樓市

　　本報記者 賈海峰北京報道

　　調控重壓之下的樓市正在等待五一假期的臨近，不過，由發改委價格主管部門唱主角的新一輪房地產調控搶先登場。

　　4月26日，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林接受媒體采訪時透露，發改委正研究利用反暴利措施，對商品房價格領域違法進行嚴懲，對于不明碼標價等行為將從重處罰。

　　據接近北京發改委的人士介紹，“五一”過后，國家發改委將組織全國范圍的商品房價格檢查工作，主要對地方政府是否出臺商品房“一房一價”政策以及執行情況進行檢查，還將實地走訪樓盤，對開發商售樓處進行查訪。

　　北京中原地產分析師張大偉表示，對房地產領域采取反暴利措施，是房地產調控政策的一部分，主要針對捂盤已久和價格明顯高于周邊房價的項目。

　　何為暴利？

　　將專門制定針對房地產的暴利行為界定標準

　　至于如何界定暴利，據接近國家發改委的人士介紹說，目前界定暴利行為的依據是《價格法》和一個關于非法謀取暴利的規定，其中對于成本界定、暴利行為界定都有規定。但是，目前有關規定當中，并沒有專門針對商品房暴利行為的界定標準。

　　上述人士介紹說，國家發改委接下來會專門制定針對房地產的暴利行為界定標準，其中將包括對于開發商的土地成本、開發成本的認定，還包括項目定價與周邊商品房定價的比對等措施。

　　早在2010年5月21日，北京問天律師事務所律師李雪森就曾向國家發改委舉報北京首開“常青藤”項目涉嫌牟取暴利。國家發改委主任張平(專欄)對舉報進行了批示，并轉國家發改委價格監督檢查司受理。

　　這一舉報隨后轉給了北京發改委進行查處，不過，時至今日，對于上述首開“常青藤”項目是否構成非法牟取暴利行為，以及后續如何處理的細節，都未對外公布。

　　“我至今沒有收到有關部門的任何回復。”李雪森對本報記者表示，有關反暴利的規定和價格法的規定都是現成的，只是價格主管部門多年來并沒有依據這些規定對房地產行業進行價格管理。

　　李雪森表示，目前商品房項目是否暴利，主要看土地取得的成本，其次是建安成本和稅費成本，大部分房地產暴利項目的土地都是幾年前地價較低時取得的，而且同一項目開盤后連續漲價。

　　例如2006年拿地的首開“常青藤”項目，規劃建筑面積433021.07平方米，土地成交價32039.52萬元，其2008年開盤價格是9000元/平方米，2009年11月售價為14690元/平方米，而到了2010年4月，售價漲到了36000元/平方米。

　　北京一家房地產開發商對記者表示，一些大型房地產企業囤地面積大、囤地時間長，如果對房地產行業反暴利，應該重點關注這樣的大企業。

　　張大偉也表示，房地產行業反暴利，應該將囤盤時間長和那些價格明顯高過周邊價格的“樓王”們進行查處。

　　“控價時代”

　　北京出臺“一房一價”實施細則

　　許昆林4月26日接受媒體專訪時表示，不會讓《商品房銷售明碼標價規定》成為一紙空文，“對情節惡劣、影響較壞、社會反響大的典型違法案件，要依法從重處罰，并予以公開曝光，以儆效尤”。

　　就在國家發改委出手整頓房價的同時，北京發改委也公布了北京市商品房房價“一房一價”實施細則。

　　按照北京市的規定，商品房的每套房價以及車庫、物業等價格都需要在售樓現場公示，開發商不得私自加價。

　　價格主管部門的全面介入，把房地產行業帶進了“控價時代”。

　　以北京為例，商品房項目申報預售證的時候，定價超過周邊區域平均房價和上年區域房價的樓盤，一般很難拿到預售證。獲得預售證之后，又必須按照這個價格銷售，否則就要被視為違反“一房一價”的政策。

　　但是，這個“標桿價格”如何確定？

　　前述接近北京發改委人士表示，由于價格部門不可能一個一個樓盤去核對，因此會對區域制定一個“標桿價格”，超過這個價格太多的，肯定會被價格部門重點關注。

　　本報記者了解到，地方政府公布房價調控目標以后，多數都采取了價格部門和建設部門聯合進行房價管控的做法。以南京市為例，新批的商品房價格不得高于上年的平均區域房價的5%，否則很難取得預售證。

　　許昆林稱，在《商品房銷售明碼標價規定》實施之后，包括實施反暴利法規定在內的一系列規范房地產行業價格行為的政策措施將陸續出臺。