賣行進(jìn)行聯(lián)合拍賣，指定給法院做我司和建行選定的拍賣公司，并審批下來。”

　　高達(dá)6700萬元的拍賣標(biāo)的，根據(jù)最高法院的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)由法院隨機(jī)選定拍賣機(jī)構(gòu)。而此次拍賣僅由申請執(zhí)行人之一的建行秀英支行獨(dú)家選定拍賣機(jī)構(gòu)，引起了其他申請執(zhí)行人以及先于查封的債權(quán)人的不滿。債權(quán)人之一的林貽澤直接告訴記者，“建行分明是借職務(wù)之便賺拍賣傭金”。

　　蔡振寰在書面文件里寫道：拍賣行稱已經(jīng)聯(lián)系好幾個客戶，很有實(shí)力和意向，為了盡快賣出，讓在第一次公告時先降價20%，價格為5000多萬元。我就同意了。但公告到期后，他們兩家拍賣行連一個買家都拉不進(jìn)來，我就知道上當(dāng)受騙了。沒辦法，只能再降價到4800多萬元，但限期一到，同樣沒人報標(biāo)。

　　在二次流拍后，“驚呼上當(dāng)”的蔡振寰堅決不同意再次降價拍賣，并申請以第二次拍賣起拍價(4800萬元)裁定抵償各債權(quán)人的債權(quán)。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將拍賣財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人抵債，只有在申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人明確拒絕接受或者依法不能交付抵債的情況下，法院才可以進(jìn)行第三次拍賣。

　　但海口市中院執(zhí)行人卻在沒有通知六福公司、林貽澤、譚國興等主要債權(quán)人參加聽證會的情況下，按建行單方意愿，強(qiáng)行通知拍賣行于2009年4月22日以3242萬元超低價拍賣了6700萬元的資產(chǎn)。

　　據(jù)了解，第三次拍賣得主是個體老板黃嗣利，汕頭人。但各方債權(quán)人“之前都沒有聽說過這個人。而且奇怪的是，拍了這么長時間后也并未主動聯(lián)系過各方”。其中，拍賣傭金為170萬。據(jù)林貽澤告訴時代周報記者，2010年為此事爭執(zhí)時，蔡振寰又“不小心”說到，“拍賣以后，拍賣方梁鵬、徐策曾提出給予20%的回扣”。

　　爭議的分配款

　　看到這樣的拍賣結(jié)果，蔡振寰“傻眼”了。4月28日上午，時代周報記者撥打蔡振寰手機(jī)，其開口第一句便是“其實(shí)我是最虧的人”。并同意半小時后在記者的賓館見面。但半小時后不見其人，記者再次撥打其電話，蔡改了主意，稱“要和律師商量一下”，讓過兩個小時后再給其打。兩小時后記者再撥打其電話，已是轉(zhuǎn)到移動秘書臺。其間多次撥打仍不通。

　　“最虧”的蔡振寰與承辦法官如何溝通不得而知。不過，令建行、六福等債權(quán)人詫異的是，原本債務(wù)只有2800萬元的泓寰公司在拍賣結(jié)束后，卻又突然冒出27家債務(wù)人，債務(wù)總額高達(dá)5800萬元。而且該債務(wù)均是發(fā)生在2007年12月20日泓寰公司將印章封存于六福公司之后，以沒有經(jīng)過審判程序的支付令、公正債權(quán)文書直接進(jìn)入執(zhí)行程序的。

　　2008年5月項(xiàng)目拍賣前就項(xiàng)目查封征求異議時，當(dāng)時提出異議的僅有六福公司、林貽澤、譚國興三家單位和個人。如今哪里冒出來這27家債權(quán)人？這也讓歐逢節(jié)無比疑惑：“誰知道，后來一下跑出那么多債主？”

　　六福公司、林貽澤、譚國興等多次向執(zhí)行法官提出意見，并請求查閱其債權(quán)文書，均被承辦法官以保密為由拒絕了。而且更讓六福等“惱火”的是，承辦法官在2010年2月，第二次聽證會后直接于次日將770萬元分配了。對于其他各方對此分配有異議的債權(quán)人，據(jù)悉，承辦法官當(dāng)面宣稱，“你們反對也沒有用，提意見的不用分，沒意見的就分。”

　　根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋第26條第3款規(guī)定：訴訟期間進(jìn)行分配的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將與爭議債權(quán)數(shù)額相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)予以提存。770萬元分配后，余款2500萬元已經(jīng)不夠債權(quán)人六福公司、林貽澤、譚國興、建行等分配了。

　　這讓六福公司、林貽澤、譚國興等債權(quán)人懷疑，是承辦法官故意偏袒蔡的虛假債權(quán)人。一個有意思的可以作證的細(xì)節(jié)是，后在六福、林貽澤、譚國興等債權(quán)人多次催促蔡還款并讓其配合推翻拍賣程序時，蔡拍著胸脯說，“如果可以重拍，我可以負(fù)責(zé)追回已經(jīng)分配的(770萬元)那些款。”

　　債權(quán)人提出泓寰公司尚有價值1500多萬元的4200平方米商用空地，并提供線索要求法院查封，但法院執(zhí)行法官至今尚未采取措施，致使泓寰公司將其以法院調(diào)解書的方式于2010年4月過戶給泓寰公司法定代表人蔡振寰妻子擔(dān)任法人代表以及股東的暉寰物業(yè)公司。

　　對于六福公司這樣的購房者來說，在房產(chǎn)部門核實(shí)開發(fā)商的銷售合法權(quán)后，購買了房產(chǎn)并辦理了登記、支付了全款、接收并使用了房產(chǎn)，一切似乎合法，但其所買房產(chǎn)卻不明不白地被拍賣掉且連最基本的購房款都拿不回來。這是為什么？其間經(jīng)過漫長的訴訟、上訪，到現(xiàn)在依然沒有解決問題。

　　對于建行秀英支行來說，這筆抵押貸款算是不小的一筆，是各方債權(quán)人都沒有異議的款項(xiàng)，奇怪的是，到現(xiàn)在仍然沒有劃撥回來。5月3日下午，時代周報致電建行海南省行法律與資產(chǎn)保全處，鄭先生告訴時代周報記者，“我們這邊也很奇怪。好像是有債權(quán)人提出異議。按理，我們應(yīng)該有優(yōu)先受償權(quán)。但具體怎么回事不清楚，你們應(yīng)該去找法院。”但不可否認(rèn)的是，隨著像泓寰這樣的中小房產(chǎn)開發(fā)商的倒閉，隨之而來的銀行的信貸風(fēng)險亦值得警惕。

　　為求證事實(shí)，記者對法院的采訪可謂頗費(fèi)周折。4月28日上午，時代周報記者致電承辦法官，其先是以“庭審未結(jié)束，尚需保密”為由拒絕了記者的采訪。后經(jīng)記者再次溝通，其讓“走程序，先找研究室的陳主任”。當(dāng)天下午，海口還下著雨，時代周報記者來到海口市中院，負(fù)責(zé)接待的田副主任(音)稱，陳主任出差當(dāng)天回不來。并讓記者交介紹信等相關(guān)證件，回去等領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。5月2日，記者再次發(fā)短信給承辦法官，但截至發(fā)稿時，其仍未回復(fù)。

　　“司法拍賣看似公正，但漏洞頗多，中間有很多的貓膩和暗箱操作。”北京京倫律師事務(wù)所主任曹斌告訴時代周報記者。