未來10年，中國的樓市是一種什么場景？盡管預(yù)測未來是種很大的冒險，但還是有不少人士愿意去嘗試。

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部（EIU）最新的中國城市經(jīng)濟(jì)與人口收入模型分析，未來10年，中國房地產(chǎn)市場仍將存在強(qiáng)勁的潛在需求。該分析稱，盡管中國的房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)可能面臨調(diào)整，但是由收入和城市人口增長所推動，消費(fèi)者對更大、更好住房的潛在需求，使得市場的調(diào)整將非常短暫。

　　該模型的主要設(shè)計者、經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部中國區(qū)首席計量經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉倩博士認(rèn)為，就中長期而言中國并未出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，不過在中國政府調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)短期的溫和調(diào)整，但出現(xiàn)全國性的房價大幅調(diào)整的可能性較低，這種可能性不會高于15％。

　　對于國外熱錢是否會對中國房地產(chǎn)市場帶來沖擊的問題，劉倩則認(rèn)為沒有必要太過擔(dān)心，因?yàn)橥赓Y在中國房地產(chǎn)市場占的份額較低，連十分之一都不到。

　　一些二線城市可能存在泡沫

　　第一財經(jīng)日報：對于當(dāng)前中國的房價，尤其是一線城市，是否有泡沫，你們的判斷是什么？

　　劉倩：盡管一些重點(diǎn)城市房價急速飆升，但中國房地產(chǎn)市場尚不存在即將破裂的泡沫。城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)和居民收入的穩(wěn)定增長，將推動房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈需求。

　　對于北京、上海這樣的一線城市，房價高低不能僅僅用當(dāng)?shù)鼐用袷杖雭硭悖瑧?yīng)該站在更大的范圍來看。如果和紐約、巴黎這樣的國際化都市相比，北京、上海還沒有到那樣的水平。

　　另外，我們也要看到，中國的房地產(chǎn)也有區(qū)域性差異，比如在一些二線城市，他們每年新增的房源供應(yīng)比實(shí)際需求多出50%以上，這種供大于求的現(xiàn)象值得關(guān)注，這些城市可能存在泡沫。2010年中國全國新開工的住宅面積超過賣出的住宅面積39%。遼寧、安徽和內(nèi)蒙古的開工與賣出數(shù)量差別最大，令人擔(dān)憂。

　　日報：在未來的某一個時點(diǎn)，中國的城市化進(jìn)程應(yīng)該會放慢速度，住房需求也許會下降，你們預(yù)測這個節(jié)點(diǎn)大約會出現(xiàn)在什么時候？

　　劉倩：按照我們的預(yù)測，中國的城市人口占比2012年會超過50%，接下來的幾十年都會有源源不斷的農(nóng)民進(jìn)城。中國的城市人口數(shù)量將一直增長到2039年。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)是房地產(chǎn)市場的一個重要支撐，因此，中國房地產(chǎn)市場將持續(xù)強(qiáng)勁增長，而不是在未來10年內(nèi)崩潰或者停止增長，盡管這種趨勢理應(yīng)穩(wěn)步放緩。

　　2011年至2020年期間，預(yù)期中國城市人口將增加26.1%，新增人口超過1.6億，同時城市人均可支配收入將增加2.6倍。到2020年，城市人均居住面積將從2008年的30平方米提高到41平方米，接近現(xiàn)在歐洲的人均居住面積。

　　因此，在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場在接下來一兩年的短期休整之后，仍將繼續(xù)繁榮下去，中國樓市應(yīng)該還有十年或更長的繁榮期。

　　調(diào)控應(yīng)更注重“調(diào)”

　　日報：作為樓市調(diào)控政策的一部分，房產(chǎn)稅已經(jīng)在部分城市開始試點(diǎn)，但目前來看，在上海和重慶的試點(diǎn)距離社會期望還有一段距離，怎么看房產(chǎn)稅對樓市的短期和長期影響？

　　劉倩：中國當(dāng)前還沒有一項(xiàng)在全國范圍實(shí)施的有重要意義的房產(chǎn)稅，而多數(shù)其他國家都已強(qiáng)制實(shí)施。這在很大程度上增加了中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的吸引力，但由于保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較低，也在客觀上導(dǎo)致中國的人均住房面積偏大。

　　中國今年開始在上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但由于目前試點(diǎn)規(guī)模極小，其影響力還非常有限。從一些公開信息來看，上海和重慶的試點(diǎn)過程中主要存在兩個問題：一是征收稅率較低，二是征收的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng)。

　　從長期來看，中國應(yīng)該大范圍推廣房產(chǎn)稅，但目前還不是最佳的時機(jī)。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會馬上就對這個行業(yè)有一個很大的政策變化，中央應(yīng)該會先在幾個城市進(jìn)行試點(diǎn)后，慢慢地推廣到全國，再確定相應(yīng)的稅率水平。這個過程起碼還要三五年。

　　日報：中國不少城市今年開始執(zhí)行住房限購政策，這讓市場成交下降非常明顯，不過，這種做法也引來不少爭議，你覺得未來一兩年，或者在什么情況下，地方政府會考慮調(diào)整這種政策？

　　劉倩：不少城市的限購政策跟戶籍掛鉤，實(shí)際上是不太公平的做法，政府要做的應(yīng)該是偏重“調(diào)”而非偏重“控”，在限購政策下，一些剛性需求并不是消失，而只是短期被延后。一旦限購政策取消后，過去被遏制的需求和新的需求加在一起，樓市可能會出現(xiàn)一波小的高潮。

　　政府應(yīng)該提供一個合理的市場運(yùn)行機(jī)制，讓市場自己去發(fā)展，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些微調(diào)。

　　日報：對于中國未來的房地產(chǎn)調(diào)控取向，你有什么建議？

　　劉倩：首先，政府應(yīng)該讓市場發(fā)揮更大的作用，而不是都由政府自己來做。市場本身就會有行情波動，政府可以去進(jìn)行調(diào)整，而不要一味地去控制。

　　其次，政府在福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這部分，進(jìn)行大量投資的方向是對的，也是應(yīng)該持續(xù)下去的，政府必須考慮到低收入人群的住房需求，要對這部分群體進(jìn)行必要的保障。

　　所以，中國的房地產(chǎn)政策應(yīng)該是兩條腿走路：一方面讓市場發(fā)揮作用，不要有太多的控制；另一方面，要合適地增加對低收入人群的住房保障。

　　人均居住面積超過國際標(biāo)準(zhǔn)

　　日報：自從上世紀(jì)90年代進(jìn)行房改之后，中國的房地產(chǎn)市場變化還是很大的，盡管這個市場目前社會上有很大的爭議，如果從積極的角度，怎么看待中國樓市這十多年來的變化？

　　劉倩：按照目前的建設(shè)速度，中國只需兩周的時間就可以建成一座和羅馬同等規(guī)模的城市。截至2010年的10年間，中國建成的住房數(shù)量幾乎相當(dāng)于目前西班牙或英國住房總量的兩倍，或者是日本現(xiàn)有住房的總量。以人均計算，這一時期內(nèi)中國城市居民的人均居住面積幾乎翻了一番。依據(jù)收入水平，中國的人均居住面積已經(jīng)超過了國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　日報：房地產(chǎn)業(yè)一直被外界稱為中國經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)，它對其他行業(yè)的影響有多大？

　　劉倩：中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將為家具、汽車及建材等行業(yè)的投資者帶來機(jī)遇。它將帶來巨大的累積價值——按照中國固定資產(chǎn)投資額估算，我們預(yù)計到2020年為止的10年中，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資金額將達(dá)到75萬億元人民幣。以當(dāng)前匯率計算，這相當(dāng)于11.5萬億美元，幾乎是英國當(dāng)前年度國民生產(chǎn)總值的5倍。

　　從現(xiàn)在起到2020年的10年中，如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長，這將直接或間接導(dǎo)致鋼鐵需求量增長近40%，能源需求也將出現(xiàn)類似的增長，從而加大全球市場上鐵礦石和石油的供應(yīng)壓力。