宏觀調(diào)控的下一步方向?qū)⑹恰凹哟a”，而絕非“松綁”

　　財新記者 李慎

　　樓市中僅次于“金九銀十”的銷售旺季非“五一”莫屬。北京市場也將迎來今年以來樓市推盤的最高潮。不過，大興、昌平、通州等幾個郊區(qū)推出的新盤，定價仍高居2萬元左右。

　　雖然歷經(jīng)宏觀調(diào)控一年有余，開發(fā)商在房價上的博弈能力仍未見消怠。北京預(yù)計于5月開盤的商品房項目約48個，其中純新盤21個，老項目后期27個。幾乎所有的老項目，都比上一期開盤價貴；而新盤定價也略高于周邊。

　　這是當前一線城市房地產(chǎn)市場狀況的縮影——交易量低位膠著，價格卻堅挺不下。“當前開發(fā)貸和個貸都很緊，開發(fā)商的資金鏈確實面臨嚴峻考驗，但規(guī)模性降價是最后的選擇，目前來看還遠沒到那一步。”一位國企開發(fā)商負責人向財新《新世紀》記者表示。

　　于是，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，不等開發(fā)商末日窮途，地方政府可能先撐不住了，自行給市場松綁。“總之，這是一場‘雞戰(zhàn)游戲’(Game of chicken)，看誰先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。”麻省理工學院管理學院教授黃亞生(微博 專欄)在微博中稱。

　　已經(jīng)有地方政府似乎想“眨眼”了。4月20日，海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務(wù)會議上說，要“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關(guān)實施細則”。有媒體對此解讀為“海口市擬停止執(zhí)行樓市限購令”。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控效果并不明顯的僵持之際，剛剛宣布限購令兩個月的海口市如真退出限購，無異于“一石擊水”，對市場預(yù)期將產(chǎn)生重大影響。財新《新世紀》記者對此在第一時間進行了求證，海口市政府辦公廳有關(guān)負責人“辟謠”稱，海口不會取消限購令，“這是國家要求，國家也不會為海口開綠燈。”另一位接近海口政府的知情人士則向財新《新世紀》記者透露，“海南不是取消限購令，但是希望放寬標準。有關(guān)申請已向國務(wù)院遞交。”

　　由于海口購房者多為島外人士，限購對樓市的影響可想而知，“海南各地政府都希望能夠取消(限購令)。”上述知情人士稱。

　　然而，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策籃子中最“兇猛”的殺手锏——限購令，恐怕離退出市場還遙遙無期。4月中旬，國務(wù)院督察小組兵分八路，對各地房地產(chǎn)調(diào)控效果進行摸底。業(yè)界對于此次摸底的結(jié)論甚為關(guān)注，這將肅清地方政府的想法，并關(guān)系到下一步調(diào)控政策的走向。但從各方預(yù)期來看，宏觀調(diào)控的下一步方向?qū)⑹恰凹哟a”，而絕非“松綁”。

　　現(xiàn)階段仍是“假摔”

　　新華社日前發(fā)布“一季度北京房地產(chǎn)市場量價齊跌”的消息，一度受各方質(zhì)疑。中信地產(chǎn)一位負責人向財新《新世紀》記者分析稱，從數(shù)據(jù)上看，這并非不可能，一季度成交的樓盤偏郊區(qū)，并且有幾個保障房項目入市，拉低了整體成交價，但這其實是“假摔”，是通過結(jié)構(gòu)性推盤而人為造成的均價下跌。他認為，北京城八區(qū)的商品房項目價格基本上沒有下降。

　　這顯然不是政策制定者希望看到的情況。4月中旬，國務(wù)院派出由發(fā)改委、央行、監(jiān)察部、國土部等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)帶隊的八個房地產(chǎn)調(diào)控專項督察小組，前往16個省市，對各地保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控情況進行全面督察。

　　發(fā)改委副主任穆虹在督察途中表示，當前中國各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的任務(wù)十分艱巨，但中央的態(tài)度是很堅決的。現(xiàn)在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實際的幻想。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，目前各地政府貫徹調(diào)控政策有很大差距，中央政策很嚴、措施很好，但真正實施起來差異太大，更多的城市基本是“空調(diào)”。對于2011年的房地產(chǎn)市場，王玨林預(yù)計調(diào)控會繼續(xù)加碼。

　　目前，已完成調(diào)研返京的各督察小組正在總結(jié)調(diào)查情況，結(jié)論尚未對外宣布。但種種跡象表明，部分城市的調(diào)控效果并未令他們滿意。據(jù)財新《新世紀》記者了解，近日國研中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在北京市住建委主辦的內(nèi)部會議上表示，“從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)投資仍然很高；從摸底情況看，二三線城市的市場依舊火爆，社會性資金沖向房地產(chǎn)的動因、動力仍然存在。如果放松調(diào)控，市場一定會報復(fù)性反彈。此外，保障房的長效機制還沒建立起來，調(diào)控短期內(nèi)不會放松。”

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)支持了任興洲的判斷。3月份70個大中城市新建商品房價格指數(shù)顯示，多數(shù)城市房價基本維持穩(wěn)定，但有部分三、四線城市房價上漲的勢頭超過了一線城市，如秦皇島、包頭、安慶、蘭州等。從全國范圍看，房價并沒有出現(xiàn)整體下跌的狀況。

　　在限購令執(zhí)行頗嚴的一線城市，開發(fā)商難有伸展拳腳的空間，這客觀上催熱了二、三、四線城市的房地產(chǎn)市場(參見本刊2011年第10期“到三四線城市去”)。近期發(fā)布一季報的上市房企業(yè)績已對此有所體現(xiàn)，一季度三、四線城市為開發(fā)商貢獻了大半銷售量。

　　遠洋地產(chǎn)總裁李明在近日的媒體見面會上表示，“從調(diào)控的效果來看，中央政府并不一定認為已經(jīng)到頭了。如果有新的調(diào)控政策出臺并不意外。”

　　調(diào)控加碼漸露頭

　　“其實，銀行對開發(fā)貸和個貸已暗自收緊。”一位國企開發(fā)商負責人向財新《新世紀》記者透露，自4月上旬開始，多數(shù)銀行已經(jīng)收緊了開發(fā)貸，尤其小開發(fā)商貸款非常難，購房者個貸收緊的形勢更為嚴峻，“我連續(xù)見了幾個銀行的行長，問題不是開發(fā)貸，而是業(yè)主的個貸遲遲辦不下來，很著急。”

　　近期，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構(gòu)開展新一輪的房貸壓力測試，這已被市場視作樓市調(diào)控政策升級的前奏。此次壓力測試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形，并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。

　　中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理劉淵認為，調(diào)控可能從兩方面繼續(xù)加碼：“一是繼續(xù)壓開發(fā)商的資金鏈，包括收緊開發(fā)貸，不發(fā)預(yù)售證，限價令等政策；二是繼續(xù)限制購買力，如提高首付比例，限制個貸的發(fā)放，推廣房地產(chǎn)稅等。”

　　劉淵認為，在調(diào)控政策籃子中，“最‘兇猛’的還是限購令。在房價膠著難分時，任何政策都替代不了限購。在房地產(chǎn)稅試點城市重慶和上海，成交量和房價并未走出獨立行情，顯示出房產(chǎn)稅的調(diào)控效果并不好，因此可能不會向全國推廣。”

　　在劉淵看來，限購令退出遙遙無期；政府同時啟用了限價令來為限購進一步加碼。4月14日深圳市規(guī)劃和國土資源委稱從5月1日起，將對深圳市所有商品房項目實行“明碼標價、一套一標”，即限價令。發(fā)改委隨后亦宣布，從5月1日起，全國的商品房(包括二手房)都必須明碼標價。

　　不過，中房信分析師薛建雄認為，限價令的嚴厲程度和效果肯定不如限購，“限價限制的是開發(fā)商的行為，其監(jiān)督作用在市場環(huán)節(jié)，監(jiān)控起來的難度大大高于限購，同時在操作環(huán)節(jié)的騰挪空間很大。”

　　據(jù)媒體報道，為規(guī)避北京的限價令，綠城位于北京的高檔住宅誠園，采用了“暗漲”的手法，至4月11日，綠城已經(jīng)完成了對誠園項目未售出房源的實際銷售價格上調(diào)1000元/平方米。

　　薛建雄稱，從政策的影響力和監(jiān)管難度等多方面看，限價都不能替代限購，當前限購不應(yīng)退出，否則市場將面臨報復(fù)性反彈的風險。

　　記者符燕艷、付濤對此文亦有貢獻