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　　本報記者 王營 北京報道

　　一線城市遭遇的嚴(yán)厲限購，卻成了三四線樓市瘋狂生長的狂歡。

　　北京科技大學(xué)教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠，針對2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)所作的分析報告發(fā)現(xiàn)，2011年一季度以北京為代表的一線城市房價上漲幅度達(dá)6.2%。但他們預(yù)計，二季度房價可能下降約6%，全年有望下降1%。

　　但一線城市外的二三線遠(yuǎn)是另一番“天地”，一些非限購城市樓盤甚至紛紛打出“不限購”的廣告語。調(diào)查顯示，2011年一季度以長沙為代表的二線城市房價上漲9%，以岳陽為代表的三線城市上漲10.8%。趙曉預(yù)計，二季度或者全年，二三線城市可能呈現(xiàn)更大幅度的增長。

　　這可能是全國布局的開發(fā)商不愿意降價的主要原因。近期奔走于鄂爾多斯、陜西等地的高和投資董事長蘇鑫也有此感慨。他認(rèn)為，下一輪調(diào)控，可能會增加限購城市。

　　非限購城市的“歡呼”

　　某品牌開發(fā)商區(qū)域總經(jīng)理去年9月份從北京調(diào)到了西安市。他表示，初遭限購的西安樓市被一片觀望情緒籠罩，但西安周邊非限購區(qū)域樓盤卻是一片“歡呼”。

　　今年2月25日，西安市頒布了限購政策，明確規(guī)定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。

　　據(jù)上述總經(jīng)理介紹，“西安已經(jīng)連續(xù)兩個月成交量下跌七成，觀望情緒尤其濃厚。而我們自己的樓盤來訪量下跌也有七成。以前周末樓盤均停滿了車，現(xiàn)在周末冷清了很多。”受此影響，開發(fā)商將五一原計劃以單價1萬元/平方米左右開盤的項目，調(diào)整至8000元左右。

　　“不過，這卻讓西安周邊城市的房價趁機(jī)補(bǔ)漲。有點(diǎn)像河北的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)象。”該人士稱。

　　“15分鐘到西安，不受‘限’的好房子。”這是咸陽一個名為“怡水花園”項目近期打出的廣告語。這些樓盤的推廣策略是，“開發(fā)商攥緊剛需，重打‘不限購’牌，強(qiáng)攻不限購區(qū)域。”在限購令讓購房者搖擺不定時，西安周邊不限購的樓盤成為限購令的受益者。

　　不僅是西安周邊城市。北京周邊非限購城市更是一片狂歡。以沒有限購的廊坊市為例，在去年4月份“國八條”出臺時，該地區(qū)均價約為6000元/平方米，而如今該地區(qū)樓盤普遍均價為9000元/平方米。“不限購”是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商拉攏外地購房者尤其是來自北京的購房者的主要賣點(diǎn)。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》報告，4月房價環(huán)比漲幅居前的都是二三線城市，比如，邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間。而北京、上海、深圳、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%。

　　除了非限購城市的借機(jī)補(bǔ)漲，一些地方開發(fā)商認(rèn)為，在現(xiàn)有的40個限購城市中，地方政府對于調(diào)控的態(tài)度，也直接影響當(dāng)?shù)叵拶徯Ч��?/p>

　　“有的城市偏左，有的城市偏右。而西安就屬于偏左城市，相對其他地方更加保守執(zhí)行調(diào)控命令。”上述品牌開發(fā)商稱。就在國務(wù)院督查組結(jié)束陜西考察的當(dāng)天，一度被質(zhì)疑調(diào)控目標(biāo)偏高的西安正式宣布下調(diào)新建住房價格控制目標(biāo)，從之前公布的15%調(diào)整為11.5%。

　　非限購的對沖調(diào)控

　　“到目前為止，第一輪調(diào)控效果已經(jīng)基本上被地方政府和開發(fā)商對沖完畢。”趙曉悲觀地認(rèn)為，一些地方即便是出現(xiàn)了房價下跌，也只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)呼應(yīng)說，要特別關(guān)注政策調(diào)控后市場出現(xiàn)的幾組對沖關(guān)系：一是商品房投資增長趨緩被保障房投資加速所對沖；二是一線城市成交量下滑被二三線城市所對沖；三是限購城市需求萎縮被非限購城市所對沖；四是住宅市場投資的被限制為非住宅市場的投資所對沖。

　　央行于4月28日公布的一季度中國內(nèi)地貸款投向數(shù)據(jù)顯示，一季度內(nèi)地房地產(chǎn)貸款新增5095億元，當(dāng)季余額同比增21%，當(dāng)季購房貸款新增3416億元，余額同比增長23.2%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這說明錢還是流向了地產(chǎn)，只是沒有流向一線城市而已。

　　蘇鑫也有如此感受。“由于城市化進(jìn)程在調(diào)控背景下爆發(fā)，加上不限購的催動，甚至限購城市的購買力轉(zhuǎn)移到非限購城市，這使得三線城市房價保持著快速上漲。”他以自己新近調(diào)研的陜西神木為例，3年前，這個小縣城的樓盤完全沒有投資屬性，但現(xiàn)在該縣城的房價已漲至1.2萬元/平方米。

　　蘇鑫稱，如果還有下一輪調(diào)控，最有可能增加限購城市。

　　不過，這在趙曉看來，從現(xiàn)有限購城市執(zhí)行效果來看，即便增加限購城市，可能作用也不大。他認(rèn)為，地方政府是調(diào)控最大的阻力。“天津就是一個明顯的例子。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后，政策解讀時將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計算有一年證明即可。而且，天津是一邊推行限購，一邊保留藍(lán)印戶口政策。”

　　趙曉認(rèn)為，如果目前一系列調(diào)控政策不折不扣地貫徹下去，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時。“但‘不折不扣’四個字談何容易？”